Drugi stan na kredit dok prvi još otplaćujete – kada se isplati, a kada je rizik prevelik

Drugi stan na kredit zvuči kao potez koji prave oni koji su već sve sredili. U praksi, međutim, o tome sve češće razmišljaju i kupci koji prvi stambeni kredit još otplaćuju. Dvoje rade, primanja su stabilna, prvi stan je obezbeđen, i postavlja se pitanje: zašto ne još jedan, za izdavanje ili za kasniji period života?

Problem je u tome što vas banka ne gleda kao čoveka s planom, već kao zbir postojećih mesečnih obaveza. I tu se većina ideja o drugom stanu zaustavi pre nego što počne. Pre nego što počnete da razmišljate o lokaciji, kvadraturi ili ceni drugog stana, morate razumeti šta banka zapravo računa kada zahtev podnosi neko ko već otplaćuje stambeni kredit. Kreditna sposobnost nije fiksna kategorija. To je odnos svih mesečnih kreditnih obaveza i redovnih neto primanja.

Drugi stan na kredit počinje od onoga što banka vidi u vašem Kreditnom birou

Svaka rata koju trenutno plaćate, bilo za stan, keš kredit, kreditnu karticu ili dozvoljeni minus, smanjuje prostor za novu obavezu. U praksi, zona u kojoj kredit postaje teže odobriti počinje kada se ukupno mesečno zaduženje približi polovini redovnih prihoda, a naročito kada ide ka 60 odsto. Ako vam postojeća stambena rata već odnosi 35 odsto plate, za drugu ratu ostaje relativno uzak prostor. Upravo taj preostali prostor određuje koliki kredit realno možete dobiti.

To ne znači da je drugi stan na kredit nemoguć. Ako imate stabilna primanja, urednu kreditnu istoriju u Kreditnom birou i mogućnost da udružite zaradu sa partnerom, odnosno da u kredit uđe sudužnik ili solidarni dužnik, kreditna sposobnost može biti veća. Ali računica mora biti realna pre nego što uđete u banku, ne posle..

Najčešća greška je pretpostavka da će banka budući prihod od izdavanja drugog stana odmah računati kao deo vaših primanja. U praksi, banka se prvenstveno oslanja na ono što je dokumentovano, redovno i proverljivo. Planirana kirija može biti važna za vašu računicu, ali ne mora biti presudna za odluku banke.

Pratite nas na

Učešće za drugu nekretninu je veće, ali to je tek početak troškova

Kupovina drugog stana na kredit košta više od kupovine prvog, i to na više nivoa. Za kupovinu prve stambene nepokretnosti banka može odobriti kredit uz učešće od 10 odsto, u skladu sa pravilima koja olakšavaju kupovinu prvog stana. Kod druge nekretnine situacija je drugačija: najčešće se polazi od najmanje 20 odsto učešća, a banka može tražiti i više, u zavisnosti od procene rizika, tipa nekretnine i ukupne zaduženosti kupca.

Paralelno s tim, nema ni poreskih pogodnosti koje prate kupovinu prvog stana. Kupac druge nekretnine ne može da računa na povrat PDV-a po osnovu kupovine prve nekretnine. Kod starogradnje se plaća porez na prenos apsolutnih prava od 2,5 odsto, dok se kod novogradnje plaća PDV od 10 odsto, ukoliko je prodavac u sistemu PDV-a.

Tu nije kraj. Godišnji porez na imovinu za drugu nekretninu obračunava se bez umanjenja koje važi za stan u kom vlasnik ima prijavljeno prebivalište. Kada se tome dodaju troškovi procene, overe, osiguranja, eventualne agencijske provizije, opremanja i prvih popravki, jasno je da realni trošak ulaska u drugu nekretninu može biti znatno viši nego što se vidi iz same cene stana i iznosa učešća. Zato pitanje nije samo da li imate dovoljno novca za učešće. Pravo pitanje je da li imate dovoljno prostora da drugi stan finansijski izdržite i posle kupovine.

Kada dug radi za vas – računica koja može da opravda drugi kredit

Postoje scenariji u kojima drugi stan na kredit ima jasnu finansijsku logiku. Najčešći je onaj u kom drugi stan izdajete, a prihod od zakupnine pokriva veći deo ili celokupnu ratu kredita. To je osnovna logika zaduživanja za investicionu nekretninu: ne čekate da uštedite punu cenu stana, već koristite kredit, dok se dug delimično ili potpuno otplaćuje iz kirije.

Na ilustrativnom primeru, stan od 60.000 evra, uz kredit od 48.000 evra na 25 godina, može imati mesečnu ratu od oko 270 evra, u zavisnosti od kamate, roka otplate i ukupnih troškova kredita. Ako se takav stan na dobroj lokaciji izdaje za 350 do 400 evra mesečno, na prvi pogled deluje da zakupnina pokriva ratu i ostavlja razliku.

Međutim, ta razlika nije čista zarada. Prihod od izdavanja nepokretnosti oporezuje se po stopi od 20 odsto, uz priznavanje normiranih troškova od 25 odsto, što znači da je efektivno poresko opterećenje oko 15 odsto bruto kirije. Kada se oduzmu porez, prazni meseci bez zakupca, sitne popravke, oglašavanje, režije dok stan nije izdat i povremeno ulaganje u nameštaj ili uređaje, neto razlika se značajno smanjuje.

Zato drugi stan na kredit ima smisla samo ako prinos od izdavanja nije tek simbolično viši od rate. Mora biti dovoljno visok da pokrije kamatu, porez, prazan hod i održavanje. Kod aktuelnih kamatnih stopa ta računica je često tesna. Može da funkcioniše, ali bez velike margine. A mala margina znači da jedan ili dva meseca praznog stana mogu pojesti zaradu od više meseci izdavanja.

Drugim rečima, stan ne sme da bude isplativ samo u idealnom mesecu, kada zakupac plaća na vreme i nema nijednog dodatnog troška. Mora da izdrži i slabiji scenario.

Kada je rizik prevelik – tri scenarija u kojima drugi kredit pravi problem

Prvi rizičan scenario je varijabilna kamata na oba kredita. Ako su vam obe rate vezane za Euribor, svaki rast referentne stope pogađa vas dvostruko. Ono što je kod jednog kredita neprijatan skok od 40 ili 50 evra mesečno, kod dva kredita može postati ozbiljno opterećenje kućnog budžeta. I to bez dodatnog upozorenja, automatski, po planu otplate.

Drugi rizik je prazan hod. Stan koji se ne izdaje mesecima ne samo da ne donosi prihod, već i dalje proizvodi troškove. Tu su režije, održavanje, porez na imovinu, eventualne popravke i oglašavanje. A obe rate nastavljaju da stižu. Zakupac koji kasni sa plaćanjem ili se iznenada iseli nije teorijski scenario, već realnost tržišta izdavanja.

Treći rizik su životne promene koje ne možete precizno predvideti. Gubitak posla, bolest, razvod, pad prihoda ili iznenadni veliki trošak mogu poremetiti i stabilan budžet. Sa jednim kreditom često postoji prostor za manevar, reprogram ili privremeno smanjenje troškova. Sa dva stambena kredita istovremeno, isti događaj mnogo brže postaje finansijska kriza.

Drugi stan nije problem kada imate novac za učešće, već kada nemate rezervu za mesece u kojima stan ne donosi ništa, a obe rate stižu na naplatu. Ako nemate odvojenu ušteđevinu koja pokriva najmanje šest mesečnih rata za oba kredita, kupovina druge nekretnine je prevelik rizik. Bez obzira na to koliko računica izgleda dobro na papiru.

Prevremena otplata prvog kredita ili ulazak u drugi – šta je pametnija upotreba kapitala

Na kraju se sve svodi na jedno vrlo konkretno pitanje: ako imate 15.000 ili 20.000 evra u kešu, šta je pametnije uraditi s tim novcem? Prva opcija je delimična prevremena otplata prvog kredita. Time smanjujete glavnicu, ukupnu kamatu i pritisak mesečne obaveze, ili skraćujete rok otplate. To je sigurniji potez. Ne donosi spektakularan prinos, ali gotovo uvek smanjuje rizik i čini kućni budžet stabilnijim.

Druga opcija je da isti novac iskoristite kao učešće za drugi stan i uđete u novu kreditnu konstrukciju. Ta opcija može biti profitabilnija, naročito ako kupujete stan na dobroj lokaciji, po razumnoj ceni i uz realan prihod od izdavanja. Ali ona uvodi rizik koji prva opcija nema: novu ratu, nove poreze, održavanje, prazne mesece i zavisnost od tržišta zakupa.

Ne postoji univerzalna formula koja kaže šta je bolje. Zavisi od visine vaših prihoda, stabilnosti posla, koliko vam je ostalo do kraja prvog kredita, kolika je postojeća rata, kakvo je tržište izdavanja u delu grada u kom biste kupili drugi stan i koliko realno možete da podnesete pritisak dva kredita. Ali postoji jedno praktično pravilo: ako drugi stan na kredit funkcioniše samo u idealnim uslovima, to nije održiva investicija. To je previše krhka računica.

Drugi stan na kredit ima smisla samo ako može da preživi loš scenario: prazan stan, rast rate, neočekivanu popravku, kašnjenje zakupca ili privremeni pad prihoda. Ako računica puca čim jedna stvar krene pogrešno, bolje je prvo smanjiti postojeći dug, povećati rezervu i vratiti se ideji druge nekretnine kasnije. Jer druga nekretnina treba da bude korak ka većoj finansijskoj sigurnosti, a ne razlog da dva kredita svakog meseca odlučuju umesto vas.