Vodič kroz proces davanja kapare pri kupovini nekretnine

Kupovina i prodaja nekretnina u 2026. godini zahteva pažljivo planiranje, informisanost i stručno vođenje. Isti cilj imaju i posrednici, a svaki agent koji je profesionalac u svom poslu, dobro zna da je do samog kraja kupoprodaje potrebno napraviti još nekoliko veoma ozbiljnih koraka u kojima greška nije dozvoljena.

Zato je osnovni savet da pažljivo pratite uputstva svog agenta koji će vam na vreme reći šta, zašto, kada, kako, gde i sa kim treba da uradite da bi se celokupan proces prometovanja nepokretnosti nesmetano odvijao. Prvi veliki i najvažniji korak u realizaciji kupovine ili prodaje nekretnine je kapara, izuzev u specifičnim situacijama u kojima se isplata vrši odjednom, po osnovu Ugovora o kupoprodaji, kao što je slučaj kada se kupuje odmah useljiv stan a kupac plaća gotovinom.

Uloga i značaj kapare pri kupovini nekretnine

Kapara je određeni iznos novca koji kupac predaje prodavcu radi obezbeđenja i izmirenja ugovornih obaveza. Ona ujedno predstavlja jasan znak da je ugovor o prometu nepokretnosti zaključen. U praksi, ona služi kao vid psihološkog i pravnog pritiska na obe ugovorne strane, jer se kod zaključivanja Ugovora o kupoprodaji najčešće i uobičajeno tretira kao odustanica.

Kapara kao odustanica i pravne posledice

Kada govorimo o odustanici, to u pravnom i praktičnom smislu znači da nema predomišljanja bez ozbiljnih finansijskih posledica nakon overe Predugovora kod javnog beležnika i predaje, odnosno primanja novca. Razlog za ovakvu strogost leži u činjenici da svaki prekid procesa košta i zahteva dodatno vreme i resurse. Sam iznos kapare je dovoljan da vas natera da pre overe Predugovora dobro razmislite i budete apsolutno sigurni da želite da kupite ili prodate izabranu nekretninu.

Ukoliko odustanete kao kupac, prodavac ima puno zakonsko pravo da zadrži celokupan iznos koji ste dali u vidu kapare. Sa druge strane, ukoliko odustanete kao prodavac, kupac ima pravo da traži udvojeni iznos koji ste prethodno primili. Ipak, zakon i praksa prepoznaju i slučajeve u kojima se kapara vraća kupcu u jednostrukom (osnovnom) iznosu. Takvi izuzeci obuhvataju situacije kada dođe do sporazumnog raskida ugovora, u slučaju nemogućnosti ispunjenja usled dejstva više sile, ili ukoliko se pravno utvrdi da su obe strane krive za neispunjenje ugovornih obaveza.

Kako izgleda proces davanja kapare u praksi

Posle uspešno završenih i usaglašenih pregovora, zakazuje se zvanični termin za kaparu, uz obavezno prisustvo advokata. Svaka ozbiljna agencija za nekretnine, u skladu sa savremenim standardima poslovanja, uvek ima stručni pravni tim na raspolaganju. Advokat će detaljno pregledati svu originalnu dokumentaciju koju poseduje prodavac.

Obaveza prodavca je da priloži najsvežiji List nepokretnosti (u narodu i dalje poznat kao vlasnički list), a vrlo često i Uverenje da na stanu nema tereta i zabeležbi. Zahvaljujući unapređenom sistemu elektronskog katastra (e-Katastar) do marta 2026. godine, ovi dokumenti se pribavljaju znatno efikasnije, a u celom procesu prodavcu sigurno može pomoći njegov agent. Nakon provere, advokat na kapari izrađuje Predugovor o kupoprodaji kojim će precizirati sve bitne sastojke glavnog Ugovora. Pre samog potpisivanja Predugovora, od ključne je važnosti da ga obe strane pažljivo pročitaju i u potpunosti razumeju.

Ukoliko vam bilo koja stavka ugovora nije savršeno jasna, neophodno je da tražite pojašnjenje. Advokat je tu da stručno objasni pravnu terminologiju i obaveze koliko god puta da je potrebno, te vam ne sme biti neprijatno da postavite bilo koje pitanje u vezi sa tekstom ispod kojeg stavljate svoj potpis.

Kada se obe ugovorne strane u potpunosti saglase oko sadržine Predugovora, skenira se sva dokumentacija na osnovu koje je on izrađen, kao i očitane lične karte kupca i prodavca. Zatim se sve to, zajedno sa usaglašenim tekstom Predugovora, digitalnim putem prosleđuje na e-mail kancelarije javnog beležnika (notara).

Notar sve detaljno pregleda još jednom i rigorozno proverava kroz centralizovane baze podataka da li za predmetnu nekretninu već postoji overen Predugovor ili Ugovor od strane istog prodavca. Na ovaj način se efikasno i trajno sprečava takozvana dupla prodaja. Ako je pravni status čist i sve u redu, potvrđuje se zvanični termin za overu. Na samoj overi, notar strankama naglas čita tekst Predugovora, objašnjava sve pravne posledice i ono što je potrebno. Pošto sve bude jasno i potpisano od strane učesnika, notar overava (solemnizuje) Predugovor.

Uobičajena visina kapare i overa Predugovora

Standardna i uobičajena visina kapare iznosi 10% od dogovorene kupoprodajne cene, a taj precizan iznos se obavezno navodi u tekstu Predugovora. Kasnije, prilikom isplate preostalog dela kupoprodajne cene, unapred data kapara se uračunava u konačno ispunjenje obaveze.

Kupci se vrlo često pitaju da li je zaista neophodno overavati Predugovor kod notara. Odgovor je nedvosmisleno potvrdan – TREBA, jer jedino zvanično overeni Predugovor pred javnim beležnikom u potpunosti štiti vaše pravne i finansijske interese. Kupci koji podižu stambene kredite neretko budu zbunjeni zato što pojedine banke ne insistiraju uvek na ovoj overi. Ipak, ne dozvolite sebi da budete u dilemi, jer sigurnost nema cenu, posebno u današnjim dinamičnim tržišnim uslovima! Praksa pokazuje da taksu za notarsku overu po pravilu plaća kupac, i to srazmerno: polovinu na overi Predugovora, a preostalu polovinu na overi konačnog Ugovora o kupoprodaji. Visina takse direktno zavisi od vrednosti posla koji se overava, a tačnu informaciju o tarifi dobićete direktno u beležničkoj kancelariji.

Specifični slučajevi: Depozitna kapara za nekretnine pod teretom

U praksi postoji još jedan specifičan vid obezbeđenja sa kojim se susrećemo u situacijama kada se nekretnina koja je predmet kupoprodaje nalazi pod hipotekom, ili kada prodavac mora da reši neki drugi administrativno-pravni problem. Tada se primenjuje takozvana depozitna kapara.

Visina kapare je u ovakvim slučajevima obično manja od standardnih 10% i, što je najvažnije, novac se ne prosleđuje direktno prodavcu. Iznos ostaje na sigurnom, na namenskom računu agencije kao depozit i garancija da će, nakon što prodavac u strogo naznačenom roku otkloni navedene pravne smetnje i terete, nekretnina biti prodata isključivo onom kupcu koji je ostavio taj depozit.

Kao zaključak i najvažniji savet u realizaciji kupoprodaje nekretnine: izbegavajte da pravne i administrativne korake preduzimate samostalno, osim ukoliko niste po struci advokat za imovinsko-pravne odnose. U ovom izuzetno ozbiljnom životnom i finansijskom poslu, vaša sigurnost apsolutno mora imati prioritet. Zato uvek imajte na umu da vaše poverenje zaslužuje isključivo licencirani posrednik koji je dokazani profesionalac na tržištu!