Kupovina stana: Razlike između uknjiženih i neuknjiženih nekretnina

Zakonski gledano, između uknjiženih i neuknjiženih stanova – razlike u samom pravu svojine nema. Međutim, u praksi i na današnjem dinamičnom tržištu nekretnina, ta razlika je ogromna. Ako stan uzimate preko stambenog kredita, situacija je drastično drugačija u odnosu na kupovinu gotovinom.

Donošenje ispravne odluke zahteva poznavanje trenutnih propisa, stanja u katastru i uslova koje diktiraju poslovne banke prilikom odobravanja sredstava za kupovinu krova nad glavom.

Zašto neuknjižen stan nije opcija za stambeni kredit?

Prilikom kupovine stana koji je uredno uknjižen, taj stan može da bude sigurna osnova za uzimanje kredita. Sa neuknjiženim je stvar potpuno drugačija, jer on ne može da bude hipotekarni zalog, te samim tim, ne podleže dobijanju kredita od strane banke. Neuknjiženi stanovi su uglavnom predmet interesovanja isključivo za keš kupce, koji su spremni da preuzmu određeni rizik zarad potencijalno niže cene.

Takvi stambeni objekti su često izgrađeni bez građevinske dozvole potrebne za gradnju ili su naknadno „dozidani“, odnosno, izvedeni su tako da nisu po odobrenom građevinskom projektu. Vrlo često se uopšte ne nalaze u katastarskim knjigama, a ako se i nalaze, pored njih uvek stoji napomena (zabeležba) da su nelegalni ili da nemaju upotrebnu dozvolu.

Ako uzmemo u obzir da veliki broj ljudi svoje stambeno pitanje rešava upravo pomoću stambenog kredita, kupovina neuknjiženog stana za kreditne kupce jednostavno nije moguća prema strogim pravilima koja važe i danas.

Proces legalizacije i dodatni troškovi u 2026. godini

Cena neuknjižene nekretnine na prvi pogled deluje izuzetno primamljivo, ali izuzetno je važno raspolagati informacijom da takva kupovina povlači i dodatne skrivene troškove na dugom putu do potpunog ozakonjenja stana.

Osim novca za republičke takse, izradu geodetskog snimka i razne dozvole, u procesu legalizacije biće vam potrebno i dosta strpljenja i vremena. Neophodno je odlično poznavanje procedure kako i gde se podnose zahtevi za legalizaciju, kao i šta vam je sve tačno potrebno od pratećih papira. Iako je država do marta 2026. godine značajno unapredila i digitalizovala sistem kroz uvođenje e-Katastra, rešavanje nagomilanih starih predmeta i dalje zahteva vreme i često angažovanje stručnih lica.

Kako zaštititi sebe i svoju investiciju pri kupovini stana?

Danas je provera pravnog statusa nekretnine transparentnija zahvaljujući javno dostupnim elektronskim podacima Katastra nepokretnosti. Ipak, neuknjižena imovina može doneti nepredviđene probleme ne samo u trenutku kupovine, već i kasnije prilikom renoviranja, preprodaje ili nasleđivanja.

Kupovinom uknjiženih stanova preko profesionalne agencije za nekretnine, pre svega štitite sebe, svoj teško stečeni novac i dragoceno vreme provedeno od šaltera do šaltera državnih uprava i javnih beležnika. Na taj način, iako ste kvadrat možda platili skuplje u startu, dugoročno ste zaštitili sebe pravno i imovinski, osiguravajući miran san u svom novom domu.