Sve što treba da znate o troškovima pri kupovini stana

Kada izaberete svoj budući dom, što znači da ste se odlučili za lokaciju, utvrdili cenu sa prodavcem i razmislili da li vam je povoljnije da nekretninu kupite u gotovini ili putem stambenog kredita, veoma je važno i da na papir stavite sve troškove koji se javljaju tokom ove procedure. Tržište nekretnina u martu 2026. godine zahteva precizno finansijsko planiranje, pa je neophodno biti svestan svih procedura i izdataka koji prate ovakve velike životne korake.

Na taj način izbeći ćete neprijatnu situaciju da se od potpisivanja predugovora do preuzimanja ključeva pojave neki neplanirani izdaci, takse, naknade, provizije ili porezi na koje niste računali, a koji mogu biti nimalo zanemarljivi iznosi. Svoj budući dom možete potražiti na platformama kao što su Nekretnine.rs, ali pre nego što donesete konačnu odluku, važno je da se detaljno upoznate sa svim obavezama koje vas očekuju.

Osnovni troškovi i dokumentacija za stambeni kredit

Ako kupujete stan, od primarnih troškova imate obavezu plaćanja takse kod notara za overu kupoprodajnog ugovora, porez na prenos apsolutnih prava (ili PDV), taksu za upis prava vlasništva u katastar nepokretnosti i taksu za overu založne izjave ako se kupovina stana finansira sredstvima stambenog kredita. Pored toga, očekuje vas plaćanje agencijske provizije za posredovanje u kupoprodaji nepokretnosti, kao i provizija banke za transfer sredstava sa računa kupca na račun prodavca.

Korisnici stambenih kredita treba da se na vreme posavetuju sa svojim bankarom o iznosu novca koji je potrebno da pripreme za sve prateće troškove. Ako odlučite da podnesete zahtev za kredit, biće vam potrebna obimna dokumentacija, a određeni papiri se plaćaju i morate ih uračunati u budžet. Novac ćete morati da spremite za sledeće dokumente:

• izveštaj Kreditnog biroa za lice koje podiže kredit;
• izvod iz lista nepokretnosti;
• overa ugovora o kupovini nepokretnosti;
• procena vrednosti nepokretnosti od strane ovlašćenog procenitelja;
• overa založne izjave.

Uloga i visina agencijske provizije

Prilikom kupovine stana kupac i prodavac najčešće angažuju agenciju za nekretnine koja se bavi dovođenjem u vezu nalogodavca i druge ugovorne strane radi zaključenja pravnog posla čiji je predmet kupoprodaja nepokretnosti, ali i pružanjem pravne sigurnosti tokom celog procesa. Nalogodavci mogu da budu i kupci i prodavci nekretnine.

Iznos agencijske provizije (posredničke naknade) varira od grada do grada i najčešće se kreće od 3 do 4 odsto za jedan pravni posao u kome se posreduje. Na primer, praksa u Beogradu je da i kupac i prodavac plaćaju proviziju po 2 odsto, što je ukupno 4 procenta za jedan kupoprodajni proces.

Porezi, olakšice i pravila za kupce prvog stana

Kada kupujete nekretninu, očekuje vas plaćanje poreza. Poreski oblici koji se primenjuju su porez na dodatu vrednost (PDV) ili porez na prenos apsolutnih prava. Ipak, zakon predviđa i određene olakšice za kupce prvog stana. To su svi građani koji prethodno nisu bili vlasnici nekretnina ili svojinskog udela u stanu, odnosno porodičnoj stambenoj zgradi. Ovo važi i za novogradnju i za stanove u staroj gradnji.

Prvi vlasnik stana u obavezi je da plati porez na dodatu vrednost za kupovinu stana u novogradnji koji iznosi 10 odsto. Međutim, zakon dozvoljava da vlasnik prvog stana ima pravo na povrat PDV-a, koji je plaćen kroz kupoprodajnu cenu.

Sa druge strane, kada kupujete nekretninu stare gradnje, vaša obaveza je da platite porez na prenos apsolutnih prava koji iznosi 2,5 odsto vrednosti stana. U slučaju da ste vlasnik prvog stana, oslobođeni ste ovog nameta. Vlasnik prvog stana je oslobođen poreza za kvadraturu do 40 kvadratnih metara i za svakog člana porodičnog domaćinstva za još 15 kvadratnih metara po svakom članu.

Kako se obračunava visina poreza u praksi?

Porez na prenos apsolutnih prava u pravnom sistemu Srbije regulisan je odredbama Zakona o porezima na imovinu. Osnovicu ovog poreza čini ugovorena cena u trenutku nastanka poreske obaveze, dok stopa iznosi 2,5%. Međutim, ukoliko nadležni poreski organ utvrdi da je ugovorena cena niža od tržišne, on ima pravo da u roku od 60 dana od dana prijema poreske prijave utvrdi poresku osnovicu u visini realne tržišne vrednosti.

Shodno zakonu, obveznik poreza na prenos apsolutnih prava jeste prodavac. Ipak, ustaljena praksa jeste da ovu obavezu preuzima kupac. To mora biti jasno konstatovano u samom tekstu Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, gde prodavac ovlašćuje kupca da može preuzimati radnje pred nadležnom poreskom upravom u postupku utvrđivanja poreza.

Dugoročne posledice poreskog oslobođenja za članove porodice

Kada je reč o kupovini stana, kupci često nisu svesni da pojedine odluke mogu imati dugoročne posledice, posebno kada je reč o oslobođenju od poreza na prenos apsolutnih prava. Pravo na oslobođenje ima fizičko lice koje kupuje prvi stan, koje je punoletni državljanin Republike Srbije sa prebivalištem na našoj teritoriji, uz uslov da od 1. jula 2006. godine pa do dana zaključenja ugovora nije imalo u svojini stan na teritoriji naše zemlje.

Porodičnim domaćinstvom kupca prvog stana smatra se zajednica života, privređivanja i trošenja prihoda kupca, njegovog supružnika, dece, usvojenika, roditelja, sa istim prebivalištem kao kupac. Ako je površina stana koji se kupuje veća od površine za koju se može ostvariti poresko oslobođenje, porez se plaća na razliku kvadrature. Na primer, ukoliko površina stana iznosi 100 m2, a kupac ostvari pravo na oslobođenje za 40 m2, supružnik na dodatnih 15 m2, i dete na 15 m2, porez će se obračunati na preostalih 30 m2.

Ovde postoji jedna ključna stavka koju treba imati na umu: jednom kada se pravo na oslobođenje iskoristi za određenog člana domaćinstva, ono se ne može ponovo ostvariti. Pravo ne može ponovo važiti za one koji su ga već „potrošili“. To u praksi znači da, ako se, na primer, dete iskoristi za oslobođenje od 15 kvadrata prilikom kupovine porodičnog stana, u budućnosti, kada to dete odraste i odluči da kupi svoju nekretninu, neće moći ponovo da zatraži oslobođenje od poreza kao kupac prvog stana.

Zbog toga je od presudne važnosti pažljivo razmotriti da li iskoristiti poresko oslobođenje za decu u trenutku kupovine stana ili ga sačuvati za kasnije, jer ova odluka direktno utiče na njihove buduće finansijske mogućnosti.

Pravo na povraćaj poreza možete ostvariti tako što ćete poresku prijavu predati nadležnoj filijali Poreske uprave. S obzirom na složenost celokupne poreske materije, kao i procedure utvrđivanja poreza na prenos apsolutnih prava, topla je preporuka da se angažuju stručna pravna lica i advokati već od trenutka sastavljanja i zaključenja ugovora, kako bi se izbegle bilo kakve komplikacije u budućnosti.