Nekretnine u Albaniji više nisu jeftina alternativa: kako danas izgleda tržište na moru

Nekretnine u Albaniji poslednjih godina više nisu samo priča o jeftinom apartmanu na moru. Dok su srpski kupci godinama uglavnom gledali Halkidiki, Paraliju ili crnogorsku obalu, albanska rivijera se tiho pretvorila u tržište koje sve više prati obrazac ostatka Mediterana prvo dolaze turisti zbog nižih cena, zatim apartmani za izdavanje, novi putevi, restorani i strani kapital, a tek onda kvadrat počinje ozbiljno da raste.

Upravo zato nekretnine u Albaniji danas funkcionišu kao nekoliko potpuno različitih tržišta. Na severu zemlje, oko Drača i Golema, kvadrat i dalje podseća na nekadašnju bugarsku obalu, relativno pristupačan ulaz na more za kupce koji ne žele veliki rizik niti previsok budžet. Apartmani u novijim zgradama blizu plaže ovde se i dalje mogu pronaći za oko 1.000 do 1.200 evra po kvadratu.

Kako danas izgledaju nekretnine u Albaniji od Drača do Ksamila

Kako se ide južnije prema Vlori, Himari, Dhermiju i Ksamilu, menja se i cela logika tržišta. Vlora danas više nije samo veliki obalni grad Albanije. Poslednjih godina postala je tačka na kojoj se sudaraju dva potpuno različita modela obale stari mediteranski grad sa svakodnevnim životom i novi resort koridori namenjeni tržištu kratkoročnog najma i stranim kupcima.

U jednom delu grada kvadrat još može da se pronađe za oko 1.200 ili 1.400 evra, dok nekoliko kilometara dalje, prema Radhimeu, novi kompleksi sa bazenima i privatnim sadržajima već prelaze 2.000 evra po kvadratu.

To je trenutak kada Albanija prestaje da bude „jeftina alternativa” i počinje da ulazi u isti obrazac koji su ranije prošli delovi Grčke, Hrvatske ili južne Italije.

Albanija više nema jednu cenu kvadrata na moru

Najjasnija promena tržišta se vidi južno od Vlore, na delu obale gde se planine spuštaju direktno u Jonsko more. Dhermi, Palas i himarska zona danas imaju raspon cena koji više govori o brzini transformacije tržišta nego o samoj Albaniji.

U istoj mikrolokaciji još mogu da se pronađu stariji apartmani oko 1.000 evra po kvadratu, dok novi resort projekti na prvoj liniji mora dostižu gotovo 3.000 evra po kvadratu.

To praktično znači da na albanskoj rivijeri danas ne postoji jedna cena nekretnina.

Postoji tržište starijih lokalnih objekata i potpuno odvojeno tržište novih kompleksa projektovanih za turizam, kratkoročni najam i strane kupce koji ne kupuju samo apartman, već mediteranski način života koji obala prodaje već decenijama.

Ksamil je verovatno najbolji primer koliko brzo takva transformacija može da promeni cenu kvadrata. Mesto koje je godinama bilo poznato uglavnom ljudima iz regiona danas se nalazi pod pritiskom stranog kapitala, razvoja turizma i novih apartmanskih projekata.

Novi kompleksi u Ksamilu uglavnom se kreću između 2.000 i 2.600 evra po kvadratu, dok pojedini apartmani sa panoramskim pogledom na more idu i više od toga.

Sarandë je već druga priča. Za razliku od sezonskih mesta koja žive nekoliko meseci godišnje, Saranda ima trajektnu vezu sa Krfom, aktivniji gradski život i tržište koje ne zavisi isključivo od jula i avgusta.

Zato prva linija mora u pojedinim premium projektima već dostiže cene koje ostatak albanske obale još nema. Studio apartman na samoj obali u luksuznim novim kompleksima danas može da pređe i 4.000 evra po kvadratu kada se prodaje kao gotov investicioni proizvod za kratkoročni najam.

Šta kupci danas zapravo kupuju u Albaniji

Za kupce iz Srbije dodatna stvar koja nekretnine u Albaniji poslednjih godina čini dostupnijim jeste činjenica da kupovina apartmana u stambenim zgradama nije ograničena za strane državljane.

Srpski kupac može direktno postati vlasnik apartmana bez komplikovanih modela kupovine ili posrednih firmi. Situacija postaje drugačija tek kod zemljišta i pojedinih tipova nekretnina van standardnih stambenih kompleksa, gde je uglavnom potrebno registrovati lokalno privredno društvo. Ipak, računica ne staje na ceni kvadrata koju kupac vidi u oglasu.

Koliko zapravo košta kupovina apartmana u Albaniji

Kupci iz Srbije koji danas vide apartman u Albaniji za 90.000 ili 100.000 evra uglavnom računaju samo cenu iz oglasa. U praksi je realna cifra viša za još četiri do sedam odsto.

Porez na prenos nekretnine uglavnom se kreće oko dva odsto procenjene vrednosti koju određuje lokalna opština, dok notarske takse najčešće dodaju još između 0,3 i jedan odsto vrednosti nekretnine.

Registracija vlasničkog lista u državnom katastru najčešće košta između 80 i 150 evra, dok ozbiljna pravna provera vlasništva, bez koje strani kupci uglavnom ne ulaze u kupovinu nekretnine na moru, može koštati između 300 i 1.500 evra.

Kada se dodaju prevodi dokumentacije, punomoćja i administrativni troškovi, apartman od 100.000 evra u realnosti kupca najčešće izađe između 104.000 i 107.000 evra. Upravo tada veliki broj kupaca prvi put shvati da mediteranski kvadrat gotovo nikada nije samo cena iz oglasa.

Niski porezi nisu i jedini trošak vlasništva

Godišnji troškovi vlasništva u Albaniji za sada su relativno niski, ali tržište ulazi u fazu promene. Porez na imovinu obračunava se po katastarskoj vrednosti koja je uglavnom niža od tržišne, pa vlasnici standardnih apartmana u mnogim slučajevima danas plaćaju manje od 50 evra godišnje.

Problem je što Albanija priprema reformu fiskalnog katastra kojom bi se katastarske vrednosti narednih godina postepeno približile realnim tržišnim cenama. Upravo zato deo investitora očekuje rast troškova vlasništva, posebno u premium turističkim zonama. Najskuplji deo vlasništva često ipak nisu porezi, već održavanje kompleksa.

Novi resort projekti na albanskoj rivijeri uglavnom imaju bazene, recepcije, privatno obezbeđenje i zajedničku infrastrukturu koja tokom leta izgleda atraktivno, ali kasnije postaje mesečni trošak čak i kada je apartman prazan. U praksi održavanje u takvim kompleksima najčešće košta između 25 i 35 evra mesečno, dok se sa strujom, vodom i internetom ukupan mesečni trošak praznog apartmana van sezone uglavnom kreće između 60 i 100 evra.

Kada vlasnik počne da izdaje nekretninu, računica postaje ozbiljnija. Albanija trenutno prihod od izdavanja oporezuje stopom od 15 odsto, bilo da je u pitanju dugoročni zakup ili kratkoročni najam preko platformi poput Airbnb-a. Ista stopa od 15 odsto važi i za kapitalni dobitak pri prodaji nekretnine, odnosno razliku između kupovne i prodajne cene.

Najveći rizik na obali često nije pogled na more, već dokumentacija

Najveći oprez i dalje važi za samu obalu. Nekretnine veoma blizu mora mogu imati dodatna urbanistička ograničenja ili komplikovan vlasnički status, čak i kada se prodaju kao standardni apartmani u novijim objektima.

Upravo zato lokalni advokati na jugu Albanije gotovo svaku ozbiljnu kupovinu počinju detaljnom proverom zemljišta, urbanističkog statusa i vlasničke istorije objekta. Dodatna specifičnost tržišta jeste administracija nakon kupovine. Za prijavu struje, vode i interneta na ime vlasnika stranom državljaninu potreban je albanski poreski broj, zbog čega deo vlasnika administraciju rešava preko lokalnih agenata ili firmi koje upravljaju apartmanima tokom turističke sezone.

Albanija zato danas više nije tržište na koje kupci dolaze samo zbog jeftinijeg mora. Za deo investitora postala je pokušaj da na Mediteran uđu pre nego što cene potpuno sustignu ostatak obale regiona.