Vodič za kupovinu nekretnina na moru u Grčkoj, Turskoj i Italiji

Danas se građani sve češće odlučuju za investiranje u nekretnine u inostranstvu, posebno kada je u pitanju kupovina imovine van granica svoje zemlje. Lokacije na moru su vrlo popularne, a tome su najviše doprinele cene koje u određenim primorskim regijama mogu biti znatno niže nego na domaćem tržištu nekretnina. Pored tradicionalne Crne Gore i Grčke, do marta 2026. godine značajno je poraslo interesovanje za kupovinu nekretnina u Turskoj i Italiji, gde se i dalje mogu naći izuzetno pristupačne ponude koje garantuju stabilan povrat investicije.

Ipak, postoji nekoliko ključnih stvari koje treba znati pre nego što odlučite da uložite svoj novac, jer samo vlasništvo nad kvadratima ne garantuje automatski i boravišnu dozvolu. U zavisnosti od države, potrebna su dodatna ulaganja ili ispunjavanje specifičnih administrativnih uslova koji su se nedavno menjali. Analize specijalizovanih platformi, poput nekretnine.rs i poslovnih magazina kao što je Blic Biznis, ističu da je najpametnije birati nekretnine u delovima koji se tek infrastrukturno razvijaju. Takve lokacije nude veliki potencijal za rast vrednosti u budućnosti, a početne cene su mnogo pristupačnije u poređenju sa već izgrađenim turističkim centrima. Pogledajmo detaljno koje su mogućnosti za kupovinu stana na Mediteranu tokom 2026. godine i koji su tačni koraci za dobijanje vize i legalan boravak.

Trenutni uslovi i cene za kupovinu nekretnine u Grčkoj

U Grčkoj, cene nekretnina na obali variraju značajno u zavisnosti od same lokacije, blizine mora i infrastrukturne opremljenosti. Na primer, u manje razvijenim oblastima poput Arkadije ili delova Peloponeza, prosečna cena po kvadratu kreće se od 800 do 1.200 evra, dok u popularnijim mestima kao što su Halkidiki, Atina i ostrva Kikladi, cena stabilno prelazi 2.500 do 3.500 evra po kvadratu u 2026. godini. Za skromniji početni budžet, oko 50.000 do 60.000 evra, danas je moguće pronaći manji apartman ili studio uglavnom u manjim mestima ili u starijim objektima koji zahtevaju dodatna ulaganja, temeljno renoviranje i energetsku adaptaciju.

Zlatna viza i nova, stroža pravila za investitore

Kao što je već napomenuto, Grčka ne omogućava automatsko dobijanje boravišne dozvole uz samu kupovinu jeftinije nekretnine. Ova država nudi izuzetno popularan program pod nazivom Zlatna viza, koji omogućava boravak i slobodno putovanje unutar Šengen zone na pet godina, uz pravo na obnavljanje. Međutim, uslovi su se poslednjih godina znatno pooštrili usled stambene krize. Danas je za Zlatnu vizu neophodno da investitor kupi nekretninu vrednu najmanje 400.000 evra u većem delu zemlje, dok u najpopularnijim zonama (poput Atine, Soluna, Mikonosa i Santorinija) taj prag dostiže čak 800.000 evra. Takođe, odnedavno su uvedena stroža pravila za kratkoročno izdavanje (poput Airbnb-a) za vlasnike ovih nekretnina. Obavezno je dokazivanje finansijske samostalnosti i posedovanje međunarodnog zdravstvenog osiguranja.

Investiranje i kupovina apartmana u Turskoj

Turska ostaje jedna od najtraženijih destinacija za investitore koji raspolažu budžetom do 50.000 ili 60.000 evra, posebno u priobalnim gradovima koji su u ekspanziji, kao što je Mersin, gde je cena po kvadratu oko 900 evra. U atraktivnim letovalištima kao što su Alanja, Bodrum i Marmaris, još uvek je moguće pronaći manji apartman za ovaj iznos, naročito u manje razvijenim perifernim područjima ili u starijoj gradnji. Ono što je specifično za tržište nekretnina u Turskoj u 2026. godini jeste veliki fokus kupaca na novogradnju koja poseduje stroge sertifikate o seizmičkoj bezbednosti. Turska i dalje nudi odličan kvalitet života uz znatno niže troškove održavanja i režija u poređenju sa zapadnoevropskim zemljama.

Boravišna dozvola i apliciranje za turski pasoš

Prema ažuriranim propisima koji su trenutno na snazi, kupovina nekretnine u Turskoj u minimalnoj vrednosti od 200.000 američkih dolara omogućava stranim investitorima dobijanje zvanične boravišne dozvole (Ikamet). Ova dozvola daje pravo na nesmetan boravak u zemlji, ali sama po sebi ne omogućava legalno zapošljavanje bez radne vize. Za ozbiljnije ulagače, investicija od 400.000 dolara otvara direktan put ka turskom državljanstvu. Nakon tri godine zadržavanja imovine u svom vlasništvu, investitori mogu aplicirati za turski pasoš. Pored toga, Turska nudi izuzetno povoljan porez na imovinu, koji iznosi oko 0,2% u manjim mestima, dok u prestižnijim gradovima može dostići 0,4%.

Atraktivne regije i kupovina kuće u Italiji

Italija nudi nekoliko neverovatno privlačnih i autentičnih regija za kupovinu imovine, čak i za one sa manjim kapitalom. Iako su projekti „kuća za 1 evro“ uglavnom stvar prošlosti, u južnim regijama poput Kalabrije, Sicilije i Apulije, za iznose od 50.000 do 70.000 evra i dalje je moguće postati vlasnik starije nekretnine ili manjeg stana u blizini obale. Sa druge strane, luksuzna mesta kao što su Amalfi obala, Toskana ili Sardinija zahtevaju višemilionski kapital. U prelepim gradovima kao što su Galipolje (Gallipoli) i Otranto, prosečna cena po kvadratu kreće se oko 2.500 do 3.000 evra, što pruža sjajan balans između pristupačnosti i bogate lokalne kulture. Ove južne regije nude miran mediteranski način života, obogaćen jedinstvenom gastronomijom i bogatom istorijom.

Italijanske vize, digitalni nomadi i poreske obaveze

Što se tiče zakonskog boravka u Italiji, strani investitori koji žele da trajno borave u svojoj nekretnini mogu aplicirati za vizu za izabrano prebivalište (Elective Residence Visa), za koju je potrebno dokazati visoke pasivne prihode van granica Italije. Odnedavno je vrlo popularna i viza za digitalne nomade, koja omogućava rad na daljinu iz sopstvene italijanske nekretnine, što je privuklo veliki broj mladih profesionalaca. Pored toga, Italija nudi i program Investor Visa, koji zahteva ulaganja u italijansku ekonomiju u vrednosti od 250.000 do 500.000 evra, u zavisnosti od vrste investicije. Iako sama kupovina stana u Italiji ne daje automatsko pravo na investitorsku vizu, posedovanje adrese (rezidencije) znatno olakšava celokupan administrativni proces. Godišnji porez na imovinu (IMU) varira između 0,4% i 0,86% u zavisnosti od katastarske vrednosti objekta i stopa koje donosi svaka lokalna opština ponaosob.

Šta diktira cene nekretnina na moru i kako boraviti bez vize?

Na formiranju konačne cene nekretnina na moru, pored samog stanja objekta, godine gradnje i energetske efikasnosti, daleko najviše utiče njena mikrolokacija. Ključno je koliko je određena oblast turistički razvijena, koliko je blizu plaže i da li je dobro infrastrukturno povezana sa aerodromima i auto-putevima. Poslednjih godina, baš zbog toga, raste potražnja za manje poznatim regijama koje nude mir i povoljnije kvadrate, a istovremeno poseduju ogroman potencijal za turistički razvoj.

Važno je napomenuti da, i bez ulaska u skupe programe za izdavanje viza, svi strani državljani iz zemalja sa bezviznim režimom mogu potpuno legalno boraviti u Grčkoj i Italiji do 90 dana u periodu od 180 dana bez ikakve vize, oslanjajući se na pravila Šengenskog sporazuma. Veoma slična pravila važe i za Tursku, u skladu sa njihovim nacionalnim zakonima o turističkom boravku. Za svaki duži boravak, neophodno je regulisati odgovarajuću boravišnu dozvolu u skladu sa gore navedenim vrednostima imovine.

Kupovina nekretnine u inostranstvu sa ograničenim budžetom i dalje je moguća, ali zahteva dublje istraživanje tržišta. To je vrlo atraktivna opcija za sve one koji žele da zaštite svoj novac od inflacije, stvore pasivan prihod kroz izdavanje ili obezbede sopstvenu oazu za odmor. Ipak, ključ uspeha leži u tome da budete temeljno upoznati sa lokalnim porezima, zakonskim okvirima i promenljivim regulativama aktuelnim u 2026. godini. Uz pravo informisanje i angažovanje proverenih lokalnih agenata, moći ćete bezbrižno da investirate i maksimalno uživate u svojoj nekretnini na obali Mediterana.