Analiza tržišta: Zašto padaju kirije za stanove u Srbiji?

Pad kirija je ono čemu su se mnogi nadali duži vremenski period, a analizirajući tržište nekretnina u martu 2026. godine, jasno je da se taj trend konačno i stabilizovao. Pre samo nekoliko godina došlo je do vrtoglavog rasta cene stanovanja, cifre su skočile skoro duplo usled raznih geopolitičkih faktora i masovnog dolaska stranih državljana. Ipak, ono što je odlična vest za sve podstanare jeste da se posle dužeg perioda neizvesnosti beleži osetan pad cena zakupa stanova širom Srbije.

Stručnjaci su još tokom 2024. i 2025. godine bili optimistični, a njihova predviđanja su se sada, početkom 2026. godine, u potpunosti ostvarila. Tržište se polako vraća u normalne okvire. Iako su cene i dalje više nego pre pet ili šest godina, one više nisu na onom najvišem, nerealnom nivou koji je predstavljao ogroman udar na kućni budžet. Prema izveštajima sa portala Blic biznis, situacija je znatno povoljnija, naročito za mlade i roditelje koji školuju decu.

Uticaj državnog programa za mlade na snižavanje kirija

Milić Đoković, priznati procenitelj i stručnjak za nekretnine, još ranije je naglašavao da će ključni faktor za snižavanje cena najma biti državni program za mlade. Sada, kada je taj program uveliko deo prakse, vidimo njegove direktne pozitivne posledice na celokupno tržište. Prošlo je vreme ekstremne ekspanzije potražnje i dolaska ruskih i ukrajinskih državljana, te su se kirije za takozvane „narodske stanove“ konačno unormalile, dok luksuzne varijante zadržavaju svoju specifičnu, uže profilisanu klijentelu.

Milić Đoković

Podsetimo, program subvencionisane kupovine prvog stana za mlade između 20 i 35 godina, koji je stupio na snagu početkom 2025. godine, omogućio je velikom broju ljudi da izbegne plaćanje visokih mesečnih renti. Uslov je bio da maksimalna vrednost nepokretnosti iznosi do 100.000 evra. Zahvaljujući državnim subvencijama, rate za kredite su tokom prve godine bile izuzetno povoljne, formirajući iznose i ispod 100 evra u nekim slučajevima. Fiksna kamatna stopa za korisnike iznosila je svega 1,5 odsto zahvaljujući doprinosu države. Ova strateška mera je direktno smanjila pritisak na tržište izdavanja, jer je veliki broj dotadašnjih podstanara rešio svoje stambeno pitanje, što je primoralo stanodavce da koriguju cene naniže i prilagode se novoj realnosti.

Trenutne cene izdavanja stanova u Beogradu

Jelena Dukić sa portala nekretnine.rs detaljno je analizirala aktuelnu situaciju, ističući da je evidentan i zabeležen pad kirija u prestonici. Iako su iznosi i dalje na nivou višem od onog pre globalne krize, znatno su povoljniji u poređenju sa vrhuncem potražnje iz prethodnih godina.

Kada je u pitanju Beograd, centar grada logično ostaje najskuplja opcija, sa prosečnom oglašenom cenom od oko 16,7 evra po metru kvadratnom. To u praksi znači da je za manji stan ili garsonjeru od 30-ak kvadrata, potrebno izdvojiti nešto više od 500 evra mesečno. Na drugom mestu po visini kirije nalazi se opština Vračar, gde se prosečna cena kreće oko 15,4 evra, pa je za dvosoban stan od 40 kvadrata potrebno obezbediti oko 600 evra.

Novi Beograd, tradicionalno popularna lokacija za poslovne ljude i porodice, zadržao je blagi trend pada započet prošle godine, sa prosečnom cenom od 14,1 evra po kvadratu. Na opštini Palilula prosek iznosi 13,4 evra, dok je na Voždovcu oko 12,3 evra po metru kvadratnom. Mirijevo se izdvaja kao jedna od pristupačnijih opcija sa cenom od 8,9 evra, što mnogima omogućava iznajmljivanje dvosobnog stana sa odvojenom spavaćom sobom za iznos od oko 350 evra.

Cene zakupa u Novom Sadu, Nišu i Kragujevcu

Pored Beograda, normalizacija cena je jasno vidljiva i u ostalim većim centrima širom Srbije. U Novom Sadu, najskuplji stanovi za izdavanje nalaze se na Podbari sa cenom od oko 11,4 evra po kvadratu. Odmah iza njih po cenovnom rangu su nekretnine u strogom Centru i na Grbavici, gde je kvadrat u proseku 10,9 evra, dok je na Novom naselju prosek pristupačnijih 9,4 evra.

U Nišu se beleže slični trendovi opadanja najviših cena. Najskuplje se izdaju stanovi na Bulevaru Nemanjića po ceni od 8,2 evra po metru kvadratnom, a zatim slede Pantelej sa 6,8 evra, Palilula sa 5,8 evra i Durlan gde kvadrat iznosi oko 5,4 evra.

Kada posmatramo uži centar Kragujevca, prosečna cena sada iznosi stabilnih 7,1 evra po kvadratu, dok se u Pančevu nekretnine rentiraju za oko 7,6 evra po kvadratu.

Važno je istaći da se sve navedene cene odnose isključivo na osnovni mesečni zakup stana, bez uračunatih troškova komunalija i režija. Takođe, standardna praksa je ostala nepromenjena – stanodavci prilikom potpisivanja ugovora po pravilu i dalje zahtevaju depozit u visini jedne ili dve mesečne kirije kao meru obezbeđenja.

Podsećanje na vrhunac krize i visoke rente u 2024. godini

Da bismo u potpunosti razumeli koliko je današnja situacija na tržištu nekretnina povoljnija, moramo se osvrnuti na period od pre dve godine. Tokom 2024. godine, posebno u letnjim mesecima, kirije su doživele svoj apsolutni vrhunac usled velike navale studenata i hroničnog manjka raspoloživih stanova u akademskim centrima.

Tadašnje analize portala Nekretnine.rs pokazivale su kontinuirani rast cena. Na primer, u centru Beograda cena je sa 15,7 evra u julu skočila na 16 evra u avgustu te godine. Slični procentualni skokovi su tada beleženi i na Voždovcu, Vračaru, pa čak i na periferiji. Zbog tako enormnih troškova života, ljudi su bili primorani da se snalaze na razne načine. Mnogi roditelji su se udruživali kako bi zajednički kupili nekretninu u kojoj bi deca boravila tokom studija, a koja bi se kasnije preprodala ili nastavila izdavati.

Srećom, implementacija efikasnih stambenih politika usmerenih ka mladima, uz smanjenje pritiska izazvanog spoljnim faktorima, doprineli su tome da današnje tržište zakupa u 2026. godini bude daleko zdravije, uravnoteženije i pristupačnije za prosečnog građanina.