Beograd usporava, Zagreb divlja, a jedan grad je za pet godina tiho udvostručio cene stanova

Tržišta nekretnina u Beogradu, Zagrebu, Sarajevu, Podgorici i Skoplju ulaze u 2026. godinu s jednom zajedničkom porukom: pad cena nije opcija ni na jednom od ovih tržišta. Ali razlike između gradova ko raste najbrže, ko je već dostigao plafon, a ko tek ubrzava nikad nisu bile veće. Ovo su isključivo zvanični podaci i verifikovane tržišne analize, bez napumpavanja.

Beogradsko tržište nekretnina ulazi u 2026. u fazu umerenije dinamike. Posle rekordnih 2023. i 2024. godine, rast usporava, ali ne staje. Ključna stvar koju kupci moraju razumeti: postoje dve vrste cena. Oglasni portali prikazuju oglašene cene. Republički geodetski zavod (RGZ) prati realizovane cene iz kupoprodajnih ugovora. Razlika između ta dva broja danas iznosi i do 800 evra po kvadratu.

Beograd ulazi u stabilizaciju i to je dobra vest za kupce

Oglašena cena (tržišni prosek, februar 2026): – 3.350 €/m²

Realizovana cena (RGZ, prosek celog grada, 2025): – 2.545 €/m²

Zašto je ovo važno? Jer oglasne cene reflektuju ambicije prodavaca, a RGZ beleži šta su kupci zaista platili. U fazi ubrzanog rasta ta razlika je manj, kupci prihvataju cene. U fazi stabilizacije raste, pregovaranje se vraća.

Najjeftiniji kvadrat novogradnje u Beogradu u Q2 2025. prodao se po 983 €/m² na Voždovcu. Najjeftinija starogradnja bila je 1.351 €/m². Obe cifre su izuzeci, ali pokazuju da tržište nije monolitan blok.

Analitičari za 2026. prognoziraju rast od 3–6%, uz stagnaciju ili blago hlađenje luksuznog segmenta koji je prema ocenama struke dostigao plafonske cene.

Cena kvadrata u Zagrebu 2026: Zašto raste brže od ostatka EU

Zagreb je u 2025. godini bio jedan od najdinamičnijih gradova u Evropskoj uniji prema rastu cena nekretnina. Rast traženih cena u Gradu Zagrebu iznosio je 14,9% na godišnjoj razini, prema analizama tržišnih podataka za 2025. U trećem tromjesečju 2025. Hrvatska je zabilježila rast cijena stambenih nekretnina od 13,8% godišnje jedan od najviših u EU.

Tražena prosečna cena stanova u Zagrebu (tržišni prosek, novembar 2025): 3.668 €/m² (+14,84% godišnje)

Cene u četiri najveća hrvatska grada porasle su u proseku između 160 i 360 €/m² u odnosu na prethodnu godinu.

Minimalna tražena cena u gradu Zagrebu iznosi oko 3.000 €/m²  i to za rubne lokacije. U atraktivnim kvartovima ona redovno prelazi 3.500 €/m².

Cena kvadrata u Sarajevu 2026: brojke koje niko nije predvideo

Bosna i Hercegovina je u poslednjih pet godina zabeležila rast cena nekretnina od 71%  statistički ubedljivo najveći u celom regionu. Sarajevo nije samo pratilo ovaj trend, već ga je predvodilo.

Prosečna cena prodatih novih stanova u celoj BiH u prvom kvartalu 2025. iznosila je 3.073 KM/m² (1.570 €/m²), što je rast od 10,7% na godišnjem nivou (Agencija za statistiku BiH).

Oglašene cene posebno za novogradnju u premium zonama — znatno su više od realizovanih. Novo Sarajevo i Grbavica oglašavaju se između 4.500 i 7.700 KM/m², Mariindvor dostiže 6.600 KM/m² za renoviranu novogradnju. Analitičari za 2026. prognoziraju dodatni rast od oko 10%.

Ukupno tržište stanova u Sarajevu raslo je u 2025. za 14% u odnosu na 2024. godinu, a broj prodaja porastao je za 17%.

Podgorica 2026: grad koji je tiho udvostručio cene stanova

Podgorica je grad o kome se govori najmanje  i čije su promene možda najdramatičnije. Prema zvaničnim podacima Uprave za statistiku (Monstat), prosečna cena kvadratnog metra stana u novogradnji u glavnom gradu Crne Gore porasla je sa 974 € u drugom kvartalu 2020. na 2.141 € u četvrtom kvartalu 2025. To je rast od više od 100% u pet godina.

Za 2025. godinu u celini, Monstat beleži prosečnu cenu novogradnje u Crnoj Gori od 2.200 €/m² (Podgorica: 2.130 €, primorje: 2.410 €).

Tržišne (oglašene) cene u Podgorici 2025–2026. idu znatno više:

• Strogi centar: ispod 2.000 €/m² nema ništa
• Preko Morače (Kruševac, Novi grad): najčešće iznad 3.000 €/m², dostižu 3.800 €/m²
• Master kvart, City kvart, Central point: 2.100–3.600 €/m²
• Tološka šuma (novogradnja): 2.400–4.300 €/m²
• Zabjelo i Stari aerodrom: 2.000–2.500 €/m²

Blagi kvartalni pad sa 2.228 € (treći kvartal) na 2.206 € (četvrti kvartal 2025.) prema Monstatu analitičari ocenjuju kao konsolidaciju, ne signal kolapsa.

Skoplje beleži najveći godišnji rast cena u regionu – plus 25% za godinu dana

Skoplje beleži najveći procentualni godišnji rast cena od svih bivših jugoslovenskih prestonica. Prema podacima Narodne banke Severne Makedonije, cene nekretnina u četvrtom kvartalu 2025. porasle su za 25% na godišnjem nivou (rast od 3,2% kvartalno).

Najskuplje prodat stan u drugoj polovini 2025. postigao je 3.784 €/m² u opštini Aerodrom. Najniža cena zabeležena je u opštini Čair: 318 €/m²  što govori o ekstremnoj unutrašnjoj polarizaciji tržišta.

U celoj 2025. godini realizovano je 33.381 transakcija (rast od 7,6%). Stanovi čine 48% ukupne vrednosti tržišta, iako je broj prodatih stanova pao za 3,9%, ali im je ukupna vrednost porasla za 10,8%, što potvrđuje rast cena.

Građevinska komora Severne Makedonije za 2026. prognozira stabilizaciju cena materijala i potencijalno izjednačavanje ponude i potražnje

Zašto je Ljubljana najskuplji grad bivše Jugoslavije za kupovinu stana

Ljubljana je ubedljivo najskuplji stambeni tržište u celom regionu bivše Jugoslavije  i jedini koji je ušao u fazu vidljive stabilizacije. Posle snažnog rasta između 2021. i 2023. godine, dinamika se menja.

Prema podacima Geodetske uprave Republike Slovenije (GURS), prosečna cena polovnog stana u Ljubljani dostigla je u prvoj polovini 2025. gotovo 4.900 €/m²  novi istorijski rekord. Novogradnja je u istom periodu bila u rasponu od 5.500 do 7.000 €/m². 

U petogodišnjem periodu kvadrat u Ljubljani porastao je za 65,2%, dok je na nivou cele Slovenije rast iznosio 75,4%.

Međutim, 2025. donosi prvu vidljivu promenu tempa. Rast cena stanova na godišnjem nivou iznosi svega 2,7%  daleko ispod ranijih dvocifrenih stopa. Broj transakcija u trećem kvartalu 2025. bio je oko 10% niži nego u prethodnom kvartalu, što ukazuje na veći oprez kupaca usled viših kamatnih stopa.

Za prosečnog slovenačkog građanina situacija je oštra: za polovno stanovanje od 50 kvadrata u Ljubljani potrebno je odvojiti 153 prosečne neto plate. Za novogradnju  najmanje 172.

Analitičari za 2026. ne očekuju pad, već nastavak stabilizacije uz umeren rast koji ne bi trebalo da pređe 3–4%.

Šta sve gradove drži zajedno  i zašto pad nije realan

Bez obzira na razlike u cenovnom nivou, svih šest gradova deli iste strukturalne uzroke rasta: nedovoljna ponuda novih stanova u odnosu na potražnju, rast troškova gradnje, pritisak kupaca iz dijaspore i stranih investitora, te tretman nekretnina kao antiinflacionog instrumenta štednje koji ne ispada iz mode.

U Beogradu 25% stanova kupuje se putem kredita (u odnosu na 18% godinu ranije), što govori da potražnja ne jenjava čak ni pri povećanim cenama. U Crnoj Gori stambeni krediti porasli su za 26 miliona evra u prvoj polovini 2025. U Sarajevu je promet stanova u 2025. bio 34% viši nego godinu ranije. Skoplje beleži rekordnih 17% više ugovora o zakupu. Ljubljana, i pored usporavanja, ne beleži ni jedan kvartal pada.

Ni jedan od šest analitičkih konsenzusa ne predviđa pad. Pitanje za 2026. nije hoće li cene pasti nego hoće li se usporiti.