Ostava u stambenoj zgradi, ko ima pravo na nju i šta ako nije upisana

Ostava u stambenoj zgradi jedan je od najčešćih izvora sporova među stanarima, a istovremeno i jedan od najčešće zanemarenih delova kupoprodajne dokumentacije. Prodavac kaže da ostava „ide uz stan“, kupac to prihvati kao podrazumevano, a onda se ispostavi da u listu nepokretnosti te ostave nema nigde.

Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa jasno definiše koji delovi zgrade mogu biti u isključivoj svojini: stan, poslovni prostor, garaža i garažno mesto. To su takozvani posebni delovi zgrade.

Šta zakon kaže o ostavi u stambenoj zgradi

Podrum, tavanski prostor, hodnici, stepeništa i sušionice ne spadaju u tu kategoriju. Zakon o stanovanju i održavanju zgrada ih izričito svrstava u zajedničke delove nad kojima postoji zajednička i nedeljiva svojina svih vlasnika posebnih delova. U prevodu, podrumska ostava u stambenoj zgradi po pravilu nije deo vašeg stana. Čak i ako je koristite dvadeset godina, čak i ako ste je sami uredili i stavili bravu, pravno ona i dalje predstavlja zajednički deo zgrade.

Pratite nas na

Izuzetak postoji samo ako je ostava u elaboratu etažiranja i katastru nepokretnosti upisana kao sastavni deo stana ili kao posebna funkcionalna celina.

Pravo korišćenja nije isto što i vlasništvo

Upravo je ovo tačka na kojoj kupci najčešće pogreše. Kada prodavac u kupoprodajnom ugovoru navede da „uz stan ide i podrumska ostava“, to ne znači automatski da kupac stiče pravo svojine nad tom ostavom. U većini slučajeva kupac praktično dobija samo pravo korišćenja, a to je pravno mnogo slabiji osnov od vlasništva. Razlika je praktična i veoma skupa kada dođe do spora.

Vlasnik posebnog dela zgrade može da raspolaže svojom imovinom, proda je, izda, optereti hipotekom ili je upiše u katastar. Korisnik ostave koja nije upisana kao poseban deo ne može ništa od toga. Ne može da je proda odvojeno od stana, ne može da je koristi kao obezbeđenje, a u slučaju spora nema dokument kojim dokazuje da mu ostava pravno pripada.

Šta se dešava kada ostava nije upisana

U praksi, većina podrumskih ostava u starijim zgradama u Srbiji nikada nije prošla kroz elaborat etažiranja. Stanari su ih decenijama koristili po neformalnom dogovoru, nekada prema rasporedu koji je napravio kućni savet, nekada jednostavno po principu „ko je prvi zauzeo“.

Problem nastaje onog trenutka kada neko taj dogovor ospori. Novi stanar zauzme ostavu za koju smatra da pripada njegovom stanu. Stambena zajednica odluči da prenameni podrum u biciklarnicu ili prostoriju za smeće. Investitor u novogradnji verbalno obeća ostavu, ali je nikada ne upiše u katastar kao poseban deo.

U svim tim situacijama stanar koji koristi ostavu praktično nema pravnu zaštitu, bez obzira koliko dugo taj prostor koristi. Zakon o stanovanju i održavanju zgrada propisuje da o korišćenju i raspolaganju zajedničkim delovima odlučuje skupština stambene zajednice. Ako skupština odluči da se podrumski prostor prenameni, pojedinačni stanar to uglavnom ne može da spreči pozivajući se na dugogodišnje korišćenje.

Kako proveriti status ostave pre kupovine stana

Kupac koji očekuje da uz stan dobije i ostavu mora da traži uvid u list nepokretnosti i elaborat etažiranja za konkretnu jedinicu. Ako ostava u stambenoj zgradi nije upisana kao sastavni deo stana ili kao posebna funkcionalna celina, onda ona, bez obzira na ono što piše u oglasu ili što govori prodavac, pravno ne postoji kao vaša imovina. Kupoprodajni ugovor koji pominje ostavu bez pokrića u katastru može da proizvede određene obaveze između ugovornih strana, ali ne predstavlja osnov za upis prava svojine.

Katastar priznaje samo ono što je evidentirano kroz zvaničnu proceduru. Drugim rečima, clausula intabulandi može da važi isključivo za posebne delove zgrade koji su prethodno upisani. Upravo zato veliki broj kupaca tek nakon kupovine stana shvati da je ostava koju su smatrali „svojom“ zapravo samo prostor koji koriste dok se neko drugi tome ne usprotivi.

Može li ostava naknadno da se upiše

Može, ali procedura je komplikovana i retko prolazi bez saglasnosti stanara. Prvi korak je odluka skupštine stambene zajednice o raspolaganju zajedničkim delom zgrade, jer podrum kao zajednički prostor pripada svim vlasnicima posebnih delova.

Zakon pritom propisuje i pravo preče kupovine. Prednost imaju ostali vlasnici posebnih delova, posebno oni čiji se stanovi graniče sa tom prostorijom. Nakon odluke skupštine potreban je novi elaborat etažiranja kojim se ostava definiše kao posebna funkcionalna celina sa tačno određenom površinom, namenom i pristupom.

Tek kada katastar sprovede upis na osnovu tog elaborata, ostava u stambenoj zgradi postaje pravno vidljiva i zaštićena. Ceo postupak zahteva vreme, saglasnost stanara i dodatne troškove koje mnogi vlasnici ne žele da snose. Upravo zato su neupisane ostave i dalje dominantan model u starijim zgradama u Srbiji, a sporovi oko njih i dalje veoma česti.