Sve što treba da znate o kupovini i legalizaciji nekretnina

Tržište nekretnina donosi brojne izazove, a pravna sigurnost prilikom kupovine, prodaje ili preuređenja stambenog prostora je od presudnog značaja za svakog pojedinca.

Sa stalnim izmenama zakona i ubrzanom modernizacijom sistema e-Katastra sve do marta 2026. godine, veoma je važno biti dobro informisan o trenutnom statusu objekata, pripadajućim porezima i realnim mogućnostima prenamene prostora. U nastavku ćemo detaljno objasniti ključne aspekte koji se tiču neuknjiženih nekretnina, korišćenja zajedničkih prostorija i vaših zakonskih i poreskih obaveza, kako biste izbegli eventualne pravne zamke.

Rizici kupovine kuće tokom legalizacije i značenje samog procesa

U praksi se često postavlja pitanje da li je rizično kupiti kuću dok je legalizacija u toku i šta je ustvari legalizacija nekretnine. Treba imati na umu da legalizacija (odnosno ozakonjenje) bilo kog objekta znači naknadno dobijanje građevinske i upotrebne dozvole za objekat koji je izgrađen bez prethodnih odobrenja. Ukoliko je namena zemljišta na kome se nalazi objekat takva da je na tom specifičnom zemljištu dozvoljena stambena gradnja prema važećim urbanističkim planovima, onda su utoliko veće šanse da će taj objekat jednom biti uspešno legalizovan.

Ipak, i pored digitalizacije i ubrzanja procesa tokom 2026. godine, konačnu procenu o isplativosti i bezbednosti kupovine ovakve nekretnine morate vršiti sami, idealno uz detaljnu proveru dokumentacije u nadležnim institucijama, jer svaki objekat nosi specifične okolnosti i terete.

Prenamena garaža i prisvajanje tavanskog prostora

Mnogi vlasnici stanova danas teže proširenju svog životnog prostora, pa je prenamena poslovnih prostorija ili garaže u stambeni prostor veoma atraktivna opcija. Važno je znati da je to moguće izvršiti samo ukoliko za to postoje svi zakonom propisani uslovi, uključujući statičke i urbanističke norme. Precizan odgovor na pitanje kako izvršiti prenamenu u vašem konkretnom slučaju, dobićete u nadležnoj opštini, tačnije u njenom imovinsko-pravnom sektoru.

Slična pravila važe i za potkrovlja. Ukoliko želite da tavanski prostor, koji je fizički lako odvojiv od ostalih stanova, prevedete na svoje ime, morate biti svesni pravnog okvira. Tavanski prostor je po zakonu suvlasništvo svih stanara u zgradi. Korišćenje, a potencijalno i preuređenje tavanskog prostora, može da Vam omogući isključivo stambena zajednica (institucija koja je nasledila nekadašnji kućni savet zgrade), i to striktno sklapanjem zvaničnog ugovora sa Vama, uz saglasnost propisanog broja vlasnika posebnih delova zgrade.

Prenos vlasništva nad neuknjiženim nekretninama

Kada je u pitanju prevođenje neuknjižene nekretnine na sopstveno ime nakon nasleđivanja ili kupovine, proces zahteva ispunjenje određenih obaveza prema državi. Na ostavinsko rešenje (ili kupoprodajni ugovor) morate platiti porez koji će Vam odrediti nadležna poreska uprava. Posle obrade i sprovedenog plaćanja, poreska uprava će Vam na taj dokument staviti pečat – odnosno klauzulu o plaćenom porezu na prenos apsolutnih prava.

Međutim, što se tiče same uknjižbe vlasništva na Vaše ime u katastru nepokretnosti, ona je u ovom trenutku nemoguća s obzirom na to da su u pitanju neuknjiženi objekti. Da bi se objekat upisao u katastar, on prvo mora proći kroz celokupan proces ozakonjenja i dobiti rešenje nadležnog organa.

Porez na kapitalnu dobit pri prodaji nepokretnosti

Poreske obaveze ne prestaju samo kod prenosa apsolutnih prava. Jedan od ključnih finansijskih faktora pri prometu nekretnina je i porez na kapitalnu dobit. Prema aktuelnim poreskim zakonima, kapitalna dobit se plaća posle prodaje bilo koje nepokretnosti, bez obzira na to da li je ona uknjižena ili ne. Ona predstavlja razliku između cene po kojoj ste nekretninu stekli i cene po kojoj je prodajete.

Danas, u 2026. godini, država i dalje nudi određene mehanizme oslobađanja od ovog poreza. Najčešći primer je ukoliko ostvarena sredstva od prodaje u roku od 90 dana (ili u zakonski definisanom naknadnom roku uz povraćaj) reinvestirate u rešavanje sopstvenog stambenog pitanja ili stambenog pitanja članova vašeg domaćinstva. Pre svake transakcije, savetuje se detaljna provera aktuelnih poreskih olakšica kako biste optimizovali svoje troškove.