Koji su zajednički delovi zgrade i ko sme da ih koristi

Zajednički delovi zgrade jedan su od najčešćih izvora sukoba među stanarima u Srbiji. Klima uređaj na fasadi, bicikl u hodniku, zatvoren zajednički balkon, proširenje stana na račun tavana ili podruma, ostavljanje stvari ispred vrata, postavljanje kamera i rampi za parking gotovo svaka stambena zajednica ima makar jedan spor oko prostora za koji više ljudi veruje da ima pravo da ga koristi „po svom”.

Problem nastaje zato što veliki broj vlasnika stanova meša pravo korišćenja sa pravom svojine. Činjenica da neko godinama koristi deo hodnika, podruma ili dvorišta ne znači automatski da je taj prostor postao njegovo vlasništvo. U Srbiji o tome ne odlučuje dogovor među komšijama niti praksa u zgradi, već katastar, elaborat etažiranja i propisi koji regulišu funkcionisanje stambenih zajednica.

Zajednički delovi zgrade nisu ničija privatna imovina

Zajednički delovi zgrade predstavljaju delove objekta koji služe svim vlasnicima stanova ili većem broju njih i koji nisu upisani kao poseban deo u privatnoj svojini jednog vlasnika. To praktično znači da niko ne može samostalno prisvajati, pregrađivati ili trajno koristiti zajednički prostor kao da je deo njegovog stana.

Pratite nas na

U zajedničke delove zgrade najčešće spadaju ulaz, hodnici, stepeništa, liftovi, fasada, krov, temelji, noseći zidovi, zajedničke instalacije, protivpožarni prolazi, zajedničke prostorije, biciklane, kotlarnice, podrumi i tavani koji nisu posebno upisani u katastru. Upravo kod podruma i tavana nastaju neki od najčešćih sporova u starijim zgradama u Srbiji. U praksi nije retkost da jedan stanar decenijama koristi ceo podrum ili deo tavana kao privatni prostor, iako taj deo nikada nije pravno pripao njegovom stanu. Kada dođe do prodaje stana, promene upravnika ili renoviranja zgrade, tada obično počinju problemi.

Terase, fasade i parking mesta najčešće izazivaju sukobe

Zajednički delovi zgrade najčešće postaju sporni kod prostora koji deluju kao da pripadaju samo jednom stanu. To su terase, lođe, ravni krovovi, dvorišta prizemnih stanova i parking mesta.

Ako je terasa sastavni deo stana i tako upisana u dokumentaciji, vlasnik ima pravo njenog korišćenja. Međutim, spoljni zidovi, ograda, fasada i konstrukcija terase uglavnom ostaju zajednički deo zgrade. Zbog toga vlasnik ne može samostalno zatvarati terasu, menjati izgled fasade, postavljati drugačiju stolariju ili raditi intervencije koje utiču na izgled i konstrukciju objekta bez potrebnih saglasnosti i dozvola.

Slična situacija postoji i sa klima uređajima. U mnogim zgradama stanari smatraju da mogu postaviti spoljne jedinice gde žele jer je „to njihov stan”. U stvarnosti, fasada je zajednički deo zgrade i način postavljanja uređaja može biti predmet pravila stambene zajednice ili lokalnih urbanističkih uslova.

Kod parking mesta situacija je još komplikovanija. U novogradnji parking može biti posebna garažna jedinica, pravo korišćenja ili deo zajedničke površine. Veliki broj kupaca u Srbiji tek nakon kupovine sazna da parking koji koristi nije upisan kao njihova posebna svojina, već samo pravo korišćenja koje zavisi od ugovora i dokumentacije objekta. Problemi često nastaju i u prizemnim stanovima sa izlazom na dvorište. To što neko direktno izlazi u određeni deo dvorišta ne znači da taj prostor automatski pripada samo njemu.

Zajednički delovi zgrade ne mogu se zauzimati bez saglasnosti

Jedna od najčešćih pojava u stambenim zajednicama jeste samostalno zauzimanje zajedničkog prostora. Ljudi zatvaraju deo hodnika, proširuju stan na račun tavana, postavljaju ormariće, cipelarnike, metalne kapije ili police ispred svog stana i vremenom počinju da taj prostor doživljavaju kao privatni.

Po domaćim propisima, zajednički delovi zgrade ne mogu se menjati niti trajno koristiti mimo njihove namene bez odgovarajuće saglasnosti vlasnika stanova. Ako intervencija utiče na bezbednost, konstrukciju ili izgled objekta, mogu biti potrebne i dodatne dozvole. Posebno su česti sporovi oko ostavljanja bicikala, kolica, obuće i nameštaja po hodnicima, jer protivpožarni prolazi moraju ostati slobodni. Problemi nastaju i kod postavljanja video nadzora, rampi za parking ili punjača za električne automobile u zajedničkim garažama, pošto takve intervencije zadiru u zajedničku infrastrukturu objekta.

U praksi, najveći broj konflikata nastaje zato što stanari godinama tolerišu neformalno korišćenje prostora, pa tek kasnije dolazi do sukoba kada se promeni vlasnik stana ili upravnik zgrade odluči da primeni pravila koja ranije niko nije kontrolisao.

Ko plaća održavanje zajedničkih delova zgrade

Zajednički delovi zgrade održavaju se kroz troškove stambene zajednice koje snose vlasnici posebnih delova. To uključuje liftove, rasvetu, fasadu, krov, instalacije, ulaz, protivpožarne sisteme i druge zajedničke elemente objekta. Čak i kada vlasnik ne koristi određeni deo zgrade direktno, to ga ne oslobađa obaveze učestvovanja u troškovima održavanja. Stanar prizemlja tako učestvuje u održavanju lifta, baš kao što vlasnik stana na poslednjem spratu učestvuje u troškovima podruma ili zajedničkog dvorišta.

Posebno je važno razumeti da krov, fasada i noseći zidovi nisu „ničiji”, već zajednički delovi zgrade. Zato troškove sanacije snosi stambena zajednica, čak i kada posledice problema trpi samo jedan stan.

Katastar i elaborat često odlučuju ko zaista ima pravo korišćenja

Kod pitanja šta su zajednički delovi zgrade, presudni su katastarski podaci, elaborat etažiranja i pravna dokumentacija objekta. Upravo tu se vidi šta je poseban deo stana, šta zajednički deo, a šta predstavlja samo pravo korišćenja.

Veliki broj problema na tržištu nekretnina u Srbiji nastaje zato što kupci veruju stanju na terenu ili usmenom dogovoru među stanarima, bez provere dokumentacije. Podrum koji koristi jedan stanar godinama možda nikada nije pripao tom stanu. Parking mesto koje investitor pokazuje u novogradnji možda nije posebna jedinica u katastru. Terasa koju je prethodni vlasnik zatvorio možda nikada nije legalizovana. Zato se pre kupovine stana posebno proverava da li su garaža, podrum, terasa ili parking zaista upisani uz stan ili predstavljaju zajednički deo koji koristi više vlasnika.