Zastakljivanje terase: Kada je potrebno odobrenje i zašto vlasnici najčešće imaju problem tek kada požele da prodaju stan

Zastakljivanje terase jedan je od najčešćih zahvata u stambenim zgradama u Srbiji, i jedan od najčešće izvedenih bez ikakve procedure. Vlasnik pozove majstora, majstor ugradi profile i staklo, terasa postane deo dnevne sobe, a niko u tom procesu nije proverio da li za to uopšte postoji odobrenje.

Problem nastaje tek kasnije. Nekada kada komšija podnese prijavu građevinskoj inspekciji. Nekada kada vlasnik pokuša da proda stan. A vrlo često tek kada se u postupku provere dokumentacije ispostavi da zastakljivanje koje je koštalo nekoliko stotina evra po kvadratnom metru nema nikakvu pravnu osnovu.

Zastakljivanje terase menja fasadu, a fasada nije vaše privatno vlasništvo

Zakon o stanovanju i održavanju zgrada u članu 3 definiše zajedničke delove zgrade. Među njima su konstruktivni deo zida, izolacija i završna obrada zida prema spoljašnjem prostoru, odnosno fasada objekta. Tu dolazi do nesporazuma koji se u praksi javlja veoma često. Terasa jeste prostor koji koristi vlasnik stana, ali je istovremeno deo spoljnog izgleda zgrade. Čim se postave profili, staklo ili drugi elementi kojima se terasa zatvara, menja se fasada objekta i zadire u zajednički deo zgrade.

Pratite nas na

Zastakljivanje terase zato nikada nije isključivo privatna stvar vlasnika stana. Bez obzira na to što je koristi samo jedan stan, terasa ostaje deo objekta koji podleže pravilima koja važe za celu zgradu.

Legalno zastakljivanje postoji, ali nije jednostavno.

Najveći broj vlasnika počne da se interesuje za proceduru tek kada radovi budu završeni. Upravo tada nastaju problemi. Zakon o planiranju i izgradnji pravi razliku između adaptacije i radova koji menjaju spoljni izgled objekta. Adaptacija ne menja fasadu i ne utiče na izgled zgrade. Zastakljivanje terase, po pravilu, menja i jedno i drugo. U praksi postoje dva puta do legalnog zastakljivanja.

Prvi je pribavljanje građevinske dozvole kroz redovnu proceduru, uz odgovarajuću projektnu dokumentaciju i dokaz o postojećem stanju objekta. Drugi je odobrenje za izvođenje radova po članu 145 Zakona o planiranju i izgradnji. Zahtev se podnosi elektronski kroz objedinjenu proceduru, a nadležni organ odlučuje u roku od pet radnih dana.

Međutim, upravo ovde mnogi vlasnici naprave pogrešnu pretpostavku. Ova procedura ne podrazumeva da jedan stan samostalno zatvori svoju terasu kad god to poželi. U praksi se odobrenje izdaje kada se dokazuje unapređenje energetske efikasnosti na nivou cele zgrade ili svih stanova na istoj vertikali. To znači da je za veliki broj slučajeva neophodno usaglašavanje sa drugim vlasnicima, a ne samo odluka jednog stana.

Bez saglasnosti stambene zajednice nema ni legalnog zastakljivanja

Fasada je zajednički deo zgrade, pa o radovima na fasadi ne odlučuje pojedinačni vlasnik stana. Skupština stambene zajednice odlučuje o zahvatima koji menjaju zajedničke delove objekta, što znači da je saglasnost stanara jedan od ključnih koraka u postupku. Bez te saglasnosti čak ni tehnički ispravno pripremljena dokumentacija ne rešava problem, jer ne postoji pravni osnov za izvođenje radova.

Jedna prijava dovoljna je da se uključi inspekcija

Građevinska inspekcija može da izađe na teren po prijavi bilo kog stanara. Jedna prijava je dovoljna. Ako inspekcija utvrdi da je zastakljivanje izvedeno bez potrebnog odobrenja, može naložiti obustavu radova ukoliko su još u toku ili vraćanje objekta u prethodno stanje.

U praksi to znači uklanjanje svega što je ugrađeno. Za većinu vlasnika najveći problem nije eventualna kazna. Mnogo veći problem je gubitak celokupne investicije. Profili, staklo, montaža, hidroizolacija i limarski radovi plaćaju se unapred, a u slučaju naloga za uklanjanje vlasnik snosi i troškove demontaže.

Problem je što većina vlasnika za dozvolu počne da se interesuje tek kada stigne prijava inspekciji ili kada požele da prodaju stan.

Prodaja stana često otkrije problem koji je godinama bio nevidljiv

Nelegalno zastakljivanje terase ne mora da predstavlja problem dok vlasnik živi u stanu. Situacija se menja kada dođe do prodaje, nasleđivanja ili pokušaja uknjižbe veće kvadrature. Kupac, advokat ili banka tokom provere dokumentacije lako mogu da utvrde da je terasa zatvorena bez potrebnih odobrenja. To može da oslabi pregovaračku poziciju prodavca, uspori promet ili otvori dodatna pitanja oko dokumentacije nekretnine.

U pojedinim slučajevima upravo zatvorena terasa postane razlog zbog kojeg se čitava transakcija komplikuje više nego što je bilo ko očekivao.

Koliko košta legalan put i zašto ga većina preskače

Cena zastakljivanja terase u Srbiji značajno zavisi od sistema koji se ugrađuje. Klizni aluminijumski profili bez termo prekida uglavnom se kreću između 110 i 140 evra po kvadratnom metru. PVC sistemi najčešće su u rasponu od 80 do 150 evra po kvadratu, dok bezramni klizni sistemi sa kaljenim staklom uglavnom počinju od oko 280 evra po kvadratnom metru i idu naviše.

Na cenu radova dolaze i projektna dokumentacija, eventualni angažman ovlašćenog projektanta i administrativne takse. Upravo su dodatni troškovi, vreme i potreba za koordinacijom sa stambenom zajednicom glavni razlog zbog kojeg veliki broj vlasnika proceduru jednostavno preskoči.

Međutim, razlika između legalnog i nelegalnog zastakljivanja terase nije samo u papiru. Legalno izvedeno zastakljivanje može postati deo dokumentacije nekretnine, biti predmet uknjižbe i povećati evidentiranu korisnu površinu stana.

Nelegalno zastakljivanje ostaje van evidencije i predstavlja rizik koji se prenosi na svakog sledećeg vlasnika.

Upravo zato razlika između legalnog i nelegalnog zastakljivanja terase nije u nekoliko potpisa i administrativnih koraka. Razlika je u tome što jedno postaje deo nekretnine koju možete bez problema da prodate, nasledite ili opteretite hipotekom, dok drugo ostaje problem koji će vas pre ili kasnije sačekati u dokumentaciji.