Vodič kroz porez na prenos apsolutnih prava pri kupovini nekretnina

Kupovina nekretnine, posebno kada je u pitanju promet starogradnje, nosi sa sobom niz administrativnih i finansijskih obaveza koje svaki kupac mora pažljivo isplanirati pre potpisivanja ugovora. Jedna od najznačajnijih stavki u ovom procesu svakako je porez na prenos apsolutnih prava, čije razumevanje direktno utiče na ukupne troškove i pravnu sigurnost same transakcije.

Kao ključni faktor prilikom formiranja budžeta za novi dom, ovaj poreski oblik zahteva detaljno poznavanje zakonskih okvira. Pravilno informisanje, praćenje najnovijih propisa i poznavanje sopstvenih prava, prema navodima portala Blic biznis, može značajno olakšati celokupan proces i sprečiti nepredviđene izdatke.

Osnovna definicija i primena poreza na prenos apsolutnih prava

Porez na prenos apsolutnih prava je obaveza koja se plaća prilikom prenosa prava svojine na nepokretnosti uz naknadu. Prema Zakonu o porezima na imovinu, ovaj porez se primenjuje na sve transakcije koje uključuju kupoprodaju nekretnina, sa izuzetkom onih slučajeva u kojima se plaća PDV. Praksa i zakonodavstvo jasno razdvajaju ova dva nameta, pa se porez na prenos apsolutnih prava odnosi pretežno na promet starogradnje, dok se PDV plaća pri kupovini prvog stana u novogradnji direktno od investitora koji je u sistemu PDV-a. Jedan kupac nikada ne može doći u situaciju da za istu nekretninu plati oba poreza.

Zakon definiše obavezu plaćanja i u specifičnim slučajevima, poput sticanja prava svojine na osnovu pravosnažne sudske odluke ili akta državnog organa. Primera radi, ukoliko se nekretnina kupuje u izvršnom postupku, javni izvršitelj donosi zaključak na osnovu koga se kupcu predaje nepokretnost, što takođe podleže oporezivanju.

Poreska stopa i način utvrđivanja osnovice

U skladu sa aktuelnim zakonodavstvom koje se primenjuje i u 2026. godini, poreska stopa iznosi 2,5 odsto od vrednosti nekretnine. Da bi se ovo lakše razumelo u praksi: ukoliko kupujete stan čija je vrednost 70.000 evra, vaša poreska obaveza iznosiće tačno 1.750 evra.

Polazna vrednost, odnosno poreska osnovica u odnosu na koju se računa visina poreza, utvrđuje se prema ugovorenoj ceni u trenutku zaključenja kupoprodajnog ugovora. Ipak, zakon propisuje da ugovorena cena ne sme biti niža od tržišne vrednosti. Ukoliko nadležni organ proceni da je navedena cena fiktivna ili značajno niža od tržišne, on ima pravo da u roku od 60 dana od prijema prijave samostalno utvrdi osnovicu na bazi realne tržišne vrednosti na datoj mikrolokaciji.

Dešava se da poreski obveznici budu oštećeni ukoliko se za procenu koriste zastareli podaci o prosečnim cenama kvadrata. Zbog dinamičnih promena na tržištu, gde cena kvadrata kontinuirano raste zbog pojačane trgovine, kupac ima mehanizme zaštite. Poreski obveznik uvek može zahtevati terensku kontrolu, što podrazumeva izlazak službenika na lice mesta radi utvrđivanja faktičkog stanja i realne vrednosti nekretnine.

Ko je stvarni poreski obveznik: Prodavac ili kupac?

Strogo zakonski posmatrano, obveznik poreza na prenos apsolutnih prava je prodavac nepokretnosti. On je taj koji ostvaruje prihod od prodaje i dužan je da plati porez, dok kupac figurira kao jemac za ispunjenje te obaveze.

Međutim, dugogodišnja praksa na tržištu nekretnina u Srbiji funkcioniše potpuno suprotno. Danas je standard da se ugovorne strane dogovore da celokupnu obavezu plaćanja preuzme kupac. Ova obaveza se eksplicitno navodi u kupoprodajnom ugovoru, gde prodavac daje saglasnost kupcu da u njegovo ime podnese prijavu i izmiri dugovanje. Iako kupac faktički plaća, obveznik prema evidenciji ostaje prodavac, a kupac postaje solidarni jemac. Ukoliko se porez ne plati, nadležni organ može prinudnim putem naplatiti iznos od bilo koje strane, te se stoga savetuje maksimalna opreznost i poštovanje ugovornih obaveza.

Poreska izuzeća i oslobođenje za prvi stan

Važno je napraviti razliku između poreskog izuzeća i oslobođenja. Poresko izuzeće nastupa kada nema zakonske obaveze plaćanja (na primer, kod kupovine novogradnje od investitora kada se plaća PDV). S druge strane, poresko oslobođenje se primenjuje kada obaveza plaćanja poreza postoji, ali država, usled ispunjenja određenih uslova, oslobađa građanina te obaveze.

Najvažnija olakšica odnosi se na kupce prvog stana. Punoletni državljani Republike Srbije, sa prebivalištem na teritoriji države, koji od 1. jula 2006. godine pa sve do dana overe ugovora nisu imali u svojini ili susvojini nekretninu, potpuno su oslobođeni plaćanja ovog poreza. Olakšica nije neograničena, već se primenjuje na površinu do 40 kvadratnih metara za samog kupca, uz dodatnih 15 kvadratnih metara za svakog člana njegovog porodičnog domaćinstva. Ukoliko kupujete stan koji je veći od propisane kvadrature, porez od 2,5 odsto plaćate isključivo na razliku u kvadratima.

Neophodna dokumentacija za poresko oslobođenje

Administrativni proces zahteva precizno prikupljenu dokumentaciju. Da biste ostvarili pravo na oslobođenje, pored same poreske prijave, neophodno je priložiti:

• Overenu fotokopiju ugovora o kupoprodaji nepokretnosti;
• Fotokopije ličnih karata prodavca i kupca;
• Uverenje o državljanstvu i izvod iz matične knjige rođenih za kupca;
• Uverenje o prebivalištu počev od 1. jula 2006. godine;
• Uverenje lokalne poreske administracije da kupac nije bio obveznik poreza na imovinu od jula 2006. godine;
• Izjavu kupca da kupuje prvi stan (overenu kod javnog beležnika);
• Ovlašćenje prodavca kupcu za učešće u poreskom postupku.

Za članove domaćinstva takođe se prilažu izvodi iz matičnih knjiga, uverenja o prebivalištu i potvrde da nisu posedovali imovinu u navedenom periodu.

Procedura prijave, rokovi i nove nadležnosti od 2025. godine

Do pre nekoliko godina, kupci su morali samostalno da obilaze šaltere i podnose prijave u roku od 30 dana. Danas je postupak značajno digitalizovan i pojednostavljen. Javni beležnik (notar) koji overava ugovor o kupoprodaji dužan je da po službenoj dužnosti celokupnu dokumentaciju prosledi nadležnim organima i katastru u roku od 24 časa, čime se automatski inicira poreski postupak.

Bitno je napomenuti ključnu izmenu zakona koja je stupila na snagu 1. januara 2025. godine. Od tog datuma, a što se uspešno primenjuje tokom cele 2026. godine, poslovi utvrđivanja, naplate i kontrole poreza na prenos apsolutnih prava u potpunosti su prešli u nadležnost jedinica lokalne samouprave (opština i gradova). Ova decentralizacija imala je za cilj efikasnije administriranje, brže izdavanje rešenja i bolju kontrolu naplate poreza.

Trenutak nastanka poreske obaveze je dan zaključenja ugovora. Kod stanova u izgradnji koji ne podležu PDV-u (gde je fizičko lice investitor), obaveza nastaje tek primopredajom stana, odnosno ulaskom kupca u posed. Nakon što vam lokalna poreska administracija dostavi rešenje o utvrđenom porezu, rok za uplatu iznosi tačno 15 dana. Ukoliko se iznos izmiri u ovom roku, ne obračunavaju se nikakve kamate.

Posledice neplaćanja i preporuke za kupce

Ignorisanje poreskih obaveza nosi ozbiljne posledice. Iako notari šalju podatke po službenoj dužnosti, odgovornost za plaćanje ostaje na vama. Ukoliko se porez ne plati u zakonskom roku od 15 dana, automatski se pokreće obračunavanje zateznih kamata koje mogu značajno uvećati početni dug. U krajnjem slučaju, neprijavljivanje i neplaćanje povlači prekršajnu, a ponekad i krivičnu odgovornost, te mogućnost prinudne naplate.

Pre nego što uđete u proces kupovine, temeljno se informišite o stanju na tržištu nekretnina. Aktuelni podaci govore da je Srbija veliko gradilište gde se gradi punom parom, a pojedini regioni obaraju rekorde. Ipak, imajte u vidu i globalne ekonomske analize koje upozoravaju da stanovi nisu bili skuplji u poslednjih 120 godina, što poziva na oprez i pametno raspolaganje budžetom.

Kupovina stana je jedan od najvažnijih životnih koraka. Pravovremeno planiranje troškova, prikupljanje dokumentacije na vreme i konsultacija sa pravnim stručnjacima prilikom sastavljanja predugovora i ugovora, omogućiće vam da bez stresa prebrodite administrativne prepreke i posvetite se uživanju u svom novom domu.