Sve što treba da znate pre kupovine stana u izgradnji

Zbog velike tražnje za stambenim nekretninama u današnjem vremenu, posebno u Beogradu, Novom Sadu i drugim većim gradovima, pažljivo se biraju stambeni prostori na određenoj lokaciji, sa potrebnom kvadraturom i u skladu sa finansijskim mogućnostima kupca. Kupci se i dalje često odlučuju za stan po principu „ključ u ruke“, ali usled ograničene ponude gotovih vrhunskih objekata, sve je češća situacija da se kupuje nekretnina kod koje gradnja nije ni počela, ili je tek u proceduri pripreme terena.

Ovakav vid kupovine donosi značajne pogodnosti poput plaćanja u više rata i mogućnosti dobijanja niže cene po kvadratu, što je presudno danas, u martu 2026. godine, kada su uslovi na tržištu specifični i veoma promenljivi. Ipak, kupovina stanova u izgradnji nosi i određene rizike, jer je tržište dinamičnije nego ikad. Zbog toga je izuzetno važno biti oprezan i pratiti savete stručnih lica. Agenti za nekretnine, advokati, javni beležnici (notari) i arhitekte poseduju ključne informacije u vezi sa tržištem nekretnina i mogu vam pružiti pouzdane i nedvosmislene savete za bezbednu investiciju koja će sačuvati vaš kapital.

Proveravanje podataka i pouzdanosti investitora pre kupovine

Investitor je lice koje vrši gradnju stambenog prostora i prodaju stanova, bilo u najranijoj fazi izgradnje ili kada su radovi u potpunosti završeni. To može biti jedno ili više lica koji prikupljaju novčana sredstva i ulažu u gradnju stambenog objekta. Očigledno je da kupac mora voditi računa o izboru i proveriti, koliko je to zakonski i faktički moguće, ozbiljnost investitora koji zida zgradu. Glavni razlog je snošenje rizika za preuzete radove, a samim tim i prenošenje tog rizika na potencijalne kupce.

Kada je investitor privredno društvo, njegovo poslovanje može biti detaljno provereno preko zvaničnih državnih podataka. Danas se sve lako i brzo proverava na internet prezentaciji Agencije za privredne registre (APR) Republike Srbije. Tu se može utvrditi da li je investitor upisan u registar, za koju delatnost je registrovan, koji mu je matični broj, kao i tačna visina osnovnog kapitala i godišnji finansijski izveštaji iz prethodnih godina.

Stanje poslovnih računa investitora, odnosno da li je uključen u platni promet ili se nalazi u blokadi, obavezno proverite na internet prezentaciji Narodne banke Srbije (NBS). U slučaju blokade, radi se o nepouzdanom investitoru koji je već u dugovima i problemima, što predstavlja apsolutnu crvenu lampicu za svakog ozbiljnog kupca.

Kada je investitor fizičko lice (što je obično slučaj kod izgradnje manjih zgrada i vila), preporučuje se detaljno raspitivanje o validnosti ranijih radova, kvalitetu materijala i dosadašnjim iskustvima ostalih kupaca sa tim investitorom.

Kompletna papirologija i digitalna građevinska dokumentacija

Papir, odnosno danas u 2026. godini sve češće isključivo digitalni elektronski dokument, neizostavan je kada se kupuje bilo kakva nekretnina. Da bi jedan stan bio uknjižen, odnosno da zgrada dobije upotrebnu dozvolu na osnovu koje se vrši upis u e-Katastar nepokretnosti, potrebno je prethodno da svaki investitor poseduje sledeću dokumentaciju:

• informacija o lokaciji (akt o urbanističkim uslovima), izdata od strane nadležne ustanove za poslove urbanizma,
• idejni projekat u skladu sa savremenim standardima,
• dokaz o pravu svojine ili zakupa na građevinskom zemljištu (ili pravo korišćenja na neizgrađenom građevinskom zemljištu),
• odobrenje za izgradnju (građevinska dozvola) u elektronskom sistemu na osnovu koga se objekat gradi, uz urednu prijavu radova,
• glavni projekat koji je u potpunosti u skladu sa odobrenjem za gradnju,
• potvrda i dokaz o uplati svih obaveza (gradsko građevinsko zemljište, elektrodistribucija, vodovod, kanalizacija, telekomunikacioni troškovi itd.),
• dokaz da je objekat zidan u potpunosti u skladu sa odobrenjem za izgradnju, te da investitor nije izvršio odstupanja u odnosu na prvobitno rešenje.

Važno je proveriti da li investitor uopšte ima pravosnažnu dozvolu za gradnju i da nije u pravnom sukobu sa Direkcijom za građevinsko zemljište. Svaki dokument je od presudnog značaja proveriti sa stanovišta verodostojnosti, potpunosti i tačnosti kroz javne elektronske baze.

Od upotrebne dozvole do sigurnog upisa u katastar

Tek kad se ispuni sve gore navedeno i obavi detaljan tehnički pregled objekta od strane nadležne komisije, investitor dobija upotrebnu dozvolu. Ona praktično predstavlja pravu pravnu sigurnost za svakog kupca. Zato je važno da se oslonite na Centralni registar prometa nekretnina koji pruža sve ažurne podatke u vezi sa stanovima u izgradnji i sprečava duple prodaje.

Pod uslovom da je celokupna zakonska procedura prethodno ispunjena, kao nosilac prava svojine na predmetnom stanu prvo će elektronskim putem biti upisan investitor. Nakon toga, u evidenciju se upisuje kupac stana na osnovu kupoprodajnog ugovora koji obavezno sadrži takozvanu clausulu intabulandi. To je pravna odredba prema kojoj je prodavac saglasan da se kupac bezuslovno upiše kao vlasnik bez potrebe za bilo kakvim naknadnim odobrenjima. Danas svaki prodavac mora posebno izdavati ovu klauzulu u strogoj formi koju overavaju isključivo javni beležnici (notari).

Praćenje faza gradnje i bezbedno sklapanje ugovora

Važno je znati da je potrebno nadzirati radove tokom čitavog procesa gradnje. Kupci mogu povremeno da se informišu kod investitora i direktno pogledaju sam tok radova na gradilištu, naravno, uz strogo poštovanje mera bezbednosti. Zakon nalaže da se tokom gradnje mora vršiti stručni nadzor, koji obezbeđuje investitor kao vid kontrole radova usklađenih sa strogim građevinskim propisima i standardima energetske efikasnosti.

Inače, svaki stan u izgradnji kupac kupuje na osnovu ugovora o kupoprodaji stana u izgradnji ili na osnovu ugovora o suinvestiranju (zajedničkoj izgradnji). Kod ugovora o suinvestiranju, lice zainteresovano za kupovinu obavezuje se da učestvuje u izgradnji novčanim iznosom ili ustupanjem prava svojine na zemljištu, dok se investitor obavezuje da će mu nakon završetka radova ustupiti u trajno vlasništvo unapred određen stan.

Pročitajte i naše ostale tekstove koji vam mogu pomoći pri pravom izboru nekretnine:

Samo zaključenje ugovora o kupovini stana mora sadržati tačnu i preciznu kvadraturu prostora, broj prostorija, fiksnu cenu po kvadratnom metru i jasno predviđen datum za završetak radova i useljenje. S obzirom na to da kupci danas često obezbeđuju novac putem stambenih kredita unapred, teže da osiguraju apsolutnu pravnu sigurnost kako njihov kapital ne bi ostao „zarobljen“ u neizgrađenom objektu usled nepredviđenih situacija, rasta cena građevinskog materijala ili sudskih sporova.

Budući da kod ovakvih pravnih poslova na tržištu nekretnina uvek postoje očigledni rizici, neophodno je da se svaki kupac pre izvođenja radova obrati nekome za stručnu pomoć. Uz detaljan pregled kompletne dokumentacije i angažovanje nezavisnog advokata i notara, možete kroz precizno ugovaranje odredbi sa prodavcem-investitorom maksimalno da obezbedite svoju imovinu i svedete rizike na apsolutni minimum.