Pretvaranje prava zakupa u pravo svojine u zajedničkom dvorištu

Kupovina kuće u zajedničkom dvorištu često sa sobom nosi specifične pravne izazove, posebno kada je u pitanju status vlasništva nad zemljom. Na primer, kada kupovinom kuće, koja je u vlasničkom listu označena kao objekat broj 3, kupite i deo zemljišta uz taj objekat, pravna situacija zahteva detaljnu analizu.

U praksi se dešava da je navedeno zemljište označeno kao gradsko građevinsko zemljište koje su prethodni vlasnici stekli specifičnim ugovorom o zakupu na 99 godina od ostalih stanara iz dvorišta. Pitanje koje se logično nameće jeste kako to zemljište može da pređe u vaše trajno vlasništvo, s obzirom na to da se nalazi neposredno uz stambeni objekat i apsolutno je potrebno za njegovu redovnu upotrebu (naročito u slučajevima kada je površina parcele približna površini samog stambenog objekta).

Iako deluje prirodno da zemlja prati sudbinu objekta koji se na njoj nalazi, pravni sistem zahteva sprovođenje tačno određenih procedura kako bi se imovinsko-pravni odnosi u potpunosti i čisto rešili, te kako biste postali isključivi vlasnik u katastru nepokretnosti.

Da li je moguć automatski prelazak zakupa u trajno vlasništvo?

Mnogi vlasnici nekretnina pretpostavljaju da se dugoročno pravo zakupa automatski transformiše u pravo svojine samim činom kupoprodaje objekta. Međutim, važno je naglasiti da zemljište ne prelazi automatski u pravo svojine, odnosno na način kako se to često laički očekuje. Iako je zemljište faktički neophodno za redovnu upotrebu stambenog objekta, ovakav prelazak najčešće zahteva odgovarajući pravni postupak.

Uloga tužbe radi utvrđenja vlasništva

U ovakvim specifičnim odnosima, gde postoji ugovor o zakupu na 99 godina sklopljen sa fizičkim licima (drugim stanarima u dvorištu), jedan od osnovnih i najpouzdanijih načina za rešavanje statusa jeste tužba radi utvrđenja. U ovom sudskom postupku se detaljno utvrđuje i dokazuje vaše vlasništvo na osnovu pravnog sleda. Sud pažljivo razmatra sve prethodne ugovore, pravni kontinuitet prenosa prava, kao i nepobitnu činjenicu da li je sporno zemljište zaista nužno za redovnu upotrebu vašeg objekta. Presuda kojom se utvrđuje pravo svojine služi kao valjan pravni osnov za konačan upis u katastar.

Nove zakonske regulative i konverzija zemljišta u 2026. godini

Kako bi se rešili višedecenijski problemi sa gradskim građevinskim zemljištem, zakonodavstvo Republike Srbije pretrpelo je značajne izmene. Gledajući iz perspektive aktuelnih propisa i prakse u martu 2026. godine, proces rešavanja imovinskih prava na zemljištu je unapređen. Najvažnija promena, koja je proistekla iz nedavnih krupnih izmena Zakona o planiranju i izgradnji, jeste olakšana konverzija prava korišćenja u pravo svojine, uz ukidanje naknade za konverziju za najveći broj građana.

Šta ovo znači za objekte u zajedničkim dvorištima?

Za vlasnike objekata koji se nalaze na zemljištu sa kompleksnim statusom, ove zakonske olakšice su od presudnog značaja. Iako su vaši prethodnici sklapali privatne ugovore o zakupu, sam status gradskog građevinskog zemljišta mora se uskladiti sa republičkim propisima i trenutnim stanjem u katastru. Postupak konverzije sada se sprovodi znatno efikasnije. Ipak, kada su u pitanju zajednička dvorišta sa više stanara i objekata, primena ovih zakonskih novina često zahteva prethodno sprovođenje parcelacije kako bi se tačno razgraničilo čije je šta.

Zemljište za redovnu upotrebu stambenog objekta

Da bi se uspešno okončao proces prebacivanja zemljišta u vaše trajno vlasništvo, ključno je pravno i faktički dokazati da je dotična parcela definisana kao zemljište za redovnu upotrebu objekta. Prema standardima iz 2026. godine, urbanistički planovi i nadležne službe lokalnih samouprava imaju stroge, ali jasne smernice za utvrđivanje ovih površina.

Ukoliko to do sada nije zvanično urađeno, preporučuje se da vlasnik angažuje ovlašćenog geometra (geodetsku organizaciju) i podnese zahtev nadležnom opštinskom ili gradskom organu za utvrđivanje zemljišta za redovnu upotrebu. Rešenje koje taj organ donese predstavljaće krunski dokaz u vašu korist, bilo da se problem rešava pomenutom tužbom za utvrđenje pred nadležnim sudom, bilo u direktnom upravnom postupku pred Republičkim geodetskim zavodom.