Sve što treba da znate o zakupu poljoprivrednog zemljišta

Neko otpočinje obrađivanje zemlje iz hobija nakon redovnog posla, neko baš kao redovnu, svakodnevnu aktivnost, a neke osobe se poljoprivredom bave povremeno. Da bi postojala mogućnost bavljenja poljoprivredom, podrazumeva se postojanje zemljišta i obradivih površina. To zemljište može biti u privatnom ili državnom vlasništvu.

Lica koja nisu vlasnici seoskog imanja sa poljoprivrednim zemljištem, ili nekog drugog oblika obradivih površina, vrlo često se odluče za zakup poljoprivrednog zemljišta. Mnogo je detalja koje obuhvata zakup poljoprivrednog zemljišta i apsolutno svi su regulisani zakonskom regulativom u našoj zemlji, posmatrano kroz odnos između vlasnika i zakupca. Njima je regulisana mogućnost izdavanja zemljišta u zakup, uslovi, prava i obaveze, kao i rokovi i same naknade.

Danas, sa presekom stanja u martu 2026. godine, čitav proces zakupa i obrade zemlje je znatno unapređen kroz sisteme digitalizacije. Moderno doba donelo je jasnija pravila, bolju evidenciju i efikasnije načine za ostvarivanje prava na različite državne podsticaje, o čemu i zakupci i vlasnici moraju biti pravovremeno informisani.

Uslovi i mogućnosti za izdavanje poljoprivrednog zemljišta u zakup

Izdavanje poljoprivrednog zemljišta u zakup od strane vlasnika moguće je u slučaju kada vlasnik nema nameru, mogućnost niti potrebu da se bavi ovom delatnošću. U suprotnom, nema obavezu da izdaje u zakup zemljište ako želi samostalno, ortački ili na neki drugi način da se bavi obrađivanjem tog komada zemlje.

U slučaju da postoji privatna ili zadružna svojina nad registrovanom obradivom površinom, a vlasnik nema nameru da se bavi poljoprivredom, dužan je da omogući izdavanje u zakup zainteresovanim licima, uz plaćanje taksi, naknada i naplatu zakupa. Neiskorišćeno poljoprivredno zemljište danas predstavlja veliki gubitak, kako za pojedinca, tako i za celokupni agrarni sistem.

Poljoprivredno zemljište u državnoj svojini izdaje se u skladu sa odlukom Ministarstva poljoprivrede, šumarstva i vodoprivrede i realizacijom od strane organa lokalne samouprave. Može biti izdato fizičkom licu, odnosno zainteresovanom pojedincu uz naknadu, a može i pravnim licima – školama, društvima, udruženjima, preduzećima i mnogim drugim organizacijama i poslovnim subjektima.

U slučaju neizdavanja obradive površine u zakup ili njenog neobrađivanja, poreski organi imaju pravo naplate većih suma poreza. Zato je prevashodni interes i vlasnika i zakupca da se nastavi kontinuitet obrađivanja poljoprivrednog zemljišta. Inspekcijski nadzor zakupa vrši nadležni organ Republike Srbije.

Zakon o poljoprivrednom zemljištu nalaže da obradive površine mogu da se koriste isključivo za tu svrhu i nijednu drugu. Stoga, važno je usaglasiti interese vlasnika i zakupca, mogućnosti za korišćenje zemljišta, naknadu i rok izdavanja zemljišta u zakup. To usklađivanje vrši se sklapanjem ugovora između vlasnika i zakupca zemljišta ukoliko se radi o privatnom vlasništvu, a po istom principu se može zakupiti i zemljište u državnoj svojini.

Ugovor o zakupu poljoprivrednog zemljišta i prateća dokumentacija

Sva prava i obaveze ugovornih strana sumiraju se u ugovoru o zakupu poljoprivrednog zemljišta, bez obzira na tip svojine. Ukoliko se radi o privatnom vlasništvu, ugovor između vlasnika i zakupca se overava kod javnog beležnika (notara), uz eventualne konsultacije sa advokatima kako bi se zaštitili interesi obe strane.

Kada govorimo o zakupu zemljišta u državnoj svojini, ugovorne strane su nadležno Ministarstvo i zakupac. Procedura zakupa tada je složenija, jer obuhvata javno nadmetanje, odnosno licitaciju koja se danas obavlja pretežno digitalnim putem, gde se javno pozivaju sva zainteresovana fizička ili pravna lica. Uz nadmetanje i definisanje prava zakupa i prava prečeg zakupa, donosi se konačna odluka o tome ko je zakupac, naplaćuje se izlicitirana suma i zatim se potpisuje ugovor.

Osnovni elementi ugovora o zakupu zemljišta obuhvataju sledeće stavke:

• Precizne podatke o ugovornim stranama (vlasniku i zakupcu);
• Sve detaljne podatke u vezi sa parcelom uz važeću katastarsku dokumentaciju;
• Jasno definisana prava i obaveze zakupca u pogledu obrade zemlje;
• Visinu i rok plaćanja naknade (rente) za zakup poljoprivrednog zemljišta;
• Vreme trajanja zakupa, kao i razloge i mogućnosti otkazivanja i prestanka dejstva samog ugovora.

Sve elemente ugovora koji se tiču državne zemlje sprovodi i realizuje lokalna samouprava, odnosno opštinski organi u uskoj saradnji sa katastarskom službom, Ministarstvom, poljoprivrednim inspektorima i drugim učesnicima u procesu. Ugovor može prestati istekom vremena zakupa, po sili zakona ili raskidom jedne od ugovornih strana, što mora biti jasno predviđeno i definisano odgovarajućim članom ugovora.

Elektronska registracija i sistem e-Agrar (Novine u 2026. godini)

Ono što je do 2026. godine postalo apsolutni standard, jeste obavezno evidentiranje zakupljenih parcela kroz sistem e-Agrar. Da bi zakupac mogao da ostvari pravo na državne subvencije po hektaru obradive površine, ugovor o zakupu mora biti pravilno unet u elektronski registar poljoprivrednih gazdinstava. Ovaj digitalni iskorak je znatno smanjio zloupotrebe i omogućio bržu isplatu sredstava onima koji zemlju zaista obrađuju.

Prava zakupca poljoprivrednog zemljišta

Fizičko ili pravno lice koje uzme u zakup poljoprivredno zemljište, bilo da je ono u privatnoj ili državnoj svojini, uživa tačno određena prava. Pre svega, važno je napomenuti da su sva prava, baš kao i dužnosti, regulisane zakonskim odredbama i potpisanim ugovorom. Zakupac ima pravo da od trenutka početka važenja ugovora koristi poljoprivredno zemljište isključivo u svrhu obrađivanja i ubiranja plodova.

Bez obzira o kojoj biljnoj kulturi se radi, bilo da je to ratarstvo, voćarstvo ili povrtarstvo, zakupac ima neosporno pravo da uzgaja, koristi i prodaje plodove sa obradivog zemljišta tokom celog ugovorenog vremenskog perioda. Isključivo ugovorom može biti definisano da deo od ubranih plodova ili bogatstva zemljišta (npr. u vidu naturalne rente) pripada vlasniku, a da se shodno tome visina novčane naknade za zakup umanji.

Korisnik poljoprivrednog zemljišta može konkurisati za subvencije, povlastice i pomoć države, boraviti na obradivoj površini, angažovati radnu snagu, postavljati privremene sisteme poput modernih sistema za navodnjavanje kap po kap, i razvijati celokupan posao u vezi sa zakupljenim zemljištem, a sve prema strogo definisanim agrotehničkim pravilima.

Dužnosti zakupca poljoprivrednog zemljišta

Osnovni pravni akt koji, pored samog zakona, uređuje odnos između vlasnika poljoprivrednog zemljišta i njegovog zakupca jeste ugovor o zakupu. Kao što je već navedeno, u njemu se decidirano navode sve dužnosti zakupca i vlasnika.

Korisnik poljoprivrednog zemljišta u obavezi je da redovno, pravilno i prema ugovoru obrađuje zemlju, ponašajući se kao dobar domaćin, uz obaveznu primenu svih propisanih agrotehničkih mera. U slučaju da se zemljište zapusti, vlasnik može tražiti hitan raskid ugovora, a posledično, ako je reč o državnoj zemlji, reaguje nadležna poljoprivredna inspekcija. Naravno, zakupac je dužan da striktno poštuje ugovor i da na vreme plaća dogovorenu naknadu za iznajmljivanje poljoprivrednog zemljišta.

Formiranje cene zakupa i očuvanje životne sredine

Cena zakupa se obično definiše po jednom aru ili, što je daleko češći slučaj u praksi, po hektaru, u zavisnosti od veličine i klase zakupljene površine. Ako tokom dužeg vremenskog perioda dođe do drastične promene cena poljoprivrednog zemljišta na tržištu nekretnina, za zakupe koji su potpisani na period duži od 10 godina, zakonom je ostavljena mogućnost korigovanja cene, kako bi se ista uskladila sa aktuelnim tržišnim tendencijama.

Pored ekonomskih obaveza, u savremenoj poljoprivredi 2026. godine, zakupac je više nego ikada pre dužan da vodi računa o zaštiti životne sredine. To podrazumeva racionalnu i propisanu upotrebu pesticida, zaštitu prirodnog bogatstva i svest o ekološkim posledicama svog delovanja na lokalnu zajednicu, kvalitet podzemnih voda i plodnost samog zemljišta.

Prava i obaveze vlasnika zemljišta

Vlasnik poljoprivrednog zemljišta – bilo da je to fizičko lice, pravno lice ili država – ima neosporno pravo da naplaćuje naknadu za korišćenje svojih obradivih površina, kao i pravo na kontrolisanje i nadziranje rada zakupca. Iako većinu vlasnika na današnjem tržištu često više zanima unosna prodaja poljoprivrednog zemljišta, postoji veliki broj onih koji ne žele da se trajno odreknu svoje dedovine ili imovine, pa se radije odlučuju na rentiranje.

Inspekcijski organi Republike Srbije kontinuirano i pojačano kontrolišu proceduru i realizaciju zakupa zemljišta u državnoj svojini. Predmet nadziranja, bez obzira na oblik vlasništva, jeste celokupno postupanje zakupca: briga o biljnim kulturama, stepen očuvanja plodnosti tla, poštovanje plaćanja dogovorene naknade, kao i pridržavanje svih drugih zakonskih propisa.

Vlasnik poljoprivrednog zemljišta takođe ima pravo da vrši nadziranje i kontrolu prema zakonu, bilo lično izlaskom na teren, ili indirektno preko inspekcijskih i organa lokalne samouprave. On prati i kontinuitet plaćanja svih taksi, poreza i obaveza koje su ugovorom prebačene na teret zakupca.

Sa druge strane, vlasnik je i sam u obavezi da poljoprivredno zemljište učini fizički i pravno dostupnim za zakupca tačno od onog trenutka kada ugovor počne da proizvodi pravno dejstvo. Dužan je da pruži sve neophodne informacije i omogući nesmetani boravak i rad na parceli prema dogovorenom tempu obrađivanja površine.

Vlasnik ne sme samovoljno menjati ugovorenu cenu, osim u već pomenutim zakonskim izuzecima (zakup na duže od 10 godina i velike tržišne oscilacije). Njegova je obaveza i da obezbedi sva imovinsko-pravna dokumenta (vlasničke listove, izvode iz katastra) koja će pravno omogućiti iznajmljivanje, prijavu u e-Agrar i legitimno prihodovanje od poljoprivrede.

Ugovor o zakupu ističe po protoku vremena na koji je prvobitno zaključen, ili po osnovu drugih specifičnih razloga predviđenih Zakonom o obligacionim odnosima i Zakonom o poljoprivrednom zemljištu. Ugovorom i samim zakonom može biti ograničena mogućnost davanja zakupljenog zemljišta u podzakup, kao i maksimalna veličina površine koja se može zakupiti od strane jednog lica. Mnogo je i drugih posebnih odredaba koje regulišu ovaj kompleksni odnos i primenjuju se u slučaju vanrednih situacija (npr. elementarne nepogode koje unište letinu). Na kraju, važno je zapamtiti da se celokupan proces zakupa uvek mora odvijati isključivo u okvirima zakona i na osnovu obostrano prihvaćenog pisanog ugovora.

Pročitajte još naših tekstova:

• RASTE CENA PLACEVA U OKOLINI BEOGRADA
• GAJENJE BOROVNICE SVE POPULARNIJI BIZNIS