Kupovina placa na planini ili uz reku u Srbiji: Šta katastar ne pokazuje kupcima

Kupovina placa na planini ili pored reke za većinu kupaca počinje pogledom na parcelu i dogovorom o ceni. Lokacija izgleda idealno, prodavac tvrdi da je sve čisto, a kupac već zamišlja vikendicu.

U praksi, razlika između onoga za šta kupac misli da je platio i onoga što zapravo može da radi na toj parceli na planinama i uz reke često je veća nego bilo gde drugde u Srbiji. Razlog je jednostavan: na ovim lokacijama postoje ograničenja koja se ne vide ni u oglasu ni u katastru.

Kupovina placa na planini – zaštićena područja menjaju sve

Srbija ima pet nacionalnih parkova – Kopaonik, Taru, Đerdap, Frušku Goru i Šar-planinu. Pored njih postoje parkovi prirode, rezervati biosfere poput Golije koja je pod UNESCO zaštitom i predeli izuzetnih odlika. Svako od ovih područja ima režim zaštite podeljen u tri stepena, a od stepena zaštite zavisi šta vlasnik parcele sme da radi.

U prvom stepenu zaštite gradnja je zabranjena. U drugom je ograničena i zahteva saglasnost upravljača zaštićenog područja i nadležnog ministarstva. U trećem je dozvoljena, ali u skladu sa planom upravljanja koji može značajno ograničiti tip, veličinu i namenu objekta. Kupac tako može platiti parcelu sa idejom da gradi vikendicu, a da tek kasnije sazna da gradnja uopšte nije dozvoljena.

Ovo se ne vidi iz lista nepokretnosti. Katastar prikazuje vlasništvo, površinu i namenu zemljišta, ali ne prikazuje režim zaštite prirode. Tu informaciju kupac dobija od nadležne službe za urbanizam ili od upravljača zaštićenog područja. Na Zlatiboru, gde je tržište najrazvijenije, centralne zone su praktično izgrađene, pa kupci sve češće gledaju parcele u okolnim selima, gde urbanistički planovi često nisu doneti ili su još u izradi.

Na Divčibarama se godinama gradilo po principu „sagradi pa legalizuj“, što znači da kupac može kupiti objekat ili parcelu čiji pravni status nije u potpunosti rešen. Na Goliji, UNESCO zaštita dodatno ograničava obim i tip buduće gradnje, dok tržište još nije dovoljno razvijeno da bi postojale jasne cenovne reference, većina prodaja i dalje funkcioniše po sistemu „cena na upit“.

Šumsko i poljoprivredno zemljište nisu isto što i građevinski plac

Kupovina placa na planini dodatno se komplikuje činjenicom da se veliki broj parcela u planinskim područjima u katastru ne vodi kao građevinsko zemljište. Šumsko zemljište po pravilu ne dozvoljava gradnju. Poljoprivredno zemljište dozvoljava samo ograničene mogućnosti, dok je prenamena u građevinsko moguća, ali zahteva posebnu proceduru i plaćanje naknade koja prema Zakonu o poljoprivrednom zemljištu može iznositi 50 odsto od poreske osnove. Pritom, pozitivan ishod postupka nije garantovan. Važno je razumeti jednu stvar: „plac“ nije pravna kategorija.

Prodavac tom rečju može označiti praktično bilo koju parcelu. Ono što je pravno važno jeste njena namena, a ona se proverava kroz katastar i informaciju o lokaciji.

Uz reku – katastar i zakon govore različitim jezikom

Kupovina placa na planini nosi rizik zaštićenih zona. Kupovina uz reku nosi drugačiju vrstu rizika, neslaganje između podataka iz katastra i pravila koja propisuje Zakon o vodama (Sl. glasnik RS, br. 30/2010). Zakon definiše vodno zemljište kao korito za veliku vodu i priobalno zemljište i propisuje ograničenja gradnje na takvim površinama.

Problem je što katastar tu kategoriju ne prikazuje. Parcele uz Dunav, Drinu, Moravu i druge reke često su u katastru evidentirane kao građevinsko ili poljoprivredno zemljište. Kupac proveri dokumentaciju, vidi da se parcela vodi kao građevinsko zemljište, kupi je, a tek kasnije sazna da je gradnja prema Zakonu o vodama zabranjena ili ozbiljno ograničena.

Zakon zabranjuje gradnju u poplavnim područjima na način koji ometa proticanje vode, dok zaštitni pojas uz nasipe za odbranu od poplava obuhvata 50 metara. Ograničenja se mogu proširiti i van granica vodnog zemljišta ukoliko bi planirani objekat mogao da ugrozi vodni režim.

U vikend-zonama uz Dunav, poput Banoštora, Surduka ili Čerevića, parcele se često vode kao vinograd ili njiva. Urbanistički plan može dozvoljavati gradnju, ali uz stroga ograničenja, zauzetost parcele od deset odsto i spratnost ograničenu na prizemlje i potkrovlje. Kupac koji je planirao prostranu vikendicu tada saznaje da na parceli od deset ari može da izgradi znatno manji objekat nego što je očekivao. Vodozaštitne zone oko izvorišta vode za piće nose dodatna ograničenja koja se ne vide ni iz katastra ni iz lista nepokretnosti.

Pratite nas na

Pristupni put, infrastruktura i klizišta – tri provere koje se ne preskaču

Na planinama i uz reke pristupni put do parcele često prolazi preko privatnog zemljišta. Ako službenost prolaza nije upisana u list nepokretnosti, kupac može postati vlasnik parcele do koje legalno ne može da dođe. Infrastruktura predstavlja poseban problem.

Struja, voda i kanalizacija na ovim lokacijama mogu biti udaljene kilometrima. Blizina mreže ne znači automatski i pravo na priključak, a trošak dovođenja struje ili vode do parcele ponekad premašuje cenu samog zemljišta. Na planinskim terenima dodatni rizik predstavljaju klizišta i nestabilno tlo.

Zakon o planiranju i izgradnji za pojedine lokacije zahteva izradu geotehničkog elaborata. Klizišta se ne vide uvek golim okom, a parcela koja deluje potpuno stabilno može se nalaziti na terenu koji se pomera sezonski ili nakon obilnih padavina. Kupovina placa na planini bez geotehničke provere zato nije samo administrativni, već i ozbiljan građevinski rizik.

Dokumenti koji otkrivaju ono što teren ne pokazuje

Kupovina placa na planini ili uz reku zahteva mnogo više od lista nepokretnosti i kopije plana. Na ovim lokacijama kupac bi trebalo da pribavi informaciju o lokaciji od nadležne urbanističke službe, proveri da li se parcela nalazi u zaštićenom području i u kom stepenu zaštite, zatraži vodne uslove ako je zemljište u blizini reke, kao i da angažuje geometra za proveru granica parcele i geologa za procenu stabilnosti terena.

Nijedan od tih podataka ne stoji u oglasu. Upravo zato razlika između dobre kupovine i skupe greške često ne zavisi od same parcele, već od informacija koje kupac prikupi pre nego što je kupi.