Terasa na ravnom krovu: Mislite da je vaša? Zakon često kaže drugačije

Terasa na ravnom krovu u praksi gotovo uvek „pripada“ stanu na poslednjem spratu. Vlasnik postavi sto, stolice, ponekad suncobran ili žardinjere i godinama taj prostor koristi kao svoj. Komšije to prihvate kao normalno stanje, upravnik ne reaguje, a kada stan izađe na tržište, terasa se često navodi kao jedna od njegovih najvećih prednosti.

Problem nastaje tek kada neko zatraži dokumentaciju. Novi vlasnik, komšija, stambena zajednica ili banka koja proverava nekretninu mogu vrlo brzo otkriti da terasa nigde nije upisana kao deo stana. Tada postaje jasno da ono što je godinama izgledalo kao privatni prostor pravno možda nikada nije ni bilo privatno.

Terasa na ravnom krovu je zajednički deo zgrade

Zakon o stanovanju i održavanju zgrada (Sl. glasnik RS, br. 104/2016) u članu 3 svrstava krov među zajedničke građevinske elemente zgrade. Član 8 dodatno propisuje da nad zajedničkim delovima vlasnici posebnih delova imaju pravo zajedničke i nedeljive svojine, u skladu sa Zakonom o osnovama svojinskopravnih odnosa.

To znači da terasa na ravnom krovu, ukoliko elaboratom etažiranja nije određena kao sastavni deo konkretnog stana i kao takva upisana u katastar, ima isti pravni status kao stepenište, hodnik, lift ili podrum. Drugim rečima, pripada svim vlasnicima zajedno.

O njenom korišćenju ne odlučuje vlasnik stana koji na nju izlazi, već stambena zajednica.

Poslednji sprat ne daje nikakva posebna prava

Najveći broj sporova nastaje upravo zbog pogrešne pretpostavke da blizina prostora automatski daje pravo na njegovo korišćenje. Vlasnik stana na poslednjem spratu terasu često doživljava kao prirodni nastavak svog doma. Izlazi direktno na nju, uređuje je, održava i koristi svakodnevno. U praksi to često traje godinama, pa čak i decenijama.

Pratite nas na

Međutim, zakon takvu situaciju ne prepoznaje kao osnov za sticanje prava svojine. Činjenica da neko živi neposredno ispod krova ne daje mu veća prava nad tim prostorom nego što ih ima vlasnik stana u prizemlju. Svi vlasnici posebnih delova imaju jednaka prava prema zajedničkim delovima zgrade, u skladu sa svojim suvlasničkim udelima.

Zbog toga ni višegodišnje ili višedecenijsko korišćenje ne znači da je prostor postao nečija privatna svojina. Ako stambena zajednica odluči da promeni način korišćenja terase, dosadašnji korisnik uglavnom nema pravni osnov da takvu odluku ospori samo zato što je prostor dugo koristio.

O korišćenju odlučuje skupština, o pripajanju dvotrećinska većina

Skupština stambene zajednice može odlučiti da terasa bude dostupna svim stanarima, da je koristi jedan vlasnik pod određenim uslovima ili da se iz bezbednosnih razloga uopšte ne koristi. Situacija je potpuno drugačija kada vlasnik želi da prostor trajno pripoji svom stanu.

Tada se zajednički deo zgrade praktično pretvara u poseban deo objekta, što zahteva znatno složeniju proceduru. Potrebna je odluka skupštine stambene zajednice doneta dvotrećinskom većinom ukupnog broja glasova vlasnika posebnih delova, ugovor između stambene zajednice i vlasnika, poštovanje prava preče kupovine susednih vlasnika, izrada elaborata etažiranja i odgovarajući upis u katastar.

Tek nakon završetka tog postupka terasa može postati sastavni deo stana u pravnom smislu. Sve drugo predstavlja faktičko korišćenje prostora, ali ne i dokaz vlasništva.

Samovoljno zatvaranje terase, postavljanje trajnih konstrukcija, nadstrešnica ili ograda bez potrebnih saglasnosti može dovesti do prijave građevinskoj inspekciji i naloga za uklanjanje izvedenih radova.

Troškove održavanja snose svi vlasnici

Bez obzira na to ko koristi terasu, ona ostaje deo krovne konstrukcije. Zbog toga troškove održavanja krova, hidroizolacije i drugih zajedničkih elemenata snose svi vlasnici posebnih delova, srazmerno kvadraturi svojih stanova. To znači da u sanaciji krova učestvuju i stanari koji nikada nisu kročili na terasu, kao i vlasnici lokala u prizemlju.

Upravo ovde nastaje još jedan čest izvor sukoba među stanarima. Oni koji prostor ne koriste nerado finansiraju njegovo održavanje, dok oni koji ga koriste smatraju da imaju veća prava od ostalih. Međutim, zakon status zajedničkog dela ne vezuje za način korišćenja, već za njegov pravni položaj u zgradi.

Šta kupac mora da proveri pre kupovine stana na poslednjem spratu

Terasa prikazana u oglasu ne mora automatski biti deo nekretnine koja se prodaje. Zato je pre kupovine neophodno proveriti list nepokretnosti i elaborat etažiranja. Ako terasa nije evidentirana kao sastavni deo stana, ona pravno nije deo te nekretnine, bez obzira na to što je prodavac koristi ili što se godinama predstavlja kao njen vlasnik.

Čak i kada je terasa upisana uz stan, pojedini elementi poput hidroizolacije, fasadnih zidova, ograde ili konstruktivnih delova objekta najčešće ostaju zajednički delovi zgrade. Njihova izmena može zahtevati saglasnost stambene zajednice, a u pojedinim slučajevima i dodatne dozvole.

Na tržištu nekretnina u Srbiji malo koji prostor izaziva toliko nesporazuma kao terasa na ravnom krovu. Upravo zato kupac ne bi trebalo da veruje fotografijama, oglasu ili usmenim tvrdnjama prodavca, već isključivo dokumentaciji.

Jer razlika između zajedničkog dela zgrade i dela stana često nije vidljiva na terenu — ali jeste u katastru. A upravo ono što piše u katastru odlučuje šta kupac zaista kupuje.