Tavan u stambenoj zgradi: Kada može da postane stan, a kada ostaje zajednički prostor

Tavan u stambenoj zgradi decenijama se koristi kao ostava, sušionica ili prostor koji niko ne koristi, a svi smatraju „svojim“. U praksi, vlasnici stanova na poslednjem spratu često taj prostor doživljavaju kao prirodni nastavak svog stana. Neki ga urede, neki zaključaju, neki u njemu naprave sobu ili radnu prostoriju.

Problem nastaje onog trenutka kada neko pokuša da to formalizuje, da tavan pretvori u stan, upiše ga u katastar ili ga proda. Tada se često ispostavi da tavan nije upisan kao poseban deo objekta i da se u dokumentaciji vodi kao zajednički deo zgrade, zbog čega procedura nije ni približno jednostavna kao što većina stanara očekuje.

Tavan u stambenoj zgradi najčešće je zajednički deo zgrade

Zakon o stanovanju i održavanju zgrada (Sl. glasnik RS, br. 104/2016) u članu 3 izričito navodi tavanski prostor u listi zajedničkih delova zgrade, zajedno sa stepeništem, hodnicima, podrumom, biciklarnicom i sušionicom. Nad zajedničkim delovima zgrade vlasnici posebnih delova imaju zajedničku nedeljivu svojinu, u skladu sa Zakonom o osnovama svojinskopravnih odnosa.

U prevodu: ako nije drugačije upisan u katastar kao poseban deo objekta, tavan u stambenoj zgradi ne pripada nijednom vlasniku pojedinačno. Ni vlasniku stana na poslednjem spratu, ni stanaru koji ga koristi trideset godina, ni onome ko je na njemu postavio bravu i uredio prostor. Dugogodišnje korišćenje ne stvara pravo svojine nad zajedničkim delom zgrade. O tome ko i kako koristi tavan odlučuje skupština stambene zajednice, a ne pojedinačni stanar.

Pretvaranje u stan je moguće, ali procedura nije ono što većina očekuje

Zakon o stanovanju i održavanju zgrada predviđa mogućnost pretvaranja zajedničkog dela zgrade u poseban deo, odnosno stan. Za to su potrebni konkretni koraci, a ne samo dogovor sa komšijama.

Skupština stambene zajednice mora doneti odluku većinom od dve trećine ukupnog broja glasova vlasnika posebnih delova. Zatim se zaključuje ugovor između stambene zajednice i lica koje stiče pravo nad tim prostorom. Pre toga, zakon propisuje pravo preče kupovine, prednost imaju vlasnici čiji se stanovi graniče sa tavanom. U praksi su to najčešće vlasnici stanova na poslednjoj etaži, ali ne uvek, jer odlučuje konkretan položaj posebnih delova u zgradi. Ako se pravo preče kupovine ne ispoštuje, oštećeni vlasnik može tužbom tražiti poništenje ugovora.

Ni nakon odluke skupštine stambene zajednice tavan ne postaje automatski stan. Potrebni su lokacijski uslovi, projektna dokumentacija, odgovarajuće dozvole, izvedeni radovi, elaborat etažiranja i konačno upis u katastar. Tek tada zajednički prostor postaje posebna nepokretnost. Samo ugovor sa komšijama, bez ovog postupka, nema pravnu težinu u katastru.

Pretvaranje nije isto što i nadziđivanje, a u praksi se ta razlika često briše

Ovo je tačka na kojoj nastaje najveći broj problema. Tavan u stambenoj zgradi može se pretvoriti u stambeni prostor unutar postojećeg gabarita, bez rušenja krova, bez promene spratnosti i bez menjanja spoljnog izgleda objekta. Za to je potrebna odluka dve trećine vlasnika, ugovor, projekat i dozvola.

Nadziđivanje je potpuno drugačija stvar. Rušenje krova, dodavanje jednog ili više spratova i povećanje spratnosti, prema Zakonu o osnovama svojinskopravnih odnosa, zahteva saglasnost svih vlasnika, bez izuzetka. Razlog je jasan: nadziđivanje menja statiku objekta, opterećuje konstrukciju projektovanu za određenu spratnost i direktno utiče na bezbednost cele zgrade.

Upravo na ovoj razlici nastao je veliki broj sporova između investitora, stanara i stambenih zajednica. Sudska praksa godinama pokazuje da pogrešno razlikovanje pretvaranja tavana od nadziđivanja predstavlja jedan od najčešćih izvora konflikta u ovakvim postupcima.

Pratite nas na

Ko snosi troškove i šta dobija stambena zajednica

Sve troškove pretvaranja tavana u stambenoj zgradi snosi lice koje stiče pravo nad tim prostorom, projekat, dozvole, radovi, elaborat i upis. Stambena zajednica ne plaća ništa, ali ugovorom može definisati i naknadu koju će primiti za ustupanje zajedničkog dela. Ta naknada nije zakonski propisana kao obavezna, ali u praksi predstavlja predmet pregovora između stambene zajednice i investitora.

Za vlasnika koji želi da pretvori tavan u stan, ključni troškovi su izrada projektne dokumentacije, takse za lokacijske uslove i građevinsku dozvolu, izvođenje radova i izrada elaborata etažiranja. Za stambenu zajednicu, ključna obaveza je da postupak bude sproveden u skladu sa zakonom, jer svako pretvaranje koje nije pokriveno odgovarajućom dokumentacijom predstavlja rizik koji ne pada samo na investitora, već i na zgradu.

Tavan koji nije upisan ne postoji u dokumentaciji i to je suština problema

Najveći broj tavana u starijim zgradama u Srbiji nikada nije prošao elaborat etažiranja. Stanari ih koriste po neformalnom dogovoru, ponekad prema rasporedu koji je napravio nekadašnji kućni savet, a ponekad po principu „ko prvi zauzme“.

Sve dok niko ne pokrene pitanje svojine ili prenamene, tavan u stambenoj zgradi funkcioniše kao ničija zemlja. Problem se pojavljuje pri prodaji stana, nasleđivanju ili u trenutku kada stambena zajednica odluči da taj prostor prenameni, izda ili ustupi trećem licu. Tada se ispostavi da dugogodišnje korišćenje nije stvorilo ni pravo svojine ni pravo korišćenja koje bi se moglo uspešno braniti pred sudom.

Zato je osnovno pravilo jednostavno: tavan u stambenoj zgradi može da se koristi godinama, ali bez odgovarajuće odluke stambene zajednice, potrebnih dozvola i upisa u katastar ne može postati stan niti privatna svojina onoga ko ga koristi. Drugim rečima, ključ od tavana nije dokaz da je tavan vaš.