Kako bezbedno kupiti nekretninu: Od kredita do uknjižbe

Proces kupovine nekretnine predstavlja jedan od najvažnijih finansijskih koraka u životu, zbog čega su due diligence i sigurnost investicije apsolutni prioritet za svakog kupca. U dinamičnom tržišnom okruženju kakvo beležimo u martu 2026. godine, detaljna procena rizika, pravna provera i razumevanje bankarskih procedura ključni su za bezbrižno sticanje vlasništva i izbegavanje skrivenih troškova.

Priprema za stambeni kredit i procena vrednosti nepokretnosti

Troškove procene i reprocene vrednosti nekretnine najčešće snosi klijent. Prema aktuelnim cenovnicima, oni mogu iznositi od 100 do 300 EUR za inicijalnu procenu vrednosti nekretnine, dok je za redovnu trogodišnju reprocenu potrebno izdvojiti između 50 i 100 EUR. Maksimalni mogući iznos stambenog kredita direktno zavisi od vrednosti nekretnine koja je predmet obezbeđenja.

U Srbiji banke mogu da odobre najviše 90% od vrednosti nekretnine (maksimalna vrednost takozvanog racia ‘LTV’ ili ‘Loan to Value Ratio’ je 90%). Međutim, mnogo češći je slučaj da se zahteva učešće od 20%, što se pravda očuvanjem finansijske stabilnosti. Učešće može biti i veće ukoliko je klijent klasifikovan kao rizičan, odnosno ako je plasman pod većom dozom „stresa“. Banka zapravo finansira preostali iznos, prebacuje ga prodavcu u vaše ime, i na taj iznos vi plaćate kamatu.

Ako se stavimo u poziciju kupca, prvo je potrebno da pronađete adekvatnu nepokretnost sa svim parametrima podobnim za kredit, a pre svega je važno da je objekat uknjižen. Savet je da ovu pretragu i pregovore vodite preko legalnih posrednika. Za kompletnu ponudu i istraživanje tržišta, možete posetiti specijalizovane portale kao što je Nekretnine.rs.

Pravna zaštita: Predugovor i overa kod javnog beležnika

Kada ste pronašli željenu nepokretnost, potrebno je da stručno, odgovorno i ovlašćeno lice izradi predugovor koji sadrži sve bitne elemente u skladu sa Zakonom o obligacionim odnosima i ostalim pozitivnim zakonima Republike Srbije. Svi legalni posrednici moraju imati ugovor sa pravnicima ili advokatima koji rade u interesu klijenata, čime se obezbeđuje maksimalna pravna zaštita.

Posle usaglašavanja predugovora, zakazujete njegovu solemnizaciju (overu) kod javnog beležnika koji je nadležan po službenoj dužnosti, na osnovu teritorijalne pokrivenosti suda. Taksa za solemnizaciju predugovora i glavnog ugovora deli se na dva jednaka dela i obračunava se u odnosu na kompletnu cenu stana, pa je svakako preporuka da se predugovor overi kako bi se investicija osigurala na vreme.

Šta ovlašćeni procenitelj zapravo procenjuje?

Nakon overe predugovora, u dogovoru sa bankom kontaktira se procenitelj nepokretnosti. Iako većina banaka ima svoju listu odobrenih procenitelja, pravedna tržišna praksa nalaže da se u razmatranje uzme svaka procena koju uradi licencirani stručnjak u skladu sa Nacionalnim standardima i Zakonom o proceniteljima. Klijenti se često pitaju šta se tačno procenjuje i zbog čega je to potrebno. Procenitelji analiziraju tri ključna parametra:

• Tržišnu vrednost nekretnine: Određuje maksimalni iznos kredita koji vi kao kupac možete dobiti. Ova vrednost se najčešće poklapa ili je najbliža ugovorenoj ceni po kojoj se nepokretnost prometuje.
• Građevinsku vrednost nekretnine: Predstavlja cenu izgradnje samog objekta. Razlika između građevinske i tržišne vrednosti može biti velika i zavisi od faktora koji povećavaju tržišnu atraktivnost (lokacija, spratnost, starost zgrade i slično).
• Likvidacionu vrednost nekretnine: Predstavlja tržišnu vrednost u uslovima hitne prodaje, što je bitno za banku u slučaju prevelikog kašnjenja dužnika, pokretanja prinudne naplate i aktiviranja hipoteke.

Završetak kupoprodaje, bankarska procedura i način isplate

Kada procenitelj završi izveštaj, dokumentacija se predaje banci. Procedura odobrenja kredita obično traje od 15 do 30 dana. Nakon toga, banka šalje javnom beležniku Ugovor o kreditu i Založnu izjavu, dok pravnik angažovan od strane posrednika priprema Glavni ugovor o kupoprodaji. Kod notara se istog dana solemnizuje založna izjava i glavni ugovor. Važno je da ugovor sadrži valutnu klauzulu koja precizira ko snosi kursnu razliku, s obzirom na to da se krediti isplaćuju u dinarima indeksiranim u evrima.

Zavisno od poslovne politike banke, isplata cene može čekati upis hipoteke u katastar nepokretnosti ili se može realizovati odmah po dobijanju potvrde od beležnika da je zahtev za upis predat. U pogledu načina plaćanja, važno je napomenuti da svaka isplata kupoprodajne cene do 10.000 evra u gotovini („na ruke“) ne predstavlja prekršaj. Sav preostali iznos mora se uplatiti isključivo preko bankarskog računa.

Posle transfera novca, kupac i prodavac ponovo odlaze kod javnog beležnika kako bi solemnizovali Izjavu o isplati u celosti (clausula intabulandi). Ovu izjavu beležnik prosleđuje katastru, a kupcu ostaje da sačeka rešenje na svoje ime i plati administrativnu taksu pre nego što mirno počne da uživa u svom novom domu.

Poreske olakšice, PDV i rešavanje statusa nelegalizovanih objekata

Kada je reč o poreskim obavezama, važeći Zakon o porezu na dodatu vrednost propisuje pravo na refundaciju PDV-a za kupovinu prvog stana. Ovo pravo može ostvariti svako punoletno fizičko lice, državljanin Republike Srbije sa prebivalištem na njenoj teritoriji. Pravo na refundaciju PDV-a ostvaruje se za kvadraturu do 40 kvadratnih metara za samog kupca, i do 15 kvadratnih metara po svakom članu njegovog porodičnog domaćinstva (koji nije imao nekretninu u svojini od 1. jula 2006. godine). Ukoliko je u oglasu za prodaju novogradnje naznačeno da je „PDV uključen u cenu“, to znači da imate punu zakonsku mogućnost da taj iznos refundirate.

Sa druge strane, kod kupovine „starih“ stanova, prodavac je formalni obveznik poreza na prenos apsolutnih prava, ali se u praksi taj trošak najčešće ugovorno prebacuje na kupca. Nakon preuzimanja nekretnine, savetuje se da se kupac odmah prijavi na novoj adresi (i odjavi prethodne stanare) kako bi plaćao znatno manji porez na imovinu.

Legalizacija zgrada i sigurnost kupca

Kupovina stana u zgradi koja još uvek nije legalizovana zahteva poseban oprez i razumevanje procedure. Postupak započinje podnošenjem zahteva nadležnom organu opštine, koji proverava dokumentaciju. Ukoliko dokumentacija nije potpuna, traži se dopuna u roku od 60 dana, a ukoliko se uslovi ne ispune, slučaj se prosleđuje građevinskoj inspekciji.

Ako postoji mogućnost legalizacije, podnosilac zahteva uplaćuje predviđeni iznos i zaključuje ugovor sa Direkcijom za građevinsko zemljište, nakon čega se donosi rešenje o građevinskoj i upotrebnoj dozvoli, a zatim sledi uknjižba. Ukoliko kupujete ovakvu nekretninu, a Ugovorom o kupoprodaji je izričito predviđeno da troškove legalizacije snosi investitor, vaša investicija je pravno zaštićena. U tom slučaju, investitor je dužan da po sticanju uslova za legalizaciju izmiri sve obaveze prema državi, čime se rizik za samog kupca svodi na minimum.