Sve što treba da znate o porezima na nepokretnosti u Srbiji

Poreski sistem Republike Srbije predviđa niz obaveza za sve one koji poseduju, kupuju, prodaju ili izdaju nepokretnosti. Svaka faza „životnog ciklusa” jedne nekretnine sa sobom nosi određene poreske posledice, te je razumevanje ovih obaveza, rokova i zakonskih izuzetaka ključno kako biste realno isplanirali svoj budžet i izbegli zatezne kamate ili eventualne sporove sa Poreskom upravom.

Danas, u martu 2026. godine, procesi prijavljivanja i plaćanja poreza znatno su olakšani i modernizovani zahvaljujući naprednim elektronskim servisima. Ipak, suština zakonskih obaveza zahteva pažljivo i blagovremeno informisanje. Bilo da kupujete novogradnju, prodajete stan koji ste nasledili, ili investirate u nekretnine radi izdavanja, neophodno je da znate koji tačno porezi i olakšice se primenjuju na vaš konkretan slučaj.

Porez na imovinu: Ko su obveznici i kako se obračunava?

Zakon jasno definiše da je obveznik poreza na imovinu pravno i fizičko lice (rezident ili nerezident), koje je na nepokretnosti na teritoriji Republike Srbije imalac prava, korisnik ili držalac imovine koja je po zakonu o porezima veće vrednosti od 400.000 dinara i nije oslobođena plaćanja poreza (po posebnim članovima zakona tu spadaju crkve, diplomatska predstavništva, fondacije i slično). Ukoliko nekretnina ima više vlasnika a udeli nisu precizno određeni, za svrhu oporezivanja porezom na imovinu smatraće se da su ti udeli jednaki.

Pored građana, obveznik poreza na imovinu je i preduzetnik koji plaća porez na dohodak građana na prihode od samostalne delatnosti na paušalno utvrđen prihod, lica koja ne vode poslovne knjige u skladu sa propisima, kao i preduzetnici koji vode poslovne knjige (za imovinu koja nije evidentirana u njihovim poslovnim knjigama).

Poreska osnovica i utvrđivanje vrednosti nepokretnosti

Osnovica poreza na imovinu je vrednost koju utvrđuje organ jedinice lokalne samouprave nadležan za utvrđivanje, naplatu i kontrolu izvornih prihoda. Vrednost nepokretnosti utvrđuje se primenom dva glavna elementa: korisne površine i prosečne cene kvadratnog metra odgovarajućih nepokretnosti u zoni u kojoj se objekat nalazi.

Korisna površina za zemljište podrazumeva njegovu ukupnu površinu, uključujući i površinu pod objektom. Za objekat, to je zbir podnih površina između unutrašnjih strana obodnih zidova (isključujući balkone, terase, neadaptirane tavanske prostore i slično). Vrednost nepokretnosti, osim zemljišta, može se umanjiti za amortizaciju po stopi do 1% godišnje, a najviše do 40%, na osnovu odluke skupštine lokalne samouprave. Ukoliko ta odluka nije doneta i objavljena u skladu sa zakonom, vrednost se ne umanjuje za amortizaciju.

Stope poreza i rokovi za plaćanje

Stope poreza na imovinu su progresivne. Na nepokretnosti obveznika koji vodi poslovne knjige stopa je do 0,4%, a na zemljištu kod obveznika koji ne vodi poslovne knjige iznosi do 0,30%. Za građane, osnovica za izračunavanje poreza je podeljena u više kategorija:

• Za vrednost do 10.000.000 dinara primenjuje se stopa do 0,40%.
• Od 10.000.000 do 25.000.000 dinara plaća se porez iz prve kategorije plus do 0,6% na iznos preko 10 miliona.
• Od 25.000.000 do 50.000.000 dinara plaća se prethodni iznos plus do 1,0% na iznos preko 25 miliona.
• Za nekretnine vrednije od 50.000.000 dinara dodaje se do 2,0% na iznos koji prelazi 50 miliona dinara.

Postoji značajna poreska olakšica, takozvani poreski popust (kredit), koji se ostvaruje kada u nekretnini stanuje sam obveznik. U tom slučaju, utvrđeni porez se umanjuje za 50%, a najviše do 20.000 dinara. Porez na imovinu plaća se u četiri rate – do 15. u mesecu: februaru, maju, avgustu i novembru.

Danas građani i privreda mogu obaviti sve vezano za ovaj porez iz udobnosti svog doma. Informacije o porezu na imovinu i elektronsko plaćanje dostupni su preko Jedinstvenog informacionog sistema lokalne poreske administracije, što proces čini brzim, transparentnim i dostupnim „na klik“.

Kupovina nekretnine: PDV ili porez na prenos apsolutnih prava

Prilikom sticanja vlasništva nad nepokretnošću, veoma je bitno istaći da se porez na dodatu vrednost (PDV) i porez na prenos apsolutnih prava međusobno isključuju – nećete platiti oba.

Ukoliko kupujete novogradnju (prvi promet od investitora, odnosno pravnog lica u PDV sistemu), primenjuje se PDV. Stopa iznosi 10% za stambene objekte, dok je opšta stopa od 20% rezervisana za nestambene objekte. Zakon predviđa povraćaj PDV-a za kupce prvog stana za površinu do 40 kvadratnih metara za kupca i dodatnih 15 kvadrata po svakom članu domaćinstva, pod uslovom ispunjavanja zakonskih kriterijuma.

Sa druge strane, kupovina „polovne” nekretnine (promet između fizičkih lica) povlači obavezu plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava. Poreska stopa iznosi 2,5% od ugovorene cene, s tim da Poreska uprava ima pravo da utvrdi tržišnu osnovicu ukoliko proceni da je ugovorena cena nerealno niska. Iako zakon propisuje da ovaj porez plaća prodavac, u praksi se ta obaveza gotovo uvek ugovorom prenosi na kupca, što je pravno dozvoljeno.

Izdavanje nekretnina i porez na prihod od zakupa

Kada nepokretnost počne da vam donosi zaradu putem izdavanja, nastaje obaveza plaćanja poreza na prihod od nepokretnosti. Nepokretnostima se, u ovom smislu, smatraju zemljište, stambene zgrade, poslovni objekti, garaže i drugi građevinski objekti. Izdavanje nameštenog stana ili poslovnog prostora ozbiljnim kompanijama može doneti visoke prihode, a oporezuje se upravo ta ugovorena suma zakupa.

Važno je napomenuti da prihod predstavlja suma novca na koju je pristao zakupac kao naknadu za korišćenje prostora. U ovu osnovicu ne ulaze režijski troškovi (struja, voda, komunalije) koje zakupac redovno plaća tokom stanovanja ili obavljanja delatnosti. Porez na prihod od izdavanja uvek plaća vlasnik (obveznik) koji taj prihod ostvaruje, a obaveza nastaje kada se nepokretnost izdaje na period duži od 30 dana. Izuzetak su preduzetnici paušalci koji izdavanje obavljaju u okviru svoje registrovane delatnosti.

Prilikom obračuna poreza, celokupna ugovorena suma zakupa se prvo umanjuje za normirane troškove u iznosu od 25%. Na tako dobijenu poresku osnovicu primenjuje se stopa poreza od 20%.

Elektronska prijava i Poreski alarm

Zakon striktno nalaže prijavljivanje prihoda od izdavanja nepokretnosti odmah nakon potpisivanja ugovora o zakupu. Ignorisanje ove obaveze predstavlja prekršaj koji je podložan visokim sankcijama. Kako bi se suzbila siva ekonomija na tržištu zakupa stanova, Poreska uprava je razvila elektronske servise koji proceduru prijave čine brzom i lakom, uz dostupna detaljna uputstva i formulare na njihovom zvaničnom portalu.

Kao mehanizam kontrole, uspostavljen je i sistem nazvan Poreski alarm. Putem ovog portala, građani mogu anonimno prijaviti vlasnike koji ostvaruju prihode od izdavanja nepokretnosti, a ne izmiruju svoje poreske obaveze. Ukoliko kontrola Poreske uprave utvrdi nepravilnosti, vlasnik će se suočiti sa nalozima za plaćanje zaostalih dugovanja i odgovarajućim kaznama za prekršaj.

Prodaja nekretnine: Porez na kapitalni dobitak

Poslednja faza poreskog ciklusa jedne nekretnine nastupa trenutkom njene prodaje. Pored izmirenja svih zaostalih obaveza po osnovu redovnog poreza na imovinu pre potpisivanja kupoprodajnog ugovora, prodavac se može susresti sa porezom na kapitalni dobitak.

Kapitalnim dobitkom smatra se prihod koji obveznik ostvari prodajom, odnosno prenosom nepokretnosti uz naknadu po ceni koja je viša od njene nabavne vrednosti. Ovaj porez isključivo je obaveza prodavca, mada pojedine lokalne uprave tehnički dozvoljavaju da prijavu uz ovlašćenje podnese kupac.

Kako se utvrđuje osnovica i koje su stope?

Poreska osnovica utvrđuje se kao razlika između prodajne vrednosti nekretnine i nabavne cene po kojoj je vlasnik prvobitno stekao nekretninu. Nabavna cena se dodatno usklađuje – uvećava se za indeks rasta cena na malo od dana sticanja do dana prodaje (kako bi se anulirao uticaj inflacije) i umanjuje po osnovu amortizacije. Stopa poreza na kapitalni dobitak iznosi 15% i primenjuje se isključivo na tako utvrđenu pozitivnu razliku.

Ukoliko ste nepokretnost sami izgradili, u nabavnu cenu se uračunavaju troškovi izgradnje. Ako ste pravo svojine stekli poklonom ili nasleđem, nabavnom cenom smatra se cena po kojoj je poklonodavac ili ostavilac stekao nekretninu, odnosno tržišna vrednost u momentu sticanja ukoliko prvobitnu cenu nije moguće utvrditi.

Oslobađanje od poreza na kapitalnu dobit

Zakonodavac je predvideo značajne olakšice za građane, te se porez na kapitalnu dobit ne utvrđuje i ne plaća u određenim situacijama:

• Kada je imovina stečena nasleđem u prvom naslednom redu.
• Kada se prenos vrši između bračnih drugova (uključujući prenose u vezi sa razvodom braka).
• Pravilo 10 godina: Svi građani koji su imali nekretninu u svom isključivom i neprekidnom vlasništvu najmanje deset godina pre prodaje, oslobođeni su obaveze plaćanja ovog poreza.

Pored toga, država podstiče rešavanje stambenog pitanja građana. Obveznik koji sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti u roku od 90 dana uloži u rešavanje svog stambenog pitanja (ili pitanja članova svog porodičnog domaćinstva) u potpunosti se oslobađa poreza na ostvarenu kapitalnu dobit. Ako se to investiranje dogodi u dužem roku, do maksimalno 12 meseci od prodaje, obveznik ima pravo na povraćaj već plaćenog poreza. Ukoliko se uloži samo deo sredstava, porez se srazmerno umanjuje.

Poreska prijava se podnosi u roku od 10 dana od dana zaključenja ugovora o prodaji nadležnoj filijali Poreske uprave. Pravilno planiranje poreskih obaveza od trenutka kupovine, pa do konačne prodaje nekretnine, osiguraće vam mir i omogućiti da vaša investicija bude maksimalno zaštićena i profitabilna.