Sve što treba da znate o ulozi javnog beležnika pri kupovini nekretnina

Javni beležnik ili notar predstavlja jednu od najvažnijih karika u postupku kupoprodaje nekretnine u Srbiji. Najčešća i najupečatljivija aktivnost koju obavlja u vezi sa raspolaganjem nepokretnostima jeste overa, odnosno solemnizacija predugovora ili ugovora o kupoprodaji. Njegova odgovornost za ispravnost poverenog posla je izuzetno velika, te stoga ne treba da čudi stroga i detaljna procedura koja garantuje pravnu sigurnost svih učesnika, a koja se neprestano digitalizuje i unapređuje iz godine u godinu.

Značaj javnog beležnika pri kupovini i prodaji nekretnina

Nekadašnja overa u sudu podrazumevala je isključivo overu potpisa, dok današnja overa kod javnog beležnika znači overu same sadržine ugovora. Solemnizaciji predugovora ili ugovora o kupoprodaji prethodi veoma detaljna i temeljna provera dokumentacije od strane notara. S tim u vezi, prodavac na zakazanu kaparu, koju najčešće organizuje posrednik za nekretnine, treba da donese na uvid svu originalnu dokumentaciju koju poseduje.

Priprema dokumentacije i izrada ugovora o kupoprodaji

Advokat posrednika će pažljivo pregledati sve papire i, ukoliko je pravni status čist, na osnovu priložene originalne dokumentacije izradiće nacrt predugovora (ili ugovora o kupoprodaji, ukoliko se cena isplaćuje odjednom). Kupac i prodavac treba pažljivo da pročitaju ovaj dokument i razjasne sve eventualne nejasnoće. Tek kada se stranke usaglase oko teksta i advokat posrednika odgovori na sva njihova pitanja u vezi sa prometom nekretnine, dokumentacija se prosleđuje notaru.

Danas, prateći najnovije digitalne procedure i standarde poslovanja iz marta 2026. godine, komunikacija sa kancelarijama javnih beležnika obavlja se brzo i pretežno elektronskim putem. Na e-mail notara šalje se kompletna dokumentacija koja obuhvata tekst predugovora ili ugovora, skenirane dokaze kojima prodavac dokazuje svoje vlasništvo, kao i najsvežiji elektronski list nepokretnosti preuzet iz e-Katastra. Često je potrebno priložiti i uverenje da na nekretnini nema tereta, očitane lične karte kupca i prodavca, a po potrebi i izvod iz matične knjige rođenih. Ukoliko je stan bračna tekovina, obavezna je izjava o saglasnosti supružnika za prodaju. Ako neka od stranaka ima punomoćnika, prilaže se i specijalno punomoćje koje mora biti overeno kod notara.

Postupak overe i zakazivanje termina kod notara

Posrednik i notar dogovaraju termin za overu, koji se naknadno potvrđuje nakon što javni beležnik detaljno proveri svu dokumentaciju koja je pristigla na e-mail. Njegov ključni zadatak je da kroz centralizovani digitalni sistem utvrdi da prodavac nije ranije, za istu nekretninu, već jednom overio predugovor ili ugovor o kupoprodaji. Ovim mehanizmom se efikasno i u potpunosti sprečava takozvana dupla prodaja, što je donelo apsolutnu sigurnost na tržište nekretnina.

Vremenski razmak između davanja kapare i same overe kod notara najčešće iznosi dva do tri dana. To zavisi od toga da li javni beležnik ima slobodnih termina, ali i od eventualne potrebe da se dokumentacija pravno dopuni. Zahvaljujući naprednoj integraciji državnih sistema e-Uprave, notari sada mogu znatno brže po službenoj dužnosti da provere određene podatke, što dodatno skraćuje vreme čekanja za klijente.

Pravna sigurnost i suština procesa solemnizacije

Kada govorimo o solemnizaciji, ovaj proces zapravo predstavlja davanje snage javne isprave onoj privatnoj ispravi koja je javnom beležniku podneta na potvrđivanje. Osnovni smisao celokupnog rada javnih beležnika je neupitna pravna sigurnost građana. Svi ugovori kojima se raspolaže nepokretnostima moraju biti zaključeni u formi javnobeležničkog zapisa, ili mogu biti sačinjeni od strane advokata i građana, a zatim solemnizovani od strane javnog beležnika, čime dobijaju neophodan karakter javne isprave.

Spisak javnih beležnika, direktne kontakte i mnogo više informacija o njihovom svakodnevnom radu i aktuelnim tarifama, možete naći na zvaničnoj prezentaciji Javnobeležničke komore www.beleznik.org.