Porez na fizičku deobu nasleđene imovine: Šta treba znati

Zajedničko vlasništvo nad nasleđenom imovinom često donosi brojne pravne i administrativne izazove, posebno kada dođe trenutak za njenu podelu. Čak i kada se suvlasnici lako dogovore oko raspodele kvadrata, poreski aspekti ovog procesa mogu biti prilično zbunjujući i predstavljati neočekivani finansijski teret.

Pravila koja primenjuje nadležna administracija često deluju nelogično iz ugla građana, ali su strogo definisana zakonskim propisima koji regulišu prenos apsolutnih prava i imovinske odnose.

Primer iz prakse: Fizička deoba nasleđene imovine u Beogradu

Kao tipičan primer iz prakse možemo uzeti situaciju gde su dva brata odavno nasledila imovinu od preminulih roditelja. Nasledstvo se sastojalo od idealnih polovina na istoj parceli u Beogradu, i to: kuće sa dva stana (jednim od 74m2 i drugim od 112m2) i dvorišne jednoetažne kuće od 25m2.

Kako bi rešili imovinsko-pravne odnose, suvlasnici su na sudu izvršili sporazumnu fizičku deobu, uz prethodni izveštaj sudskog veštaka po predlogu suda. Deobom su podelili imovinu tako da prvom bratu pripadne veliki stan u prvoj zgradi, a drugom manji stan u prvoj zgradi i ceo objekat u dvorištu, te su tako formirali svoje nezavisne fizičke celine.

Neočekivani poreski nameti i tumačenje Poreske uprave

Problem u praksi najčešće nastaje kada opština, odnosno nadležna ispostava Poreske uprave, krene da razrezuje porez. Iako su svi objekti bili predmet iste fizičke deobe, institucije ih često tretiraju kao posebne celine. U ovakvim slučajevima, administracija traži da se plati porez na razliku u kvadratima.

Konkretno, za veliku kuću jedan vlasnik mora da plati porez na razliku u kvadraturi, dok drugi brat plaća porez za svu kvadraturu dvorišnog stambenog objekta. Iz ugla građana, ovo izgleda kao potpuni besmisao. Praktično ispada da se državi daje novac kao da su suvlasnici jedni drugima prodali predmetne nepostojeće kvadrate, i to uvećane za 38m2 u velikoj, i 25m2 u maloj kući. Vlasnicima deluje da međusobno dodaju na svoje vlasništvo još 63m2 kojih zapravo nema u zbiru, i na njih plaćaju dodatni porez čiji iznos u pojedinim slučajevima može iznositi i preko 130.000,00 RSD.

Zakonska regulativa i porez na prenos apsolutnih prava

Međutim, sa strogo pravne tačke gledišta, sistem funkcioniše po utvrđenim pravilima. Mora da se plati porez na razliku u kvadraturi imovine koja predstavlja predmet sporazuma o fizičkoj deobi. Glavni razlog za ovo leži u činjenici da se fizička deoba pred zakonom posmatra kao potpuno nezavistan pravni posao u odnosu na prvobitno nasleđe imovine.

Prilikom samog nasleđivanja ostavštine roditelja, primenjeno je oslobođenje od plaćanja poreza na nasleđe, s obzirom na to da su deca prvi nasledni red. Ipak, kada se idealne polovine pretvaraju u fizičke delove, svako odstupanje od te idealne polovine predstavlja, u očima Poreske uprave, sticanje novog prava vlasništva nad onim delom koji premašuje prvobitni udeo. Zbog toga se na tu razliku u obavezno plaća porez na prenos apsolutnih prava prema važećem Zakonu o porezima na imovinu.

Aktuelne procedure i digitalizacija do marta 2026. godine

Danas, zaključno sa martom 2026. godine, procesi su dodatno unapređeni i rigorozniji usled potpune digitalizacije Republičkog geodetskog zavoda (RGZ) i sistema e-Uprave. Procedure procene vrednosti nekretnina postale su znatno brže i oslanjaju se na napredne baze podataka.

Poreska uprava sada koristi automatizovane softvere za masovnu procenu vrednosti nepokretnosti. To znači da se poreska osnovica za razliku u kvadratima prilikom fizičke deobe obračunava na osnovu trenutnih tržišnih cena u konkretnoj opštini, odnosno zoni. Imajući u vidu drastičan rast cena kvadrata u Beogradu i drugim većim gradovima u Srbiji tokom prethodnih godina, iznosi ovog poreza danas su osetno viši nego što su bili pre jedne decenije.

Saveti za suvlasnike pre ulaska u proces deobe

Pre nego što se odlučite za sporazumnu deobu nekretnine, visoko je preporučljivo da detaljno sagledate sve troškove. Pravovremeno informisanje je ključ za izbegavanje neprijatnih finansijskih iznenađenja. Važno je napomenuti da se u 2026. godini sva dokumentacija, uključujući sporazum o deobi overen kod javnog beležnika (notara) i prateće izveštaje, automatski prosleđuje nadležnim poreskim organima putem digitalnog sistema „Promet nepokretnosti“.

Ovo znači da se poreska rešenja generišu po službenoj dužnosti i da je nemoguće izbeći plaćanje poreza na razliku u kvadratima. Zbog toga je najbolji korak konsultacija sa stručnjakom za imovinsko pravo koji može unapred projektovati vrednost poreza na prenos apsolutnih prava na osnovu važećih zona i tržišnih parametara za tekuću godinu.