Sve o porezu na kapitalnu dobit prilikom prodaje nekretnine

Mnogi građani se susreću sa nedoumicama kada je u pitanju plaćanje poreza prilikom prodaje i kupovine nekretnina. Jedan od čestih primera iz domaće prakse jeste situacija u kojoj jedan supružnik prodaje stan koji je dobijen na poklon, dok drugi supružnik kupuje veću nekretninu kako bi iskoristio zakonska prava na poreska oslobođenja.

Ukoliko porodica odluči da manji stan, na primer onaj od 55 m² u kojem žive od 1995. a koji je stečen poklonom 2011. godine, zameni za prostraniji dom od 75 m², postavlja se važno pravno pitanje. Naime, ako prodavac na svoje ime već poseduje dodatne manje nekretnine, prenos vlasništva novog stana na supružnika koji nema imovinu na svoje ime predstavlja logičan i finansijski isplativ korak. Ipak, ostaje dilema da li prodavac mora da plati porez na kapitalnu dobit ukoliko on prodaje nekretninu, a supruga tim novcem kupuje novu.

Porez na kapitalnu dobit i rešavanje stambenog pitanja

Kada je u pitanju porez na kapitalnu dobit, pravila su precizno definisana i prilagođena realnim životnim situacijama. Član 79. Zakona o porezu na dohodak građana nudi rešenje za ovakve porodične tranzicije i jasno glasi:

„Obveznik, koji sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti u roku od 90 dana od dana prodaje uloži u rešavanje svog stambenog pitanja i stambenog pitanja članova svoje porodice, odnosno domaćinstva, oslobađa se poreza na ostvareni kapitalni dobitak. Obvezniku koji u roku od 12 meseci od dana prodaje nepokretnosti, sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti uloži za namene iz stava 1. ovog člana, izvršiće se povraćaj plaćenog poreza na kapitalni dobitak.“

Dakle, iako prodavac (u ovom scenariju suprug) ustupa novac od prodaje svog stana za kupovinu nekretnine koja će se voditi na ime supruge, uslov za poresko oslobođenje je u potpunosti ispunjen. Zakon prepoznaje zajedničko domaćinstvo i rešavanje stambenog pitanja porodice kao celine, te se u ovom slučaju porez na kapitalnu dobit ne mora platiti, pod uslovom da se strogo ispoštuju zakonski rokovi.

Oslobođenje od poreza na prenos apsolutnih prava

Druga strana ove transakcije odnosi se na samu kupovinu nekretnine. Kada supruga kupuje stan novcem od prodate nekretnine i to je prvi stan na njeno ime, ona ima pravo na oslobođenje od poreza na prenos apsolutnih prava. Prema poreskim propisima u Republici Srbiji, kupac prvog stana oslobođen je plaćanja ovog poreza za stambenu površinu do 40 m², dok se za svakog člana porodičnog domaćinstva (na primer, za dvoje dece i supruga) pravo na oslobođenje uvećava za dodatnih 15 m² po članu. U navedenom primeru kupovine stana od 75 m², celokupna kvadratura biće pokrivena ovim oslobođenjem, čime se ostvaruju značajne finansijske uštede.

Aktuelne procedure i elektronska uprava u 2026. godini

Važno je napomenuti da su do marta 2026. godine procesi u vezi sa poreskim prijavama u velikoj meri modernizovani i olakšani. Zahvaljujući sistemu e-Uprave i uvezanim državnim registrima, najveći deo administrativnih procedura prilikom prodaje stana sada se rešava direktno kod javnog beležnika (notara) prilikom overe kupoprodajnog ugovora. Notar po službenoj dužnosti elektronskim putem prosleđuje potrebnu dokumentaciju nadležnoj Poreskoj upravi.

Ipak, obveznici moraju pažljivo pratiti rokove navedene u Zakonu o porezu na dohodak građana. Da bi se izbeglo početno plaćanje kapitalne dobiti, novi stan se mora kupiti, a sredstva uložiti u zakonskom roku od 90 dana od overe ugovora o prodaji. Ukoliko se proces traženja i kupovine novog doma oduži, prodavac će morati da plati porez, ali će naknadno, ukoliko reši stambeno pitanje u roku do 12 meseci od dana prodaje, moći da podnese zahtev za povraćaj uplaćenih sredstava. Uredna prateća dokumentacija, koja uključuje izvode iz matične knjige venčanih, izvode za decu i dokaze o zajedničkom prebivalištu na istoj adresi, i dalje je ključna za bezbrižno ostvarivanje svih predviđenih poreskih olakšica.