Kako ostvariti pravo na povraćaj PDV-a za kupovinu prvog stana

S obzirom na to da se radi o ne tako maloj sumi novca koju je potrebno izdvojiti za rešenje stambenog pitanja, izuzetno je važno znati i dobro se informisati koja sva prava ima kupac kada kupuje nekretninu. Ovde najpre mislimo na potencijalne poreske olakšice koje država omogućava, a koje danas, u 2026. godini, mogu predstavljati značajnu finansijsku podršku za vaš kućni budžet.

Svako ko planira kupovinu stana, bilo u staroj ili novoj gradnji, trebalo bi dobro da se informiše o trenutno aktuelnom Zakonu Republike Srbije koji se tiče prometa nekretnina. Važno je upoznati se sa povlasticama koje očekuju kupca ukoliko se prvi put odluči da pazari stan koji će nakon kompletno obavljene procedure i zvanično biti u njegovom vlasništvu.

Prema zakonskim uredbama, ukoliko od 1. jula 2006. godine niste kupovali nikakvu nekretninu niti ste postali suvlasnik dela porodične zgrade ili kuće na teritoriji Srbije, prilikom kupovine računa vam se da je to prva nekretnina. To znači da imate određene beneficije koje se tiču oslobađanja od plaćanja poreza.

Ukoliko ste u procesu traženja idealnog stana, na našem sajtu možete pogledati veliki broj oglasa za prodaju stanova. Istražite kompletnu ponudu i uporedite stanove u novogradnji, kao i stanove u starogradnji širom Srbije, uključujući najveće gradove: Beograd, Novi Sad, Niš i Kragujevac.

Od čega zavisi da li ćete biti oslobođeni plaćanja poreza?

Bilo da planirate da investirate novac u kupovinu stana koji je u staroj ili novoj gradnji, kao prvi kupac neke nekretnine možete biti oslobođeni plaćanja određene vrste poreza. Ipak, za ovako nešto moraju se ispoštovati strogi zakonski uslovi. Prvi uslov je već naveden i tiče se toga da od sredine 2006. godine pa sve do danas niste bili kupac, vlasnik ili suvlasnik nijedne nekretnine koja se vodi na vaše ime.

Važna razlika: Novogradnja naspram stare gradnje

Postoji značajna razlika u tome da li je stan već bio u prometu ili se radi o potpuno novoj gradnji. Bez obzira na to što od sredine 2006. godine u svom vlasništvu nemate nijednu nekretninu, ako kupujete svoj prvi stan u staroj gradnji, nemate pravo na povraćaj PDV-a. Taj stan je već bio u prometu i vi ne kupujete direktno od investitora, te shodno tome nemate mogućnost povraćaja novca kada je porez na dodatu vrednost u pitanju.

Ono što vas u slučaju kupovine starogradnje čeka jeste obaveza plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava koji iznosi 2,5% od ukupne vrednosti nekretnine. Ipak, zakon propisuje da kupac ove nekretnine može biti u potpunosti oslobođen plaćanja ove vrste poreza ako mu je to prva nekretnina.

Sa druge strane, ukoliko kupujete stan u novogradnji direktno od investitora koji je u sistemu PDV-a, a stan pre toga nije bio u prometu, tada kao prvi vlasnik stičete pravo na refundaciju. Prvi vlasnik stana u novogradnji u obavezi je da plati porez na dodatu vrednost koji danas iznosi 10% ukupne vrednosti nekretnine. Vi plaćate PDV kroz kupoprodajnu cenu kao kupac finalnog proizvoda, ali ste oslobođeni poreza na prenos apsolutnih prava i imate pravo da tražite povraćaj PDV-a od države. Praksa iz prethodnih godina je pokazala da na prosečan stan taj iznos od 10 odsto može dostići 7.000 evra, pa i više, što je ozbiljna ušteda.

Ko sve ima pravo na povraćaj PDV-a i kako se računa kvadratura?

Prema Zakonu, pravo na refundaciju PDV-a (10%) za kupovinu prvog stana ima svako fizičko lice koje je punoletni državljanin naše zemlje, sa prijavljenim prebivalištem na teritoriji Republike Srbije. Pravo je ostvarivo isključivo pod uslovom da je ugovorena cena stana sa obračunatim PDV-om u potpunosti isplaćena prodavcu (investitoru) uplatom na tekući račun do dana overe ugovora, odnosno izdavanja računa.

Kada su u pitanju ograničenja u kvadraturi, kao prvi kupac stičete pravo na povrat PDV-a za površinu stana do 40 m2, a svaki član vašeg porodičnog domaćinstva ima pravo na oslobađanje za po 15 m2.

Evo kako to funkcioniše na klasičnom primeru: Ukoliko kupujete stan od 90 m2, vi kao prvi vlasnik nekretnine imate pravo na refundiranje poreza za 40 m2 vašeg stana. Ostali članovi vaše porodice (računaju se i maloletna deca) imaju pravo na povraćaj za po 15 m2. Ako živite sa supružnikom i dvoje dece, to je dodatnih 45 m2 (3 člana x 15 m2). U zbiru to iznosi 85 m2, što znači da ćete porez od 10% morati da platite samo za preostalih 5 m2 od ukupno 90 m2 koliko iznosi kvadratura vaše nove nekretnine.

Članovi porodice i prijava prebivališta kao ključan faktor

Ovde postoji jedna važna začkoljica koja se tiče članova porodice koje uključujete u zahtev. Ukoliko refundirate PDV za bilo kog člana porodičnog domaćinstva, on neće imati pravo da u budućnosti povrati PDV ili bude oslobođen poreza na prenos apsolutnih prava prilikom kupovine sopstvenog prvog stana, jer su to pravo kroz vas već jednom iskoristili.

Zbog toga je veoma važno dugoročno razmisliti koje članove porodice planirate da uključite u proceduru podnošenja zahteva. Jednom dobijena olakšica trajno lišava to lice mogućnosti da ponovo stekne isto pravo.

Kada država može odbiti vaš zahtev za refundaciju PDV-a?

Iako pravo na povraćaj zvuči primamljivo, Poreska uprava će odbiti vaš zahtev ukoliko nisu ispunjeni svi kumulativni uslovi. Najčešći razlozi za odbijanje su sledeći:

• Niste platili preko računa: Ukoliko ste deo novca ili celokupan iznos dali investitoru „na ruke“ u gotovini, gubite pravo na povraćaj. Ugovorena cena mora biti u potpunosti prebačena preko bankovnog računa.
• Članovi porodice nisu na istoj adresi: Nemate pravo na povraćaj PDV-a za članove porodice ukoliko svi članovi ne žive na istoj adresi. Neophodno je da su svi članovi prijavljeni na istoj adresi kao i kupac u trenutku zaključenja i overe ugovora o kupoprodaji.
• Investitor nije u sistemu PDV-a: Refundacija je moguća samo ako je prodavac (investitor) obveznik PDV-a i ako je na konačnom računu jasno iskazao ovaj porez.
• Već ste koristili pravo: Pravo na refundaciju za prvi stan može se iskoristiti samo jednom u životu. Ako ste već bili oslobođeni obaveze plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava u prošlosti, pravo na PDV refundaciju vam se uskraćuje.

Rokovi i neophodna dokumentacija za Poresku upravu

Što se tiče rokova, kupac podnosi pismeni zahtev nadležnoj Poreskoj upravi u roku od 30 dana od dana overe kupoprodajnog ugovora od strane javnog beležnika (notara).

Reč je o podnošenju RFN obrasca (Zahtev kupca prvog stana na refundaciju). Kako bi vaš zahtev bio usvojen, neophodno je prikupiti i dostaviti prilično obimnu dokumentaciju:

• Original ili overena kopija Ugovora o kupoprodaji stana kao i Zapisnik o primopredaji stana.
• Popunjen RFN obrazac.
• IKPS – PDV obrazac (Izjava kupca da se radi o kupovini prvog stana, overena kod notara).
• Konačni račun za stan u skladu sa članom 42 Zakona o PDV-u (izdaje ga investitor).
• Original naloga za uplatu ili nalog za prenos, overen pečatom banke, kao neoboriv dokaz da je ugovorena cena sa PDV-om u potpunosti isplaćena na tekući račun prodavca.
• Potvrda prodavca (investitora) da je kupac ugovorenu cenu stana u potpunosti izmirio.
• Original izvoda iz matične knjige rođenih za kupca (sa podatkom o državljanstvu, izvadi se nakon datuma overe Ugovora).
• Original uverenja o državljanstvu za kupca, ne starije od 6 meseci.
• Fotokopija bankovne kartice na kojoj se jasno vidi broj tekućeg (dinarskog) računa kupca na koji će se izvršiti povraćaj.
• Očitana lična karta kupca i prodavca, uz uverenje o kretanju prebivališta.
• Uverenje od lokalne samouprave (Gradska uprava javnih prihoda) sa svih prebivališta na kojima je kupac živeo od 01.07.2006. godine, koje potvrđuje da se kupac ne duži porezom na imovinu fizičkih lica i da nije imao nekretninu u vlasništvu.
• Upotrebna ili građevinska dozvola (Pravosnažno Rešenje o odobrenju za gradnju), a ako ima više investitora prilaže se i Ugovor o zajedničkoj izgradnji i fizičkoj deobi.
• Dokaz prodavca da je obaveza po izdatom računu iskazana u PPPDV (overena evidencija PDV-a dobijena od knjigovođe investitora).

Važna napomena za supružnike: Ukoliko supružnici u momentu overe Ugovora o kupoprodaji nisu imali prijave prebivališta na istoj adresi, potrebno je da dostave i overenu Izjavu dva svedoka da su do tog datuma faktički živeli na istoj adresi, sa tačno navedenom adresom stanovanja.

Dodatna dokumentacija za članove porodičnog domaćinstva

Ukoliko pored kupca stana postoje članovi porodice za koje se traži povraćaj PDV-a (onih dodatnih 15 m2 po osobi), nadležnoj poreskoj filijali potrebno je obavezno dostaviti i njihova dokumenta:

• Izvodi iz matične knjige rođenih za svakog člana.
• Izvod iz matične knjige venčanih (za supružnika).
• Uverenje o državljanstvu.
• Očitane fotokopije ličnih karata (ili prijave prebivališta za maloletnu decu).
• Uverenja o kretanju prebivališta.
• Uverenje nadležne Uprave javnih prihoda da ni oni nisu obveznici poreza na imovinu fizičkih lica počev od 1. jula 2006. godine, izvađeno iz svih opština u kojima su imali prijavljeno prebivalište.

Šta se dešava nakon podnošenja dokumenata Poreskoj upravi?

Kada uspešno prikupite i predate svu navedenu dokumentaciju, poreski inspektor zadužen za vaš predmet detaljno proverava da li su svi papiri validni. Njegov zadatak je da utvrdi da li su apsolutno svi zakonski uslovi za povraćaj poreza na dodatu vrednost ispunjeni od strane budućeg vlasnika, članova njegovog domaćinstva, ali i samog investitora. Inspektor takođe precizno izračunava i određuje tačan iznos novca koji će vam država refundirati na osnovu kvadrature i priloženih računa.

Ukoliko su svi uslovi ispunjeni, nadležni poreski organ, odnosno direktor filijale, u roku od 30 dana od dana podnošenja zahteva donosi i sačinjava konačno rešenje o povraćaju poreza. Nakon što vam se rešenje zvanično dostavi, u roku od najviše 15 dana možete očekivati isplatu novca direktno na vaš dinarski tekući račun koji ste priložili uz dokumentaciju.