Analiza srpskog tržišta nekretnina: Šta nas očekuje u budućnosti?

U godinama koje su za nama, mnogi su se pitali hoće li cene kvadrata nastaviti da rastu, koje lokacije nude najveći potencijal za ulaganje i koji faktori će zapravo oblikovati srpsko tržište nekretnina. Ulaskom u prolećnu sezonu, u martu 2026. godine, svedočimo stabilizaciji određenih trendova, ali i ubrzanom razvoju periferije usled velikih infrastrukturnih projekata.

Na ranijem panelu „Prognoze i očekivanja: Sve o srpskom tržištu nekretnina“, u organizaciji specijalizovanog portala za nekretnine – nekretnine.rs, okupili su se najeminentniji stručnjaci iz sveta nekretnina, čije su se analize pokazale kao izuzetno precizne i koji svakodnevno kroje dinamiku ovog tržišta. Njihova vizija sada se jasno oslikava u aktuelnim tržišnim kretanjima.

Dinamika tržišta nekretnina i investicioni potencijal

Tržište nekretnina u Srbiji ostaje uvek aktuelno i atraktivno. Kako je istakla Marina Janković, vlasnik i direktor agencije za nekretnine Vidik, rast investicionog rejtinga jasan je pokazatelj da se na našim prostorima dešavaju ozbiljni i dugoročni ekonomski pomaci. Potreba za nepokretnostima je konstantna, priliv ljudi u veće centre ne jenjava, što je, bez obzira na gužve koje to sa sobom nosi, izuzetno povoljno za celokupan biznis ekosistem.

Vladimir Vasić, direktor BBS Capital Investment Group, osvrnuo se na investicione prilike iz ugla bivšeg bankara. On naglašava da alternative za investiranje na našem podneblju nisu previše široke. Da biste disperzovali rizik na druge načine, često je potrebno okrenuti se tržištima udaljenim stotinama kilometara. Zbog toga se na domaćem tržištu jasno izdvajaju dve grupe kupaca: s jedne strane su oni koji imaju osnovnu životnu potrebu da obezbede svoj prvi stan, dok su s druge strane investitori koji imaju višak kapitala i u kupovini nekretnina vide najsigurniju i najlogičniju luku za svoj novac.

Uloga agenata i pravna sigurnost pri kupovini stana

Kupovina stana, kao i njegova prodaja, predstavlja složen proces u kojem klijenti polaze sa specifičnim željama i vizijama o tome šta žele da kupe. Uloga agenta za nekretnine odavno je prevazišla puko posredovanje; oni su danas pouzdani savetnici koji dubinski poznaju i kontinuirano ispituju tržište. Načini života su se drastično promenili usled rada na daljinu i posledica pandemije, što je značajno uticalo na promenu same potražnje.

Stručni savet agenta prati celu proceduru – od razgledanja nepokretnosti i prezentacije, preko zaključivanja predugovora i ugovora, pa sve do zakazivanja termina kod javnog beležnika i ostalih postprodajnih aktivnosti, čime se klijentima u značajnoj meri olakšava proces tranzicije.

Kada je reč o bezbednosti, advokat Marko Rakić iz kancelarije Omerović – Rakić & Partners objašnjava da je danas pravna sigurnost na najvišem nivou. Broj duplih prodaja sveden je na nulu, što je ranije bio čest razlog za strah. Zahvaljujući jedinstvenoj bazi javnih beležnika i automatskom evidentiranju svakog prometa i predugovora u katastru, više ne postoji mogućnost zloupotreba. Ukoliko se kupovina finansira putem stambenog kredita, banke dodatno proveravaju dokumentaciju, a zadatak stručnjaka je da tačnim informacijama otklone svaku zabrinutost kupaca u vezi sa otplatom i birokratijom.

Luksuzne nekretnine i demografski uticaj dijaspore

Zanimljivo je posmatrati segment najskupljih kvadrata. Kada su u pitanju luksuzne nekretnine, potresi na tržištu se gotovo i ne osete. One uvek pronalaze svoje specifične kupce. Privatizacija i tranzicija su odavno završene, a dobar deo građana zarađuje ozbiljan kapital, te isključivo traže premium objekte.

Sa druge strane, snažan uticaj na tržište i do marta 2026. godine nastavljaju da vrše povratnici iz dijaspore. Oni donose nove trendove jer nisu vezani isključivo za život u strogom centru grada. Zahvaljujući ubrzanoj izgradnji puteva i modernoj infrastrukturi, život na periferiji postao je komforan i atraktivan, zbog čega kupci iz dijaspore trenutno čine izuzetno značajan procenat ukupne potražnje.

Zakonske regulative i uloga bankarskog sektora

Kada govorimo o finansiranju, bankarski sektor ima jasan cilj – stvaranje dugoročnog odnosa sa klijentima. Kupovinom nepokretnosti na kredit, klijent se vezuje za banku na duži period. Troškovi prelaska iz jedne banke u drugu i dalje demotivišu korisnike da menjaju finansijske institucije, pa se tako stvara stabilna simbioza između banke, klijenta i tržišta novca, gde prosečna štednja građana varira od nekoliko stotina do nekoliko hiljada evra.

Sa pravnog aspekta tržišta, iako su rizici od prevara otklonjeni, izazovi se ponekad mogu pojaviti na terenu – bilo da se radi o odnosima sa susedima, neregulisanim granicama parcela ili naslednicima. Ipak, ozbiljni investitori danas ne ulaze u građevinske projekte dok detaljno ne reše sve prethodne imovinsko-pravne probleme.

Takođe, izmene Zakona o planiranju i izgradnji donete u prethodnim godinama, posebno u segmentu ukidanja naknade za konverziju prava korišćenja u pravo svojine, oslobodile su mnoge atraktivne lokacije i podstakle nove investicione cikluse. Pritom, poreska politika ostaje striktna – porez na prenos apsolutnih prava i porez na imovinu i dalje su direktno vezani za tržišnu vrednost nepokretnosti, čime se održava balans između državnih prihoda i investicionih stimulansa koji bi na naše tržište mogli dovesti još veće svetske igrače.

POGLEDAJTE CEO PANEL: