Rizici pri kupovini stana u izgradnji i pravna zaštita kupaca

Kupovina stana u izgradnji često sa sobom nosi određene rizike, a neretko se dešava da se kupci susretnu sa ozbiljnim problemima prilikom uknjižbe u katastar. Čest je slučaj da stan bude kupljen preko posrednika, pri čemu investitor i agencija za nekretnine tvrde i garantuju da je papirološki sve u redu.

U Rešenju o građevinskoj dozvoli obično stoji precizna specifikacija spratnosti, na primer Po+niskoPR+Pr+1+Pk. Međutim, u praksi se dešava da se taksativnim nabrajanjem izostavi nisko prizemlje, pa zvanično stoji da se u podrumu nalaze parking mesta, u prizemlju 6 stanova, na prvom spratu šest stanova, a u potkrovlju (PK) takođe šest stanova. Problem nastaje kada se nisko prizemlje uopšte ne navodi u detaljnom planu namene stambenih jedinica, što ostavlja prostor za malverzacije.

Kada je stan kupljen u temeljima, odnosno u sivoj fazi, kupac se u potpunosti oslanja na predugovor i ugovor. U mnogim spornim ugovorima izričito stoji da se stan nalazi u prizemlju zgrade, na primer, od stepeništa prvi desno. Uz to, usmenim putem investitor obavesti kupce gde će se nalaziti glavni ulaz zgrade, a isti bude naveden i u glavnom arhitektonskom projektu, čime se stvara lažna slika sigurnosti.

Prevare investitora i odstupanje od građevinske dozvole

Pravi problemi obično isplivaju na površinu znatno kasnije. Prilikom pokušaja uknjižbe zgrade i upisa u e-Katastar, koji je do marta 2026. godine postao visoko digitalizovan i rigorozan po pitanju provere dokumentacije, kupci često dolaze do informacije da je jedan broj stanova u zgradi potpuno sporan. Naime, ispostavlja se da su vešernice, ostave i parking mesta nezakonito pretvoreni u stanove, te da je neophodna legalizacija (ozakonjenje) istih kako bi se cela zgrada uopšte mogla uknjižiti.

Kupovina vešernice ili garaže po ceni stana

U ovakvim scenarijima, prevareni kupci nedavno saznaju da se njihov stan uopšte ne nalazi na pravom prizemlju, već na niskom prizemlju. Prva dva nivoa zgrade zapravo se vode kao podrum i nisko prizemlje, i po građevinskoj dozvoli planirana su isključivo za parking mesta i vešernice. Desetine stanova koji se tu u realnosti nalaze, u zvaničnom projektu ni ne postoje. Investitor je svesno prodavao vešernicu, a naplaćivao je kao legalan stambeni prostor. Jedina razlika u dokumentaciji često bude ta što isključivo u ugovoru oštećenog kupca piše da se stan nalazi u „prizemlju“, a ne u niskom prizemlju, čime je izvršena manipulacija činjenicama.

Pravni lekovi: Krivična prijava i tužba za naknadu štete

S obzirom na to da su kupci svoju nekretninu pošteno platili verujući da kupuju navodno legalan stan, postavlja se logično pitanje zaštite njihovih prava i nadoknade pretrpljene štete. Ovakvo postupanje apsolutno ima elemente za krivičnu prijavu za krivično delo prevare, pošto je investitor evidentno znao šta gradi i sa kakvom namerom prodaje pomoćne prostorije kao stanove.

Oštećena strana u ovim slučajevima ima na raspolaganju više pravnih mehanizama. Pre svega, postoje jasni zakonski osnovi za tužbu za raskid ugovora zbog neispunjenja i dovođenja u zabludu, kao i za tužbu za naknadu materijalne i nematerijalne štete koju su kupci pretrpeli.

Odnos krivičnog i parničnog postupka u sudskoj praksi 2026. godine

Važno je razumeti kako pravosudni sistem procesuira ovakve slučajeve. Iako se podnošenjem krivične prijave inicira kažnjavanje nesavesnog investitora, naplata uloženog novca ide drugačijim tokom. U krivičnom postupku oštećeni može istaći imovinsko-pravni zahtev i ostvariti pravo na nadoknadu štete. Ipak, dugogodišnje je pravilo u srpskom pravosuđu da krivični sud taj deo postupka prepušta parničnom sudu, koji onda u posebnom, odvojenom postupku odlučuje o visini i naplati štete.

Iz tog razloga, neophodno je pravovremeno reagovati. Oštećenim kupcima se uvek savetuje da angažuju stručnu advokatsku kancelariju sa iskustvom u imovinsko-pravnim i građevinskim sporovima, kako bi se paralelno i efikasno vodili i krivični i parnični postupak, te se obezbedila maksimalna pravna zaštita i povrat uloženih sredstava.