Kako pravilno izvršiti registraciju stambene zajednice

Stambena zajednica po zakonu ima status pravnog lica, upisuje se u registar stambenih zajednica, dobija svoj matični broj, PIB i tekući račun.

U 2026. godini, proces registracije je u velikoj meri digitalizovan, čime je olakšan svakodnevni rad upravnicima i značajno ubrzana komunikacija sa nadležnim državnim institucijama. Registraciju stambenih zajednica po pravilu i dalje vrše jedinice lokalne samouprave, ali uz potpunu integraciju sa centralnim elektronskim sistemima uprave.

Postupak i rokovi za registraciju stambene zajednice

Postupak registracije pokreće se podnošenjem prijave Registru od strane izabranog upravnika, profesionalnog upravnika ili drugog zakonom ovlašćenog lica, a može da se pokrene i po službenoj dužnosti. Upis zabeležbe se takođe vrši na osnovu prijave nadležnog lica ili po automatizmu državnih organa.

Danas se prijava podnosi Registru neposredno, poštom u papirnoj formi, ili, što je postao savremeni standard, kao elektronska prijava Registru putem specijalizovane korisničke aplikacije i portala e-Uprava. Ovakav način prijave vrši se uz korišćenje kvalifikovanog elektronskog potpisa, u potpunosti u skladu sa propisima kojima se uređuje elektronski dokument i poslovanje.

Zakonom je propisan rok od 15 dana za podnošenje prijave od dana nastanka promene, odnosno od dana donošenja odluka i podataka koji su predmet registracije. Zakon reguliše i izdavanje potvrde o primljenoj prijavi u papirnoj ili elektronskoj formi na zahtev podnosioca. Ova potvrda obavezno sadrži broj pod kojim je prijava zavedena, datum i tačno vreme prijema, vrstu prijave (upis, promena ili brisanje podataka i dokumenata), identifikacione podatke o podnosiocu prijave, kao i detaljan spisak priloženih dokumenata.

Po prijemu prijave, Registrator proverava da li su ispunjeni formalni uslovi i da li su dostavljeni propisani dokumenti. Registrator odlučuje o prijavi donošenjem rešenja o registraciji ili zaključka o odbacivanju prijave u roku od pet radnih dana od dana prijema. Ukoliko Registar u propisanom roku ne donese odluku o prijavi, zakonski se smatra da je prijava usvojena.

Protiv rešenja o registraciji, podnosilac prijave preko Registratora može izjaviti žalbu opštinskom, odnosno gradskom veću u roku od deset dana od dana dostavljanja, a najkasnije u roku od 30 dana od dana objavljivanja na zvaničnoj internet stranici Registra. Bitno je istaći da žalba ne odlaže izvršenje rešenja. Sličan postupak važi i za zaključak o odbacivanju prijave, gde se žalba takođe podnosi u istim vremenskim okvirima nadležnom organu jedinice lokalne samouprave.

Potrebna dokumentacija za registraciju stambene zajednice

Uz uredno popunjen obrazac prijave, u zavisnosti od vrste registracije (upis nove stambene zajednice, registracija promene ili brisanja podataka i dokumenata o stambenoj zajednici, upravniku ili profesionalnom upravniku), prilaže se odgovarajuća zakonom propisana dokumentacija. Administrativne takse za registraciju danas se jednostavno uplaćuju putem generisanih uplatnica na portalu elektronske uprave.

1. Za stambenu zajednicu koja ima izabranog upravnika

Ukoliko prijavu podnosi upravnik izabran iz redova stanara ili drugo ovlašćeno lice, neophodno je priložiti zapisnik sa sednice skupštine stambene zajednice na kojoj je doneta odluka o izboru upravnika (sa eventualnim ovlašćenjem drugom licu za upis zgrade u Registar). Pored toga, prilaže se očitana lična karta sa čipom ili kopija lične karte podnosioca zahteva, kao i dokaz o uplati administrativne takse.

Ukoliko je stambena zajednica svoje međusobne odnose, prava i obaveze uredila posebnim aktom – Pravila vlasnika, uz prijavu za registraciju se obavezno prilaže i ovaj akt, koji se potom transparentno objavljuje u Registru stambenih zajednica.

2. Za zgrade sa profesionalnim upravnikom

Kada zgrada odluči da angažuje ekstrerno lice, prilaže se zapisnik sa sednice kada je doneta odluka o poveravanju poslova upravljanja profesionalnom upravniku. Takođe, ključni dokument je ugovor o poveravanju poslova profesionalnog upravljanja sklopljen između stambene zajednice i organizatora profesionalnog upravljanja. Uz to, profesionalni upravnik prilaže očitanu ličnu kartu, dokaz o uplati takse i eventualna Pravila vlasnika ukoliko su usvojena na skupštini stanara.

3. Prinudna uprava i imenovani profesionalni upravnik

U situacijama kada zgrada ne izabere rukovodstvo, pa se profesionalni upravnik imenuje u postupku prinudne uprave, prijavu podnosi upravo taj imenovani upravnik. Od dokumentacije je potrebno priložiti rešenje nadležnog organa lokalne samouprave o imenovanju profesionalnog upravnika za prinudnu upravu, očitanu ličnu kartu podnosioca zahteva i dokaz o uplati administrativne takse.

4. Registracija promene ili brisanja podataka

Životni vek zgrade donosi i razne promene. Za registraciju promene podataka prilaže se dokaz o nastalim promenama. To može biti zapisnik sa sednice o formiranju nove stambene zajednice (uz belešku o poništavanju prethodne registracije u slučaju spajanja ulaza i slično), novi akt o pravilima o međusobnim odnosima vlasnika posebnih delova, ili pak rešenje nadležnog organa o promeni adrese (naziv ulice i kućni broj).

Za brisanje podataka (na primer u slučaju rušenja zgrade ili poništavanja internih akata) prilaže se adekvatan dokaz o brisanju: zapisnik sa sednice o ukidanju akata ili zvanično rešenje nadležnog organa o rušenju objekta. Uz sve prijave promena obavezno ide očitana lična karta podnosioca i dokaz o plaćenoj taksi.

5. Evidencija PIB-a i tekućeg računa

Za evidenciju upisa, promene ili brisanja ključnih podataka, ukoliko se ti podaci danas ne preuzimaju automatski u elektronskoj formi iz sistema koji vodi Republički geodetski zavod (RGZ) ili iz drugih umreženih službenih registara, potrebno je dostaviti dodatne potvrde. To su potvrda o dodeljenom poreskom identifikacionom broju (PIB) i izvršenoj registraciji poreskog obveznika, kao i potvrda banke ili kopija ugovora o otvorenom tekućem računu stambene zajednice. Integracija državnih baza podataka u 2026. godini značajno je smanjila potrebu za donošenjem papirne dokumentacije, jer se veliki deo podataka sada povlači po službenoj dužnosti.

Opširnije možete da pročitate u Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada.