Kako se zaštititi od nesavesnih investitora i poreskih dugova?

U praksi poslovanja nekretninama često se dešava da vlasnici nepokretnosti, koji daju svoju kuću ili građevinsko zemljište radi izgradnje većeg stambenog objekta, budu izigrani od strane nesavesnih investitora. Ovaj problem je prisutan decenijama, a i danas, u martu 2026. godine, uprkos strožim zakonima, kompleksni dogovori oko zajedničke izgradnje mogu se pretvoriti u pravni lavirint. Jedan od najtežih scenarija podrazumeva situaciju gde su bivši vlasnici imovine ispunili svoj deo dogovora, dok se investitor nalazi u bekstvu, ostavljajući za sobom ogromne poreske dugove i neregulisane pravne odnose.

Zajednička gradnja često uključuje više aktera, što dodatno komplikuje situaciju kada stvari krenu nizbrdo, naročito kada poreske obaveze stignu na naplatu onima koji su najmanje krivi za nastali problem. Razumevanje pravnih mehanizama je presudno kako bi se izbegla finansijska katastrofa.

Kompleksni odnosi sa suinvestitorima i neočekivani poreski nameti

Čest je slučaj u praksi koji izgleda ovako: vlasnici polovine kuće istustupe istu investitoru kako bi on napravio zgradu. Prema dogovoru, prvobitni vlasnici postaju vlasnici samo jednog stana u novoj zgradi (na primer, od 40m²), dok drugi vlasnik druge polovine kuće (često srodnik, poput strica) pod istim uslovima dobija svoj deo. Problem eskalira kada investitor pobegne, a suinvestitori (kojih može biti i više, na primer šest) koji su se ugovorom obavezali da će sve troškove izgradnje i taksi preuzeti na sebe, jednostavno prestanu da izvršavaju svoje obaveze.

Najveći šok za oštećene građane nastaje kada im na kućnu adresu stigne rešenje za porez na prenos apsolutnih prava za ogromnu kvadraturu – neretko i za 250m² u toj istoj zgradi. Prema prvobitnom dogovoru, taj porez je trebalo da plate suinvestitori ili takozvani „fiktivni“ kupci, s obzirom na to da vlasnici parcele nisu prodali nijedan stan, niti im pripada išta osim onog stana dobijenog u zamenu za srušenu kuću. Poreska uprava, međutim, potražuje ovu ogromnu sumu od lica koje je formalno zavedeno u dokumentaciji, ne ulazeći u interne dogovore i eventualne prevare.

Rizik od naplate tuđih dugova i lančane reakcije

U ovakvim situacijama, građani se s pravom plaše posledica neplaćanja poreza, koje uključuju blokadu bankovnih računa i prinudnu naplatu od strane javnih izvršitelja. Postavlja se logično pitanje: da li, u slučaju da vlasnik stana plati taj ogromni tuđi dug kako bi izbegao sankcije, može tražiti povraćaj sredstava od tih fiktivnih kupaca i suinvestitora? Takođe, prisutan je i strah da problem time nije trajno rešen, jer se može desiti da ista poreska obaveza stigne i za drugu polovinu kuće, ukoliko drugi bivši vlasnik i njegovi takozvani „partneri“ ne plate svoj deo obaveza.

Pravni koraci: Krivična prijava i parnični postupak

Kada se suočite sa situacijom gde je ugovor sa investitorom prekršen, a lica zadužena za projekat su u bekstvu ili odbijaju saradnju, neophodno je hitno preduzeti pravne korake. S obzirom na težinu prevare, pasivnost može dovesti do trajnog gubitka lične imovine.

Kao ključni pravni savet preporučuje se da svi oštećeni vlasnici nepokretnosti prvo podnesu krivičnu prijavu protiv investitora i svih suinvestitora. Osnov za ovu prijavu leži u prevari, zloupotrebi poverenja i namernom izbegavanju preuzetih obaveza čime je oštećenima prouzrokovana velika materijalna šteta.

Raskid ugovora o građenju i povraćaj uloženih sredstava

Tek nakon pokretanja krivičnog postupka, oštećeni treba da uđu u parnični postupak. Kroz parnicu se zvanično traži povraćaj datog novca – u situaciji gde ste bili primorani da platite porez na prenos apsolutnih prava umesto nesavesnog investitora. Pored toga, od presudne je važnosti zahtevati raskid ugovora zbog neispunjenja obaveza. Na ovaj način se pravno poništavaju prethodni dogovori i otvara se mogućnost da se oštećeni namire iz preostale imovine investitora ili da se upišu kao vlasnici na neprodatim delovima zgrade, srazmerno pretrpljenoj šteti.

Tržište nekretnina i zakonska regulativa u 2026. godini

Imajući u vidu trenutnu klimu u martu 2026. godine, važno je napomenuti da je sistem Poreske uprave u potpunosti digitalizovan i direktno umrežen sa javnim beležnicima i katastrom nepokretnosti. To znači da se rešenja o naplati poreza donose i procesuiraju mnogo brže nego ranije, a mehanizmi prinudne naplate su rigorozniji. Zbog toga oštećeni ne smeju čekati sa podnošenjem tužbi.

S druge strane, sudska praksa je značajno unapređena. Sudovi sada mnogo brže odobravaju privremene mere obezbeđenja. To oštećenim vlasnicima imovine omogućava da pravovremeno zamrznu raspolaganje preostalim stanovima u spornoj zgradi dok se parnica ne okonča, sprečavajući tako suinvestitore da prodaju imovinu trećim, savesnim licima. Pouka za sve buduće ustupioce građevinskog zemljišta jeste da se ugovori o suinvestiranju moraju sastavljati sa maksimalnim merama opreza, koje danas neizostavno podrazumevaju čvrste bankarske garancije ili stavljanje hipoteke na drugu imovinu investitora.