Sve što treba da znate o postupku ozakonjenja objekata u Srbiji

Proces legalizacije, odnosno ozakonjenja objekata u Srbiji, predstavlja jedan od najvažnijih koraka za svakog vlasnika nepokretnosti, jer samo legalan objekat pruža punu pravnu sigurnost. Kako se zakonodavstvo menjalo, a posebno imajući u vidu najnovije izmene i potpunu digitalizaciju katastarskog i građevinskog sistema zaključno sa martom 2026. godine, veoma je važno da kupci i investitori budu dobro upoznati sa svim koracima.

Pravilno sprovedena procedura osigurava nesmetan upis prava svojine i štiti vlasnike od potencijalnih problema sa inspekcijskim organima. U nastavku ćemo detaljno proći kroz sve aspekte ovog postupka, od podnošenja dokumentacije do konačne uknjižbe.

Procedura legalizacije i ozakonjenja objekata

Sama procedura legalizacije zahteva precizno praćenje rokova i komunikaciju sa nadležnim institucijama. Prema važećim propisima, koraci u postupku su sledeći:

• Podnosi se zahtev nadležnom organu opštine na čijoj se teritoriji objekat nalazi.
• Nadležni organ utvrđuje da li je podneta potrebna dokumentacija u skladu sa Zakonom, i ukoliko nije, u roku od 60 dana traži dopunu dokumentacije.
• Ukoliko podnosilac zahteva ne dostavi dopunu dokumentacije u zadatom roku, zahtev se odbija i zvanično dostavlja građevinskoj inspekciji radi preduzimanja neophodnih radnji.
• Ukoliko ne postoji mogućnost legalizacije prema važećim urbanističkim planovima, organ opštine odbacuje rešenje i po pravosnažnosti ga dostavlja građevinskoj inspekciji radi preduzimanja neophodnih koraka.
• Ukoliko je moguće objekat legalizovati, obaveštava se podnosilac zahteva o iznosu koji je potrebno uplatiti u roku od 60 dana (što je u ranijim sistemima podrazumevalo da bi podnosilac trebalo da zaključi ugovor sa Direkcijom za građevinsko zemljište, dok se danas to odnosi na plaćanje propisane takse za ozakonjenje).
• Po dobijanju i ovog poslednjeg dokaza o uplati, nadležni organ u roku od 15 dana donosi jedno rešenje o građevinskoj i upotrebnoj dozvoli, posle koje sledi uknjižba nekretnine u nadležni katastar.

Obaveze investitora i Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti

Kada se kupuje stan u izgradnji ili objekat koji se već nalazi u postupku ozakonjenja, presudno je kako su definisana prava i obaveze u ugovoru. Često se dešava da su kupci zabrinuti oko toga ko će snositi troškove postupka.

S obzirom na to da u praksi investitor najčešće već preda zahtev za legalizaciju celog objekta, a kako je Ugovorom o kupoprodaji nepokretnosti predviđeno da troškove legalizacije snosi investitor, kupci ne treba da brinu na koji način će investitor, kada se steknu uslovi za legalizaciju, platiti svoju obavezu prema državi. Sva pravna i finansijska odgovornost za dovršetak ovog postupka leži isključivo na investitoru, čime je kupac u potpunosti zaštićen.

Digitalizacija katastra i novine u 2026. godini

Od početka primene novih faza digitalizacije tokom 2025. i marta 2026. godine, čitav proces rešavanja imovinsko-pravnih odnosa je dodatno ubrzan putem elektronskih platformi kao što su eUprava i eKatastar. Komunikacija između organa opštine, katastra nepokretnosti i građevinske inspekcije danas se odvija primarno elektronskim putem, po službenoj dužnosti.

Ovo značajno smanjuje vreme čekanja na rešenje ukoliko je početna dokumentacija bila potpuna. Ipak, savetuje se da se pre svake kupovine obavezno i detaljno proveri status predmeta na javnom portalu i obezbedi adekvatna pravna zaštita formulisanjem preciznog i jasnog kupoprodajnog ugovora kod javnog beležnika.