Kako pravilno sastaviti i potpisati ugovor o zakupu stana?

Pre potpisivanja ugovora o zakupu stana, važno je da se upoznate sa ključnim terminima i pojmovima koji su vezani za standardno izdavanje stanova. Preporučujemo vam da ne potpisujete nijedan pravni dokument a da ga prethodno niste pažljivo pročitali. Nemojte se libiti da tražite da se u isti unesu određene izmene ukoliko smatrate da su one neophodne za vašu sigurnost.

Nema ničeg boljeg od trenutka kada ste pronašli stan koji je idealan za vas. Usmeno ste napravili sve dogovore i sada je vreme da i zvanično potpišete ugovor o zakupu u kojem ćete te usmene dogovore preneti na papir i ozvaničiti vašu saradnju. U 2026. godini, ovaj proces je postao znatno efikasniji zahvaljujući opciji digitalnog potpisivanja, ali osnovna pravila opreza ostaju ista.

Iako se kao kostur najčešće uzima jedan te isti šablon, važno je da znate da ne postoje dva ugovora o zakupu stana koja su potpuno ista. Kod svakog stana postoje određene pojedinosti, stanje na tržištu nekretnina i politike stanodavca koje se razlikuju. Zato je važno da detaljno analizirate dokument pre nego što stavite svoj potpis na njega.

Ukoliko je za vas iznajmljivanje nekretnina novo iskustvo, možda prvi put imate posla sa pravnim dokumentom ove vrste. Notorno ih je teško pročitati bez predznanja, a ako ne znate pravi žargon, može vam biti teško i da u potpunosti razumete svoja prava. Jezik koji se koristi za opisivanje osnovnih pravila može da vam bude nepoznat. U nastavku ćemo predstaviti nekoliko ključnih detalja i termina koji će vam pomoći da razjasnite o čemu zapravo govori moderan ugovor o zakupu.

Pronađite i iznajmite savršen stan. Odaberite željeni grad i pogledajte oglase:
IZDAVANJE STANOVA

Stanar i stanodavac u pravnom smislu

Kroz ceo ugovor o zakupu provlače se termini „stanar“ i „stanodavac“. Obzirom da je ugovor o zakupu uglavnom generički dokument, ovi termini se odnose na dve primarne uključene strane.

Pod stanarom se smatra osoba koja iznajmljuje stan za sopstvene potrebe, dok je stanodavac vlasnik stana koji je taj stambeni prostor dao u zakup. Takođe, važno je napomenuti da zakupodavac (stanodavac) može biti i ovlašćeno lice kojem je stvarni vlasnik stana dao overeno punomoćje da ga zastupa. Zbog sve većeg broja ljudi koji žive u inostranstvu, danas u 2026. godini stanove sve češće izdaju property management agencije koje deluju u ime vlasnika.

Podzakup stana: Rizici i mogućnosti

Ovo je standardni termin iz pravnog žargona koji se odnosi na prava zakupca da dalje izdaje nekretninu o kojoj je reč trećem licu. Tačka o podzakupu može biti sastavni deo ugovora, a nažalost često se i zanemaruje tokom čitanja. Ipak, od izuzetne je važnosti da znate da li imate prava da, na primer, ukoliko smatrate da je stan koji ste iznajmili prevelik samo za vas, izdate jednu sobu ili deo stana u podzakup trećem licu.

Nikada se ne zna šta sve može da donese budućnost i zato je dobro da se kroz ugovor provuku i definišu apsolutno svi aspekti koji se tiču stanovanja. Zakupodavac ima puno pravo da u potpunosti zabrani podzakup ili da ga dopusti na određeno vreme. U svakom slučaju, davanje stana u podzakup predstavlja rizičan poduhvat jer se vi kao zakupac smatrate jedinim odgovornim pred stanodavcem za štetu koju bi potencijalno podzakupac mogao da napravi. Podzakupac ne rizikuje da izgubi depozit na isti način kao vi.

Kirija i depozit: Standardi u 2026. godini

U dokumentu je neophodno tačno navesti iznos mesečne kirije, valutu u kojoj se obračunava, kao i gde, do kog datuma u mesecu i na koji način će zakupac (stanar) da plaća kiriju. Sa prelaskom na pretežno bezgotovinsko društvo, ugovori iz 2026. godine najčešće podrazumevaju plaćanje isključivo na tekući račun, čime obe strane dobijaju validan elektronski trag o uplati.

Ovde je moguće uključiti i klauzule koje se tiču iznosa naknada za eventualno kašnjenje sa plaćanjem. Depozit za stan predstavlja novčanu garanciju zakupodavcu u iznosu od jedne, a usled tržišnih fluktuacija sve češće i dve mesečne kirije. Depozit služi u slučaju da zakupac napravi određenu materijalnu štetu u stanu ili propusti plaćanje računa. Kada je po iseljenju sve u najboljem redu, depozit se najčešće koristi za namirivanje poslednje kirije i neispraćenih računa, ili se u celosti vraća zakupcu.

Šta je sve uključeno u cenu najma?

U najmu je potrebno kristalno jasno navesti da li je u cenu kirije i zakupa uključeno i plaćanje komunalija, kao što su računi za električnu energiju, infostan, centralno grejanje, kablovsku televiziju i brzi internet. Potrebno je jasno definisati prava i obaveze – da li račune izmiruje lično zakupac, ili to čini zakupodavac nakon što mu zakupac prosledi novac. Preciziranje ovih troškova sprečava skrivene izdatke.

Ugovor na određeno ili neodređeno vreme

Postoje dve osnovne vrste ugovora: oni na određeno vreme i oni koji su na neodređeno vreme. Ugovori o zakupu na neodređeno vreme su fleksibilniji i automatski se obnavljaju iz meseca u mesec, sve dok stanodavac ili stanari ne raskinu ugovor uz poštovanje otkaznog roka. Ugovori na određeno vreme traju do fiksno određenog roka (obično godinu dana). U ovom delu se jasno precizira datum useljenja i dužina najma, a nakon isteka, on se obično produžava potpisivanjem aneksa ugovora ukoliko su obe stranke saglasne.

Klauzula o raskidu ugovora i otkazni rok

Klauzule o raskidu ugovora štite i zakupca i zakupodavca ukoliko dođe do nepredviđene situacije ili nepoštovanja dogovora. Za zakupca stana, ove klauzule su krucijalne jer mu omogućavaju da pravno bezbedno raskine ugovor i prestane da plaća stanarinu u slučaju da stan postane nenastanjiv (na primer, ozbiljan problem instalacija ili vlage koji zakupodavac odbija da reši u razumnom roku). Time zakupac dobija pravo da potraži drugo mesto za život bez penala.

Sa druge strane, zakupodavac je zaštićen od nesavesnog ponašanja. U slučaju namernog uništavanja imovine, dovođenja neprijavljenih lica ili načina života koji konstatno ometa komšije, stanodavac može aktivirati klauzulu i raskinuti ugovor po hitnom postupku. Za standardne situacije premeštanja ili iseljenja, precizira se otkazni rok koji danas iznosi uglavnom između 30 i 60 dana.

Elektronski ugovori i zakonska prijava boravišta

Danas je važno istaći da elektronski ugovor o zakupu stana overen kvalifikovanim elektronskim sertifikatom ima apsolutno istu pravnu snagu kao i tradicionalni papirni dokument. Takođe, posedovanje ovakvog ugovora je neophodno za zakonsku prijavu boravišta (tzv. „Beli karton“). Ovo je postalo naročito značajno s obzirom na veliki broj stranih državljana, ekspata i digitalnih nomada koji apliciraju za vizu i privremeni boravak u Republici Srbiji.

Politika o kućnim ljubimcima (Pet-friendli stanovi)

Još jedna izuzetno važna stavka koja se mora naći u ugovoru jeste ona u kojoj se obrazlaže da li su kućni ljubimci uopšte dozvoljeni u stanu. Ukoliko je stan pet-friendly, ugovara se koje vrste, koliko njih i kojih gabarita su prihvatljivi. Često se na modernom tržištu uvode i dodatni troškovi, poput takozvanog „pet depozita“ za pokrivanje eventualnih dubinskih pranja nameštaja nakon iseljenja.

Jasno je potrebno navesti ukoliko stanar ne sme dovesti bilo koju drugu vrstu kućnog ljubimca osim one inicijalno prijavljene. Naravno, zakupodavac može da odluči da zadrži striktnu politiku zabrane držanja bilo kakvih životinja u stambenom prostoru, što se mora striktno ispoštovati.

Agencijska provizija pri iznajmljivanju nekretnina

Ukoliko ste savršen stan za izdavanje pronašli putem licencirane agencije za nekretnine, termin sa kojim obavezno morate biti upoznati tiče se provizije. Agencijska provizija predstavlja jednokratnu naknadu za posredovanje prilikom iznajmljivanja nekretnina i pravnu podršku prilikom sastavljanja ugovora.

Ovu naknadu može plaćati zakupac, zakupodavac, a ponekad se trošak deli na obe stranke. Najčešći standard u praksi je da agencijsku proviziju snosi zakupac u iznosu od 50% vrednosti prve mesečne zakupnine, ali savremeni trendovi sve više podstiču stanodavce da oni budu ti koji pokrivaju troškove usluga posrednika. Da li ćete plaćati proviziju i u kom iznosu, zavisi isključivo od poslovne politike konkretne agencije i transparentno je istaknuto u svakom oglasu.