Kako funkcioniše agencija za izdavanje stanova i šta zakupci treba da znaju

Agencija za izdavanje stanova većini zakupaca deluje kao jednostavan posrednik između vlasnika i podstanara. U praksi, upravo tokom procesa zakupa nastaje najveći broj nesporazuma oko provizije, depozita i odgovornosti nakon useljenja.

Na tržištu zakupa u Beogradu i većim gradovima veliki broj stanova danas se izdaje isključivo preko posrednika, posebno kada je reč o novogradnji i bolje opremljenim stanovima. Upravo zbog toga je važno unapred razumeti šta agencija za prodaju i izdavanje stanova radi, šta ne radi i gde prestaje njena odgovornost.

Agencija ne prikazuje celo tržište, već svoju ponudu

Kada kontaktiraš agenciju, prvi korak je razgovor o osnovnim kriterijumima: lokaciji, budžetu, kvadraturi, spratnosti i opremljenosti stana.

Na osnovu tih informacija agent izdvaja nekretnine iz svoje baze i predlaže stanove koji odgovaraju zahtevima zakupca.

Važno je razumeti da agencija ne raspolaže svim stanovima koji postoje na tržištu. Prikazuje isključivo nekretnine koje zastupa, koje su joj vlasnici prijavili ili koje se nalaze u mreži saradnika sa kojima posluje. To znači da deo ponude ostaje van pregleda, naročito kada vlasnici izdaju stanove samostalno, bez posrednika.

Šta treba proveriti tokom obilaska stana

Nakon dogovora sa agentom organizuje se obilazak dostupnih stanova. Tokom obilaska najveća greška je fokusiranje samo na izgled enterijera, dok se tehničko stanje nekretnine zanemari.

Pre donošenja odluke vredi proveriti:

• stanje instalacija za vodu, struju i grejanje
• funkcionisanje uređaja ako je stan namešten
• tragove vlage oko prozora i zidova
• stanje podova i stolarije
• brojila i poslednje račune za komunalije

Agent organizuje komunikaciju i obilazak, ali procenu stanja stana zakupac donosi sam. Agencija uglavnom nije odgovorna za tehničke nedostatke koji se pojave nakon useljenja, osim ukoliko je dokazivo da su problemi bili poznati i namerno prikriveni. Agencija za izdavanje stanova uglavnom organizuje komunikaciju između vlasnika i zakupca, ali ne garantuje stanje nekretnine nakon useljenja.

Rezervacija stana i agencijska provizija

Kada zakupac odluči da uzme stan, obično sledi rezervacija, uplata kojom potvrđuje ozbiljnu nameru da zaključi zakup.

U praksi se taj iznos najčešće kasnije odbija od prve kirije ili agencijske provizije. Kada je reč o proviziji, na tržištu Srbije je uobičajeno da ona iznosi jednu mesečnu kiriju, osim ako između strana nije dogovoren drugačiji model. Trošak najčešće snosi zakupac, mada pojedine agencije proviziju dele između zakupca i vlasnika stana.

Važno je znati da rezervaciona uplata sama po sebi ne garantuje dobijanje stana dok ugovor nije zvanično potpisan. Ukoliko zakupac odustane, novac se u najvećem broju slučajeva ne vraća.

Šta treba proveriti tokom obilaska stana

Pre potpisivanja ugovora agencija obično proverava osnovnu dokumentaciju vlasnika, poput identiteta i dokaza o vlasništvu nad nekretninom.

Ugovor o zakupu trebalo bi da sadrži:

• podatke zakupca i zakupodavca
• adresu i opis nekretnine
• iznos kirije i način plaćanja
• trajanje zakupa
• visinu depozita i uslove vraćanja
• obaveze oko održavanja i troškova

Ugovor može biti overen kod notara. Overa nije zakonska obaveza, ali može predstavljati dodatnu pravnu sigurnost u slučaju eventualnog spora između zakupca i vlasnika.

Kako funkcionišu rezervacija i provizija

Depozit služi kao garancija za eventualnu štetu ili neplaćene račune tokom trajanja zakupa. Najčešće ga zadržava stanodavac do završetka ugovora.

Depozit se vraća nakon iseljenja ukoliko:

• stan nije ozbiljno oštećen
• su računi i komunalije izmireni
• je nekretnina vraćena u stanju u kojem je preuzeta

Zbog toga je primopredajni zapisnik jedan od najvažnijih dokumenata u procesu zakupa. U njemu se beleži stanje stana, nameštaja, uređaja i brojila na dan useljenja. Agencija taj dokument uglavnom priprema i potpisuje zajedno sa zakupcem i vlasnikom.

Šta se dešava nakon useljenja

Nakon primopredaje ključeva i plaćanja prve kirije, agencija u najvećem broju slučajeva završava svoju ulogu u procesu izdavanja. Zbog toga je važno razumeti gde prestaje odgovornost koju ima agencija za izdavanje stanova. Dalja komunikacija, kvarovi, održavanje, produženje ugovora ili eventualni problemi odvija se direktno između zakupca i vlasnika stana.

Pojedine agencije nude i uslugu upravljanja nekretninom, ali je reč o posebnom aranžmanu koji vlasnik dodatno plaća.