Kirija nije uvek fiksna: kako podstanari mogu da spuste cenu stana

Pregovor o kiriji danas je postao mnogo važniji nego pre nekoliko godina. Većina podstanara nikada ni ne pokuša da pregovara. Vide oglas, pozovu vlasnika, pitaju da li je cena fiksna, čuju kratko “jeste” i na tome se razgovor završava. Upravo zato mnogi stanodavci unapred računaju da ozbiljnog pregovora neće ni biti.

A tržište funkcioniše drugačije. Cena objavljena u oglasu često predstavlja početnu poziciju, ne konačan dogovor. Posebno na tržištu zakupa u Beogradu, gde se uslovi i očekivanja menjaju mnogo brže nego što većina zakupaca pretpostavlja. Na tržištu zakupa u Beogradu pregovor o kiriji više nije izuzetak, već standardna praksa kod velikog broja oglasa.

Kada pregovor o kiriji ima najviše smisla

Tajming je često važniji od samog iznosa koji se traži. Stan koji je tek objavljen i koji u prva dva dana dobije veliki broj poziva uglavnom ne ostavlja mnogo prostora za pregovor. Situacija je potpuno drugačija kada oglas stoji nekoliko nedelja bez dogovora sa zakupcem.

Za vlasnike koji u međuvremenu plaćaju kredit, održavanje ili komunalne troškove, svaki mesec bez zakupca predstavlja direktan finansijski gubitak. Upravo tada raste spremnost na korekciju cene ili fleksibilnije uslove zakupa.

Sezonalnost takođe igra veliku ulogu. Posle septembra tražnja postepeno slabi, kada se studenti i ljudi koji dolaze zbog posla uglavnom već usele. Stanovi koji ostanu prazni tokom jeseni i zime često imaju znatno više prostora za pregovor nego tokom proleća ili kraja leta.

Cena nije jedina stvar o kojoj može da se pregovara

Mesečna kirija nije jedina stavka koja može da bude predmet dogovora.U praksi, veliki broj vlasnika radije pristaje na ustupke oko drugih troškova nego na direktno spuštanje cene.

Depozit je najčešći primer. Umesto dve kirije unapred, pojedini stanodavci pristaju da se depozit podeli kroz nekoliko meseci, posebno kada procene da je zakupac pouzdan i dugoročan.

Slična situacija postoji i sa komunalnim troškovima. U starijim stanovima sa lošijom izolacijom grejanje tokom zime može značajno povećati ukupne mesečne izdatke, što često postaje osnova za razgovor o nižoj kiriji ili drugačijoj raspodeli troškova. Uspešan pregovor o kiriji najčešće zavisi od trenutka u kojem se razgovor vodi i od same pozicije zakupca.

Dužina ugovora je još jedna važna poluga. Stanodavci uglavnom više vole stabilnog zakupca na duži period nego česte promene stanara i prazne mesece između dva ugovora. Upravo zbog toga duži zakup često otvara prostor za povoljniju cenu.

U pojedinim slučajevima i renoviranje može postati deo pregovora. Stanovi sa manjim problemima ili zastarelom opremom ponekad omogućavaju dogovor u kojem zakupac finansira deo radova, dok vlasnik zauzvrat odobrava nižu kiriju tokom prvih meseci.

Kako ući u razgovor bez neprijatnosti

Najveća greška u pregovoru obično nije previsok zahtev, već nesiguran pristup. Direktan i konkretan razgovor gotovo uvek funkcioniše bolje od dugih objašnjenja i izvinjavanja. Pitanje poput “Da li postoji prostor za korekciju cene?” deluje ozbiljnije i profesionalnije od neodređenog pokušaja da se “dobije nešto niže”.

Konkretna ponuda takođe ima više smisla od opštih pitanja. Razlika između “Da li može malo niže?” i “Da li biste razmotrili 480 umesto 520 evra?” u praksi je mnogo veća nego što deluje.

Najjaču pregovaračku poziciju uglavnom imaju zakupci koji mogu da ponude sigurnost, stabilan posao, preporuku prethodnog stanodavca ili spremnost na dugoročan ugovor.

Kada pregovor uglavnom nema smisla

Postoje situacije u kojima prostor za spuštanje cene praktično ne postoji. Novogradnja na traženim lokacijama, posebno kada se oglasi izdaju brzo i postoji više zainteresovanih zakupaca, uglavnom zadržava punu cenu. Isto važi i za stanove koji su već pozicionirani ispod tržišnog proseka za određenu opštinu ili deo grada.

Emotivni faktor takođe igra veću ulogu nego što se često misli. Vlasnici koji prvi put izdaju stan ili su posebno vezani za nekretninu često svako agresivnije pregovaranje doživljavaju kao osporavanje vrednosti samog stana.

Ugovor je važniji od usmenog dogovora

Sve što se dogovori tokom pregovora mora biti jasno uneseno u ugovor o zakupu.

To uključuje:

• visinu depozita
• eventualno odloženo plaćanje
• raspodelu troškova
• trajanje ugovora
• pravila povećanja kirije

Posebno je važna klauzula o usklađivanju kirije. Bez jasno definisanih pravila, vlasnik može pokušati povećanje cene već pri prvom produžetku ugovora.

Dugoročniji ugovori uglavnom daju stabilniju poziciju zakupcu, dok kratki ugovori gotovo uvek znače češće pregovore i veći rizik od povećanja kirije. Upravo zato pregovor o kiriji danas postaje važan deo svakog ozbiljnijeg zakupa stana.

Dobar zakupac vremenom dobija bolju poziciju

Pregovor o kiriji nije nešto što se završava prvim razgovorom.Zakupci koji redovno plaćaju kiriju, održavaju stan i ne stvaraju probleme vremenom postaju mnogo vredniji vlasnicima nego kratkoročno povećanje cene zakupa. Upravo zato mnogi stanodavci radije zadržavaju pouzdanog podstanara nego da ponovo prolaze kroz oglašavanje i potragu za novim zakupcem.

Tržište zakupa u Beogradu danas više nije toliko rigidno kao pre nekoliko godina. Cene iz oglasa sve češće predstavljaju početnu poziciju, a ne konačan odgovor — i upravo oni koji to razumeju pre ulaska u razgovor najčešće prolaze bolje od većine drugih zakupaca.