Sve što treba da znate o ugovoru o poklonu nepokretnosti

Ugovor o poklonu nepokretnosti je takav ugovor na osnovu koga poklonodavac poklonoprimcu predaje ili se obavezuje da preda u svojinu nepokretnost bez naknade, sa namerom da uveća imovinu poklonoprimca na teret svoje imovine. Ovaj pravni posao predstavlja jedan od najčešćih načina za besplatni prenos vlasništva nad kućama, stanovima i građevinskim zemljištem u domaćoj praksi.

Važno je napomenuti da se ugovor o poklonu nepokretnosti obavezno mora zaključiti u pisanoj formi i overiti (solemnizovati) kod nadležnog javnog beležnika. Tek nakon solemnizacije, ovaj dokument dobija svoju punu pravnu snagu, čime se osigurava zaštita obe ugovorne strane i omogućava nesmetan upis prava svojine u nadležne registre.

Nasledno pravo i uračunavanje poklona u nasledni deo

U naslednom pravu izuzetno je važno da li je imovinsko pravo stečeno po osnovu nasleđivanja ili poklona. Naime, zakonskom nasledniku uračunava se u njegov nasledni deo poklon koji je na bilo koji način dobio od ostavioca. U nasledni deo se, međutim, ne uračunavaju uobičajeni manji pokloni i ono što je utrošeno na izdržavanje i obavezno školovanje naslednika.

Prema tome, ugovor o poklonu nepokretnosti učinjen zakonskom nasledniku uračunava se u njegov nasledni deo nakon smrti poklonodavca. Ukoliko drugi zakonski naslednik, nakon smrti poklonodavca, istakne da je povređen njegov nužni nasledni deo (nije ništa nasledio, a za života nije dobio poklon od ostavioca), on ima pravo da u sudskom postupku traži utvrđivanje ništavosti ugovora o poklonu nepokretnosti, i to u onom delu u kom je došlo do povrede njegovog nužnog naslednog dela.

Pravna priroda i uslovi za punovažnost ugovora

Ugovor o poklonu je dvostrani pravni posao koji deluje za života ugovornih strana (inter vivos). Njega mogu zaključivati kako pojedinci, odnosno fizička lica, tako i pravna lica, a nastaje onog trenutka kada dve strane postignu saglasnost o njegovom predmetu. Pored ovog osnovnog sastojka, nužna je i namera da se poklon učini (animus donandi).

Ako ta namera izostane, pravno gledano nije nastao ugovor o poklonu, već eventualno neki drugi ugovor, ukoliko taj odnos ispunjava uslove za njegovu punovažnost. Upravo na osnovu namere da se poklon učini (darežljivosti), poklon se razlikuje od prodaje i razmene. Poklonodavac može učiniti poklon da bi na taj način izrazio zahvalnost, poštovanje, pažnju ili priznanje poklonoprimcu, da bi pomogao ljudima u nevolji i slično. Ugovor o poklonu je zbog izostanka namere darežljivosti – apsolutno ništav.

Opoziv poklona i poslovna sposobnost za zaključenje

Međutim, ukoliko se desi da poklonoprimac, nakon dobijanja poklona od strane poklonodavca, pokaže izrazitu nezahvalnost prema njemu, zakon pruža mehanizme zaštite. Poklonodavac može u roku od 3 godine od dana kada je učinjena nezahvalnost opozvati poklon, pokretanjem sudskog postupka u kom će tražiti utvrđenje ništavosti ugovora o poklonu.

Kada je reč o sposobnosti za zaključenje ugovora, poklone mogu samostalno činiti samo lica koja imaju potpunu poslovnu sposobnost. Poslovna sposobnost za činjenje poklona nije izjednačena sa sposobnošću primanja poklona. Naime, dete koje je navršilo 14 godina života (stariji maloletnik) može samostalno preduzimati, pored pravnih poslova manjeg značaja, i sve ostale pravne poslove uz prethodnu ili naknadnu saglasnost roditelja, odnosno saglasnost organa starateljstva za određene pravne poslove.

Načelno, stariji maloletnik može činiti poklone koji imaju za predmet nepokretnosti isključivo uz prethodnu ili naknadnu saglasnost organa starateljstva. Poslovno nesposobno dete (koje nije navršilo 14 godina života – mlađi maloletnik) može zaključiti ugovor o poklonu, ali samo ako time pribavlja isključivo prava. Ono nije ovlašćeno da preuzme i obavezu bez jasne saglasnosti roditelja, odnosno staraoca.

Porez na poklon nepokretnosti i aktuelne procedure (2026. godina)

Pitanje oporezivanja je jedno od najvažnijih razmatranja prilikom prenosa svojine. Opšte pravilo glasi da se porez na poklon nepokretnosti plaća u iznosu od 2.5% od procenjene tržišne vrednosti nepokretnosti, koju rešenjem utvrđuje nadležna Poreska uprava.

Zakon propisuje značajna poreska oslobođenja u zavisnosti od srodstva:

• Ovaj porez ne plaćaju zakonski naslednici prvog naslednog reda (deca i supružnik poklonodavca).
• Naslednici drugog naslednog reda (roditelji, braća i sestre) takođe su oslobođeni plaćanja poreza na poklon ukoliko su neprekidno živeli u zajedničkom domaćinstvu sa poklonodavcem najmanje godinu dana pre prijema poklona.
• Ukoliko uslov zajedničkog domaćinstva nije ispunjen, naslednici drugog naslednog reda plaćaju porez u visini od 1.5% od procenjene vrednosti.

Važno je istaći da su administrativne procedure danas znatno efikasnije. Prema najnovijim standardima i digitalnim sistemima koji se primenjuju u martu 2026. godine, javni beležnik odmah po overi (solemnizaciji) ugovora, po službenoj dužnosti elektronskim putem šalje dokumentaciju nadležnom Katastru nepokretnosti radi upisa prava svojine, kao i lokalnoj Poreskoj upravi radi utvrđivanja poreske obaveze (ili oslobođenja). Ovaj uvezani digitalni sistem u potpunosti eliminiše potrebu građana da sami obilaze šaltere institucija, čime se celokupan proces realizacije ugovora o poklonu završava znatno brže, transparentnije i pravno sigurnije.