Razlika između susvojine i zajedničke svojine na nekretnini

Posedovanje nekretnine donosi brojna prava, ali i obaveze, posebno kada niste jedini vlasnik. Pitanja o tome kako se postaje suvlasnik, a kako zajedničar, šta to znači za upravljanje i raspolaganje imovinom, da li je potrebna saglasnost za prodaju stana i ko ima pravo preče kupovine, često izazivaju nedoumice u praksi.

Razumevanje ovih pravnih koncepata je ključno kako biste izbegli nesporazume sa rodbinom, supružnicima ili komšijama, te osigurali da se promet nepokretnosti odvija glatko i u skladu sa najnovijim zakonskim propisima i digitalnim procedurama koje su na snazi danas, u 2026. godini.

Šta predstavlja susvojina na nekretnini i kako ona funkcioniše

O susvojini na nekretnini govorimo kad postoji pravo svojine dva ili više lica na istoj nepokretnosti koja nije fizički podeljena. U ovom slučaju, podeljeno je pravo svojine, a svako od suvlasnika ima određen, takozvani idealni deo, koji je prikazan razlomkom ili procentom.

Recimo, nasledili ste stan sa još dvoje rođaka, a u elektronskom listu nepokretnosti, svako od vas je upisan kao vlasnik 1/3 te nekretnine. Šta zapravo delite sa familijom? Kvadrate? Ne! Delite pravo svojine na stanu koji nije fizički podeljen. Svako od vas ima deo tog prava, izražen razlomkom i zato ste vi u očima zakona – suvlasnici.

Načini nastanka susvojine u praksi

Susvojina može nastati na osnovu zakona ili pravnog posla. Najčešće se uspostavlja ugovorom o kupoprodaji, poklonu, razmeni, deobi zajedničke imovine, testamentom ili sudskom odlukom. Ukoliko suvlasnički delovi u pravnom aktu nisu izričito određeni, zakon pretpostavlja da su oni jednaki. Danas se, zahvaljujući potpunoj digitalizaciji eKatastra, upis suvlasničkih udela vrši automatski po službenoj dužnosti od strane javnog beležnika, čime su pravna sigurnost i efikasnost dovedeni na najviši nivo.

Zajednička svojina: Karakteristike i razlike u odnosu na susvojinu

Glavna karakteristika zajedničke svojine je u tome što udeli dva ili više lica koja imaju svojinu na istoj, nepodeljenoj nepokretnosti, nisu određeni. To znači da zajedničari nemaju ni realno ni idealno izražen svoj udeo u zajedničkoj imovini.

Najupečatljiviji primer zajedničke imovine je ona koja se stiče radom (direktnim ili posrednim) u toku trajanja zajednice života u braku, a bračni drugovi tom prilikom imaju status zajedničara. Njihovi udeli u zajedničkoj imovini nisu unapred određeni, ali su odredivi, tako da u slučaju potrebe ili spora, zajednička imovina stečena u braku može biti podeljena na utvrđene delove.

Koji su osnovni oblici zajedničke svojine

Zajednička svojina može nastati isključivo pod uslovima koji su striktno određeni zakonom. U našem pravnom sistemu prepoznajemo četiri osnovna oblika:

• Zajednička imovina bračnih i vanbračnih drugova: Stiče se zajedničkim ili pojedinačnim radom bračnih ili vanbračnih drugova, kao i prihodima od zajedničke imovine. Upravljanje i raspolaganje ovom imovinom se vrši zajednički i sporazumno, a partneri mogu ugovoriti da raspolaganje bude povereno samo jednom od njih. Deobu zajedničke imovine mogu tražiti oni sami, ali i njihovi poverioci. Deoba se sprovodi sporazumno ili sudskim putem.
• Zajednička svojina članova porodične zajednice: Ovo je svojina koja je stečena radom u toku trajanja porodične zajednice i pripada svim članovima koji su učestvovali u njenom sticanju. Članovi zajednički i sporazumno upravljaju ovako stečenom imovinom.
• Svojina sanaslednika pre deobe: Do zvanične deobe nasledstva, naslednici mogu upravljati i raspolagati imovinom isključivo zajednički. Ukoliko se naslednici ne slože, sud može postaviti upravitelja. Važno je napomenuti da pre deobe, svaki sanaslednik može preneti svoj nasledni deo isključivo na drugog sanaslednika.
• Zajednička nedeljiva svojina na zajedničkim delovima zgrade: Ovo je oblik svojine koji, nažalost, stanari i dalje često ne prepoznaju na pravi način. Zapušteni ulazi, pokvareni liftovi i oštećene fasade svedoče o nerazumevanju činjenice da pravo svojine ne počinje tek na ulaznim vratima stana. Vlasnici posebnih delova (stanovi, lokali, garaže) srazmerno učestvuju u održavanju hodnika, krova, podruma i uređaja u zgradi. Pravo svojine na ovim zajedničkim delovima je zakonski potpuno nedeljivo.

Upravljanje nekretninom i pravila za suvlasnike

Suvlasnik koristi nekretninu i njome upravlja srazmerno svom idealnom delu, uvek poštujući prava ostalih suvlasnika. Oni mogu da upravljaju nekretninom zajednički ili tako što će taj posao poveriti nekome od njih, ili pak trećem licu poput profesionalnog upravnika.

Kada je u pitanju redovno upravljanje nekretninom (održavanje, sitne popravke), dovoljna je saglasnost većine suvlasnika. S druge strane, za vanredno upravljanje nekretninom, što podrazumeva otuđenje cele nekretnine, zasnivanje hipoteke na celom objektu ili izdavanje cele nekretnine u zakup, apsolutno je neophodna saglasnost svih suvlasnika.

Ukoliko suvlasnik ima nameru da proda samo svoj suvlasnički udeo, on ima strogu zakonsku obavezu da ga prvo ponudi licima koja ostvaruju pravo preče kupovine.

Kada se primenjuje pravo preče kupovine

Na zakonsko pravo preče kupovine nailazimo u dva specifična slučaja:

• Kada je prodavac nekretnine jedan od suvlasnika na njoj (ima udeo u nepokretnosti).
• Kada se nepokretnost koja je u vlasništvu prodavca fizički graniči sa nepokretnošću lica koje ima pravo preče kupovine (najčešće kod zemljišta).

U oba slučaja, prodavac ima obavezu da nekretninu prvo ponudi tim licima, uz navođenje svih podataka o nekretnini, uslova prodaje i tačne cene. Ova lica imaju zakonsku obavezu da na ponudu odgovore u roku od 15 dana od dana prijema. Ako ne odgovore, smatra se da nisu zainteresovani, te prodavac može nekretninu prodati trećem licu, ali strogo pod uslovima koji ne smeju biti povoljniji od onih ponuđenih primaocima prava preče kupovine.

U slučaju da ima više suvlasnika, prvenstvo u ostvarivanju ovog prava ima suvlasnik sa najvećim udelom. Kada vlasnik prodaje poljoprivredno zemljište, prednost ima vlasnik susednog zemljišta čija se parcela pretežno graniči sa zemljištem prodavca, a ukoliko su granične linije jednake, prednost se daje vlasniku čija je parcela najveća. Upućivanje ponude i sam odgovor moraju biti učinjeni preporučenom poštom ili elektronskom dostavom sa potvrdom prijema.

Važna napomena: Obavezno sačuvajte poštanske povratnice i dokaze o dostavi da ste ispunili obaveze prema imaocima prava preče kupovine. Bez ove dokumentacije biće nemoguće izvršiti overu (solemnizaciju) ugovora o kupoprodaji kod javnog beležnika. Ako imalac prava odbije ponudu, a nekretnina se ne proda u narednih godinu dana, postupak ponude se u slučaju ponovne prodaje mora ponoviti.

Upravljanje imovinom kada su u pitanju zajedničari

Karakteristika zajedničke svojine je u tome što zajedničari isključivo zajedno mogu da raspolažu celokupnom nekretninom. U današnjem savremenom prometu nekretnina, najčešće nailazimo na bračne drugove kao zajedničare.

Supružnici mogu ugovoriti da će upravljanje i raspolaganje imovinom obavljati samo jedan od njih, ali ukoliko se taj ugovor odnosi na raspolaganje nepokretnostima, on mora biti sačinjen u strogoj formi javnobeležničkog zapisa. Zajedničko raspolaganje nekretninom se najbolje ogleda u obavezi davanja takozvane supružničke saglasnosti u slučaju prodaje, koja se obezbeđuje već prilikom overe predugovora o kupoprodaji.

Prilikom kupovine nekretnine, kupac ima obavezu da notaru priloži izvod iz matične knjige venčanih (koji se danas preuzima elektronski po službenoj dužnosti) i da se izjasni da li će nepokretnost biti njegova posebna imovina ili zajednička imovina. Ukoliko izjavi da je reč o zajedničkoj imovini, katastar će automatski upisati oba supružnika kao zajedničare, štiteći na taj način porodični kapital i pravnu sigurnost.