Sve što treba da znate o prometu suvlasničkih nepokretnosti

Pravo susvojine predstavlja pravo dva ili više lica na fizički nepodeljenoj stvari određeno u idealnom delu (na primer 1/2, 1/4, 1/8 i slično). Ovo pravo mogu imati fizička i pravna lica, a tada idealni deo (udeo) nije fizički opredeljen, što u praksi znači da svi suvlasnici zajedno imaju onoliko prava na nepokretnosti koliko bi imalo jedno lice da je isključivi vlasnik iste.

Promet nekretnina u ovakvim situacijama zahteva izuzetan oprez, jer podrazumeva prenos imovine sa jednog na drugi pravni subjekat, ali se često dešava da je nesmetan prelaz imovinskih prava onemogućen ili zakomplikovan usled postojanja više vlasnika.

Kupovina nepokretnosti od svih suvlasnika

Kada se kupac odluči da kupi nekretninu od više suvlasnika, a postoji saglasnost apsolutno svih strana, zaključuje se klasičan Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti. U ovom slučaju, na strani prodavca nalaze se svi suvlasnici sa svojim idealnim udelima. Pravilo je da svaki suvlasnik u slučaju ovakve kupoprodaje dobije procentualno utvrđeni iznos novca srazmeran njegovom udelu u nepokretnosti.

Kupac se ugovorom obavezuje da svakom suvlasniku posebno, direktno na njegov bankovni račun, isplati deo koji mu pripada. Sa druge strane, suvlasnici se obavezuju da nakon isplate celokupne kupoprodajne cene izdaju kupcu bezuslovnu izjavu (clausulu intabulandi). Ovu izjavu daje svaki suvlasnik posebno, čime zajednički omogućavaju kupcu da se, bez njihovog daljeg učešća ili dodatnih saglasnosti, uknjiži u nadležnom katastru nepokretnosti kao isključivi vlasnik 1/1.

Zakonsko pravo preče kupovine pri prodaji suvlasničkog udela

Kupac, međutim, može kupiti idealni udeo u nepokretnosti od samo jednog suvlasnika. Ovde kupac i prodavac moraju strogo voditi računa o zakonskim procedurama. Pravo preče kupovine postoji kada se prodaje deo nepokretnosti u suvlasništvu, što znači da je suvlasnik koji planira prodaju dužan da svoj udeo prvo ponudi ostalim suvlasnicima, i to po ceni i pod uslovima po kojima planira da ga proda trećem licu.

U svojoj ponudi, koja se obavezno šalje u pismenom obliku preporučenom pošiljkom, prodavac mora navesti sve precizne podatke o nepokretnosti, cenu za koju planira prodaju, kao i podatke o svim ostalim uslovima prodaje. Po prijemu ponude, ponuđeni suvlasnik ima strogu zakonsku obavezu da na istu odgovori u roku od 15 dana od dana prijema. Ako na ponudu ne odgovori u ovom roku, smatra se da nije zainteresovan za kupovinu, pa su prodavcu odrešene ruke da stvar pod istim uslovima proda trećem licu.

Ukoliko je više suvlasnika zainteresovano da otkupi ponuđen deo nekretnine, pravo preče kupovine ima onaj suvlasnik sa većinskim delom suvlasništva. Ako je imovina podjednako raspoređena na više suvlasnika sa istim udelima, tada prodavac sam odlučuje kome će od njih svoj deo prodati.

Specifičnosti prava preče kupovine kod poljoprivrednog zemljišta

Ukoliko neko želi da proda poljoprivredno zemljište, važe slična, ali specifična pravila. Prodavac je dužan da parcelu prvo ponudi na prodaju vlasniku susednog zemljišta. U ovim situacijama mora se poštovati pravo preče kupovine koje ima onaj vlasnik susednog zemljišta čiji se posed pretežno graniči sa posedom prodavca (najduža granična linija). Ako više vlasnika okružuje zemljište koje je na prodaju, a granične linije njihovih poseda su potpuno jednake, onda je preče pravo u rukama onoga ko poseduje veću površinu susednog zemljišta.

Pravne posledice, rizici za kupca i sudski postupci

Često se u praksi dešava da prodavac svesno ili iz neznanja ne ponudi na prodaju svoj suvlasnički udeo ostalim suvlasnicima, ili zemljište vlasnicima susednih parcela. Ukoliko ipak postoji jasan dokaz da je prodavac ispoštovao proceduru i ponudio udeo po istoj ceni, kupac može bezbedno zaključiti Ugovor o kupoprodaji pred nadležnim Javnim beležnikom.

U suprotnom, kupac dolazi u veoma rizičnu situaciju. Bez obzira na to što je Ugovor overen kod notara, imalac prava preče kupovine kome nije ponuđen udeo može pokrenuti odgovarajući sudski postupak tužbom kojom zahteva od suda da poništi ugovor o prodaji nepokretnosti. Oštećeni na ovaj način može automatski postati vlasnik tog suvlasničkog udela, plaćajući iznos koji je prvobitni kupac već dao prodavcu.

Tužba se može podneti u roku od 30 dana, računajući od dana kada je oštećeni saznao za prodaju nekretnine ili zemljišta, a najkasnije u objektivnom roku od 2 godine od dana kada je ugovor zaključen. Osnovi za tužbu su:

• ako je prodavac prodao nepokretnost, a nije je prethodno uopšte ponudio imaocu prava preče kupovine, ili
• ako je prodavac prodao nepokretnost pod uslovima koji su povoljniji za treće lice od uslova iz ponude koja je dostavljena suvlasniku pismenim putem.

Tužilac je dužan da istovremeno sa podnošenjem tužbe položi u depozit kod nadležnog suda pun novčani iznos po kome je prodata nepokretnost. U ovakvom ishodu, kupcu preostaje jedino pravo da sudskim putem od prodavca-suvlasnika traži povraćaj datog novca na ime kupoprodaje, ali trajno gubi pravo da traži utvrđenje suvlasničkog udela u nepokretnosti.

Fizička deoba kao konačno rešenje suvlasničkih odnosa

Kupovina suvlasničkog udela uglavnom u praksi može značiti potencijalne operativne probleme za kupca. Pre svega, on ne zna tačno i opredeljeno koji je to fizički deo nekretnine kupio i ne zna da li će moći svoj udeo nesmetano da koristi, jer je za to potrebna saglasnost ostalih suvlasnika. Zbog toga se ovakva kupoprodaja nepokretnosti u idealnim delovima obično dešava kod zemljišta.

Dugoročno rešenje predstavlja fizička deoba. Kasnije, svi suvlasnici mogu fizičkom deobom zemljišta opredeliti svoje udele i formirati isključivo vlasništvo (1/1) na svom, sada fizički odvojenom delu. Na primer, ukoliko postoji jedna katastarska parcela od 10 ari (broj 1001) sa 5 suvlasnika, nakon sprovedene fizičke deobe svaki suvlasnik dobija po 2 ara, a katastarske parcele se obeležavaju novim brojevima (1001/1, 1001/2, 1001/3, 1001/4 i 1001/5).

Zaključno sa modernizacijom i potpunom integracijom e-Katastra danas, do marta 2026. godine, Javni beležnici imaju direktan digitalni uvid u celokupnu istoriju i status suvlasničkih odnosa. Zahvaljujući ovim alatima, provere su automatizovane, a kupci se na vreme obaveštavaju o postojanju prava preče kupovine, čime se stepen pravne sigurnosti prilikom prometa nekretnina znatno podigao u odnosu na prethodne decenije.