Da li vam je potrebna saglasnost supružnika za prodaju stana?

Mnogi agenti za nekretnine i posrednici u prodaji često se susreću sa dobro poznatim situacijama kada vlasnici nekretnina nisu u potpunosti upućeni u zakonske regulative. Na primer, kada posrednik zamoli prodavca da na potpisivanje ugovora ili davanje kapare ponese svu originalnu dokumentaciju i obavezno dođe sa supružnikom, često nailazi na čuđenje i otpor. Prodavci neretko smatraju da prisustvo supruge ili supruga uopšte nije potrebno, pravdajući to činjenicom da se stan vodi isključivo na njihovo ime, da su ga oni lično dobili od firme i otkupili u prošlosti. U takvim situacijama, vlasnici često ističu da njihov bračni partner nema ništa sa tim, uz opasku da možda nikada nije ni bio u formalnom radnom odnosu, već je isključivo brinuo o domaćinstvu i deci.

Srećom po supružnike koji su posvećeni porodici i održavanju domaćinstva, savremeno zakonodavstvo, zaključno sa najnovijim praksama iz marta 2026. godine, oslanjajući se na čvrste temelje Porodičnog zakona, jasno definiše i štiti njihova prava kroz institut zajedničke imovine. Zato je važno razjasniti koje su obaveze prodavca i kako zakon danas tretira imovinu stečenu u braku.

Šta podrazumeva zajednička imovina supružnika u praksi?

U pravnom sistemu postoji jasno definisan pojam zajednička imovina supružnika, a to je pre svega imovina koju su supružnici stekli radom u toku trajanja zajednice života u braku. Nije od presudne važnosti to da li je imovina stečena direktno radom, odnosno ostvarivanjem mesečne zarade, ili posredno. Posredno sticanje podrazumeva sve one situacije kada je radom jednog supružnika omogućeno ili značajno olakšano sticanje zarade drugog supružnika. Takođe, važno je napomenuti da se radom pred zakonom smatra i svaki doprinos očuvanju i održavanju postojeće imovine, kao što je upravo vođenje domaćinstva.

Oblici sticanja koji ulaze u zajedničku imovinu

Osim imovine stečene direktnim radom, pod zajedničkom imovinom podrazumevaju se i:

• Prihodi koji proizilaze od zajedničke imovine (kao što su zakupnine, kamate od štednje i slično).
• Stvari i nekretnine koje su nabavljene iz zajedničke imovine, na primer, novi stan kupljen novcem od prodaje prethodnog zajedničkog stana.
• Naknade dobijene za rad supružnika koje ne predstavljaju klasičnu zaradu (poput otpremnina, stipendija i sličnih primanja).
• Imovina stečena igrama na sreću, sem u specifičnim slučajevima ako supružnik ne dokaže na sudu da je za uplate koristio isključivo svoju, posebnu imovinu.
• Imovina stečena po osnovu ugovora o doživotnom izdržavanju (što je i danas izuzetno čest model po kom građani dolaze do vlasništva nad nekretninama).

Dakle, titulari zajedničke imovine su oba supružnika, a to dalje u praksi znači da zajedničkom imovinom supružnici upravljaju zajednički i strogo sporazumno. Ono što je veoma važno znati jeste sledeće: po zakonu se smatra da je upis u javnim knjigama (katastar nepokretnosti) izvršen na ime oba supružnika čak i kada je formalno izvršen na ime samo jednog od njih. Podrazumeva se da je u pitanju zajednička imovina, pa je zato u slučaju prodaje neophodna saglasnost drugog supružnika koji nije upisan u javnim knjigama.

Može li se zajednička imovina supružnika podeliti?

Odgovor je potvrdan. Može, i to kako tokom samog trajanja braka, tako i nakon njegovog zvaničnog prestanka. Deoba zajedničke imovine supružnika može biti apsolutno sporazumna (rešena ugovorom) ili sudska, ukoliko supružnici ne mogu da se međusobno sporazumeju oko raspodele.

Deobom zajedničke imovine (na primer, stana stečenog u braku), utvrđuje se tačan suvlasnički udeo svakog supružnika u toj imovini. Ako su u katastru upisana oba supružnika kao suvlasnici sa jasno definisanim udelima, pred zakonom se smatra da su već izvršili deobu i regulisali svoje odnose.

Šta predstavlja posebnu imovinu i kada saglasnost nije potrebna?

Često se postavlja pitanje šta bi se desilo da je vlasnik iz naše priče svoj stan stekao znatno pre stupanja u bračnu zajednicu, ili da ga je u toku braka nasledio od roditelja, odnosno dobio na poklon. Da li bi mu u tom specifičnom slučaju bila potrebna pismena saglasnost supruge za prodaju nepokretnosti? Ukratko – NE!

Karakteristike posebne imovine

Posebna imovina supružnika je:

• Ona imovina koju jedan supružnik već ima u svom vlasništvu u trenutku zaključenja braka.
• Imovina koju supružnik stekne tokom trajanja braka poklonom, nasleđem ili nekim drugim oblikom takozvanog besteretnog sticanja (pravni posao kojim se stiču isključivo prava, bez finansijskih davanja).
• Imovina koja pripadne supružniku na osnovu zvanične deobe zajedničke imovine.

Glavna karakteristika posebne imovine supružnika ogleda se u tome što svaki supružnik potpuno slobodno upravlja i raspolaže svojom posebnom imovinom. Da zaključimo pravila raspolaganja: u slučaju prodaje zajedničke imovine, supružnička saglasnost je obavezna, dok je kod raspolaganja posebnom imovinom bitna i presudna samo volja vlasnika.

Zajednička nedeljiva svojina u stambenim zgradama

Još nešto što je od izuzetne važnosti za svakog vlasnika nekretnine jeste svest o širem kontekstu imovine. Pored zajedničke imovine supružnika, postoji još jedan izuzetno važan primer u urbanom stanovanju, a to je zajednička, nedeljiva svojina vlasnika posebnih delova zgrade (gde u posebne delove zgrade spadaju sami stanovi, poslovni prostori, garaže), na zajedničkim delovima zgrade i uređajima u zgradi (hodnici, stepeništa, tavani, podrumi, liftovi, krovne konstrukcije).

To znači da vaša imovina u zgradi u kojoj živite ne počinje tek na ulaznim vratima vašeg stana, koji je svakako vama najvažniji i najvredniji deo zgrade. Veoma je važno šta se dešava sa podrumima, hodnicima, vešernicom, tavanom i instalacijama u zgradi – oni su zajednička, nedeljiva svojina svih vlasnika stanova, poslovnih prostora i garaža. Celokupno stanje u kojem se nalaze zajednički delovi zgrade može bitno da utiče na tržišnu vrednost vašeg stana u trenutku prodaje ili izdavanja.

Stručnjaci sa tržišta nekretnina uvek savetuju da ne dozvolite da pokvaren interfon, polomljeni sandučići za poštu, lift za čiju popravku nema adekvatnog dogovora među stanarima, neobezbeđeni podrumi, tavan u lošem stanju, išarani grafiti u hodnicima ili prljav ulaz odbiju potencijalne kupce ili drastično umanje vrednost vaše nekretnine. Vodite računa o održavanju, jer vaša stvarna imovina zapravo počinje na samim glavnim ulaznim vratima vaše zgrade. Za uspešno navigiranje kroz procese kupoprodaje i pravilno upravljanje vlasništvom, edukacija je neophodna, a dodatne savete iz sveta nekretnina uvek možete pročitati na specijalizovanim adresama kao što je svetnekretnina.wordpress.com.