Sve o ozakonjenju objekata u Srbiji: Procedura i saveti

Jedna od vodećih tema o kojoj se u Srbiji decenijama govori jeste legalizacija, odnosno ozakonjenje bespravno izgrađenih objekata. Kako je Vlada Republike Srbije još 2015. godine usvojila osnovni Zakon o ozakonjenju objekata, pokrenut je složen i dugotrajan proces sa ciljem da se trajno reši problem nelegalne gradnje koja je, naročito u periodu od sedamdesetih do dvehiljaditih godina, uzela maha širom zemlje.

Glavni cilj ovog kompleksnog procesa jeste da se svi nelegalno izgrađeni objekti uvedu u zakonske okvire, čime bi vlasnici konačno stekli punu pravnu sigurnost nad svojom imovinom. Istovremeno, država i lokalne samouprave ostvaruju značajne prihode od poreza i taksi, uz striktno sprečavanje svake dalje divlje gradnje.

Danas, u martu 2026. godine, svedočimo konkretnim rezultatima najnovijih zakonskih izmena i potpune digitalizacije sistema. Ova modernizacija je umnogome ubrzala rešavanje zaostalih predmeta, donoseći stabilnost na tržištu nekretnina i olakšavajući građanima upis u katastar nepokretnosti.

Šta je zapravo ozakonjenje objekata i kako funkcioniše?

Ozakonjenje objekta, popularnije poznato kao legalizacija objekata, predstavlja pravni postupak naknadnog dobijanja građevinske i upotrebne dozvole za objekte koji su izgrađeni bez ovih neophodnih dokumenata. U praksi, najčešće se radi o porodičnim kućama, delovima kuća ili pomoćnim objektima na selu i periferiji gradova. Ipak, ovaj problem je i te kako prisutan i u stambenim zgradama, gde su najočigledniji primeri nelegalne gradnje nadogradnja dodatnih spratova, terasa ili pretvaranje zajedničkih prostorija u stambene jedinice.

Država je kroz različite zakone decenijama pokušavala da reši ovaj problem, ali se Zakon o ozakonjenju objekata pokazao kao najsveobuhvatniji pokušaj do sada, dajući jasan okvir i jasne sankcije za one koji pravila ne poštuju.

Zakonodavni okvir i ključne izmene do 2026. godine

Zakon o ozakonjenju objekata prvobitno je predvideo da se mogu ozakoniti svi objekti koji su jasno vidljivi na satelitskom snimku Republike Srbije iz 2015. godine. Vlasnici tada nisu mogli samostalno podnositi nove zahteve, već je postupak pokretan automatski za ranije podnete zahteve ili detaljnim popisom od strane opštinskih komisija. Građanima je, takođe, ostavljena mogućnost da građevinskoj inspekciji prijave svoj nelegalni objekat i tako iniciraju proces legalizacije.

Od roka iz 2023. do novih mera i digitalizacije

Poslednjim izmenama i dopunama Zakona iz 2018. godine bio je predviđen optimističan rok od pet godina za završetak svih započetih postupaka, odnosno do 2023. godine. Međutim, praksa na terenu je pokazala da je ogroman broj predmeta ostao nerešen usled birokratskih prepreka i nerešenih imovinskih odnosa. S obzirom na to da je divlja gradnja klasifikovana kao krivično delo, a da su lokalne samouprave u tom periodu donele relativno mali broj rešenja o rušenju, postalo je jasno da je problemu potreban drugačiji pristup.

Kako bi se proces drastično ubrzao i konačno priveo kraju, Vlada je usvojila strože i efikasnije izmene Zakona. Ove mere uvele su potpunu digitalizaciju procesa. Zahvaljujući softverskim rešenjima implementiranim tokom 2025. godine, procedure za objekte do 100 m² su maksimalno pojednostavljene. Pored toga, uvedene su i rigorozne kazne za svaku novu nelegalnu gradnju koja je evidentirana nakon najnovijih satelitskih snimaka. Nacionalni plan je da se do kraja 2027. godine reši velika većina preostalih slučajeva na nivou cele Srbije.

Postupak legalizacije: Potrebna dokumentacija, procedure i troškovi

Iako su procedure digitalizacijom donekle pojednostavljene, suštinska pravna dokumentacija ostaje slična i zahteva pažnju. Za uspešno ozakonjenje objekta i kasniji upis u katastar, vlasnik mora nadležnom organu dostaviti sledeće:

• Dokaz o odgovarajućem pravu na objektu ili zemljištu: To može biti overen ugovor o kupoprodaji, rešenje o nasleđivanju, pravosnažna sudska presuda ili, u specifičnim slučajevima, dokaz o statusu savesnog korisnika (poput višegodišnjih računa za komunalije, struju i slično).
• Izveštaj o zatečenom stanju objekta: Ovaj ključni dokument stručno izrađuje licencirani arhitekta ili inženjerski projektni biro. On obavezno sadrži elaborat geodetskih radova za objekte koji još uvek nisu ucrtani i upisani u katastar nepokretnosti.
• Dokaz o uplati takse za ozakonjenje: Iznos ove republičke takse zavisi od površine, namene i same lokacije objekta. Za standardne porodične kuće i stanove do 100 m² taksa je zadržana na pristupačnom nivou od 5.000 dinara. Važno je napomenuti da su određene ranjive kategorije građana, kao što su osobe sa invaliditetom i korisnici socijalne pomoći, oslobođene plaćanja ove takse ukoliko ispunjavaju zakonske uslove.

Koji objekti mogu, a koji ne mogu biti predmet ozakonjenja?

Osnovno pravilo jeste da predmet ozakonjenja mogu biti isključivo oni objekti koji su u građevinskom smislu završeni. Kada su u pitanju stambene zgrade, zakon toleriše situacije gde je dovoljno da su izvedeni barem grubi građevinski radovi sa postavljenim krovom i stolarijom. Ipak, postoje i objekti koji apsolutno ne podležu legalizaciji. Prema striktnim odredbama Zakona, to su sledeći slučajevi:

• Objekti izgrađeni na zemljištu koje je geološki nepovoljno za građenje (aktivna klizišta, močvarna tla).
• Građevine podignute od materijala koji ne garantuje dugoročnu trajnost, statičku stabilnost i sigurnost stanara.
• Objekti izgrađeni na površinama stroge javne namene ili u zaštitnim zonama (na primer, u zoni visokih dalekovoda, nacionalnih parkova, vodoizvorišta ili radio koridora).
• Objekti za koje je u ranijem periodu već pravosnažno i zvanično odbijen zahtev za legalizaciju.

Kada je reč o ruralnim područjima i objektima na selu, veoma je važno znati da stare kuće izgrađene do 1961. godine, kao i pomoćni poljoprivredni objekti izgrađeni do 1973. godine, uopšte ne podležu procesu ozakonjenja. Ovi objekti se, na osnovu starih propisa, po sili zakona već smatraju legalnim.

Stanje na tržištu nekretnina u martu 2026. godine: Izazovi i budućnost

Uprkos implementaciji novih mera i prelasku na digitalne platforme, proces legalizacije u velikim urbanim centrima poput Beograda, Novog Sada i Niša i dalje se povremeno suočava sa uskim grlima. Najnoviji statistički podaci iz prve polovine 2026. godine pokazuju da je broj rešenih predmeta drastično porastao u odnosu na period pre pet godina, ali nasleđeni problem iz prošlog veka i dalje zahteva posvećenost. Glavni kamen spoticanja najčešće predstavljaju izuzetno složeni imovinsko-pravni odnosi među suvlasnicima i ograničeni administrativni kapaciteti pojedinih opština.

Stručnjaci iz oblasti prometa nekretnina su godinama unazad upozoravali da je mera stopiranja prodaje nekretnina koje su u procesu legalizacije (uvedena 2018. godine) značajno umanjila ponudu na tržištu. Iako je osnovna namera te mere bila da se izvrši direktan pritisak na vlasnike da ubrzaju i završe proces ozakonjenja, ona je istovremeno „zamrzla“ veliki deo stambenog fonda. S primenom novih zakonskih rešenja i ubrzanim izdavanjem dozvola u 2026. godini, ponuda nekretnina sa čistim papirima se obogatila, što je direktno doprinelo stabilizaciji cena kvadrata u većim gradovima Srbije.

Zašto je legalizacija ključna za vlasnike i celokupno društvo?

Osim sticanja neophodne pravne sigurnosti i spokoja, legalizacija objekta donosi i veoma konkretne, merljive ekonomske prednosti. Legalizovani objekti imaju znatno veću tržišnu vrednost u odnosu na nelegalne. Kao takvi, oni se mogu potpuno nesmetano prodavati, kupovati, poklanjati i ostavljati u zakonsko nasledstvo bez straha od sudskih sporova. Pored toga, isključivo ozakonjen i u katastar upisan objekat može biti predmet bankarske hipoteke, što vlasnicima i potencijalnim kupcima otvara vrata za podizanje povoljnih stambenih kredita.

Gledano na širem, društvenom planu, uspešno sprovedena legalizacija kreira znatno uređenije i transparentnije tržište nekretnina. Ona omogućava pravednije povećanje prihoda lokalnih samouprava kroz sistemsku naplatu poreza na imovinu i stvara realne preduslove za kvalitetnije urbanističko planiranje gradova. Sredstva prikupljena od taksi za ozakonjenje zakonski se direktno reinvestiraju u komunalno opremanje infrastrukture – od izgradnje vodovoda i kanalizacije do asfaltiranja ulica – čime se direktno podiže kvalitet života u lokalnim zajednicama.