Kako stranci mogu da steknu pravo svojine na nekretnine u Srbiji

Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa precizno je regulisao pravo stranih lica, bilo da su u pitanju fizička ili pravna lica, da stiču pravo svojine na nepokretnostima na teritoriji Republike Srbije. Kako je tržište nekretnina u stalnom razvoju, kupovina nekretnina u Srbiji za strance postala je vrlo aktuelna tema, a sticanje vlasništva se u praksi odvija kroz dva osnovna pravna okvira: pravnim poslovima među živima, odnosno inter vivos (gde spadaju ugovor o kupoprodaji, ugovor o poklonu, ugovor o doživotnom izdržavanju i slično) i pravnim poslovima za slučaj smrti, odnosno mortis causa (sticanje nasleđivanjem).

Sticanje pravnim poslovima među živima (Inter vivos)

Članom 82a Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa propisano je da strana fizička i pravna lica koja obavljaju privrednu delatnost u našoj zemlji mogu, pod uslovima uzajamnosti, sticati pravo svojine na nepokretnostima koje su im neophodne za obavljanje te delatnosti (stav 1). Sa druge strane, strano fizičko lice koje ne obavlja delatnost u Republici Srbiji može, takođe pod uslovima uzajamnosti, sticati pravo svojine na stanu i stambenoj zgradi na isti način kao i državljani Republike Srbije (stav 2).

Takođe, u skladu sa članom 82a stav 2 pomenutog Zakona, važno je napomenuti da strano fizičko lice koje ne obavlja delatnost u Republici Srbiji ne može sticati svojinu na drugim vrstama zemljišta. Izuzetak se pravi isključivo ukoliko je u pitanju građevinsko zemljište na kome se nalazi stan ili stambena zgrada na kojoj stranci već stiču pravo svojine, odnosno ukoliko je u pitanju pripadajuće zemljište koje služi za redovnu upotrebu stana ili same stambene zgrade.

Ograničenja kod sticanja poljoprivrednog zemljišta

Strogi izuzetak postoji kada je u pitanju poljoprivredno zemljište. Zakonom o poljoprivrednom zemljištu izričito je propisano da strano fizičko, odnosno pravno lice ne može biti vlasnik poljoprivrednog zemljišta. U ovu kategoriju spadaju njive, vrtovi, voćnjaci, vinogradi, livade, pašnjaci, ribnjaci, trstici, močvare, kao i svako drugo zemljište koje se može privesti nameni za poljoprivrednu proizvodnju. Čak i sa najnovijim zakonskim usklađivanjima dostupnim u martu 2026. godine, zaštita domaćeg poljoprivrednog resursa ostaje prioritet, te su ove zakonske restrikcije za strane državljane i dalje čvrsto na snazi.

Pitanje uzajamnosti (reciprociteta) i spisak država

Sud, javni beležnik ili drugi organ pred kojim se postavi pitanje uzajamnosti (na primer, nadležna služba za katastar nepokretnosti), ukoliko već nema zvanična saznanja o tome, potrebno objašnjenje o postojanju uzajamnosti treba da zatraži od ministarstva nadležnog za poslove pravosuđa, odnosno Ministarstva pravde. Objašnjenje o uzajamnosti danas može zvaničnim putem zatražiti i svako drugo zainteresovano lice pre samog ulaska u proces kupoprodaje.

Pitanje vrste uzajamnosti koja je potrebna za sticanje nepokretnosti nije rigidno regulisano isključivo navedenim Zakonom. U pravnoj praksi se polazi od stava da za ovo sticanje nije nužno postojanje stroge ugovorne (diplomatske) uzajamnosti sa odnosnom stranom državom. Dovoljno je da zakonodavstvo te države dozvoljava mogućnost sticanja nepokretnosti za naša lica pod uslovima koji nisu bitno teži od uslova koje propisuje domaći Zakon, kao i da se u praksi dozvoljava državljanima Republike Srbije da stiču nepokretnosti na teritoriji odnosne države (takozvani faktički reciprocitet).

Republika Srbija ima uspostavljenu ugovornu uzajamnost u pogledu sticanja prava svojine na nepokretnostima putem pravnih poslova inter vivos od strane fizičkih lica sa manjim brojem država, i to po osnovu starih ugovora o trgovini i plovidbi zaključenih još u prvoj polovini dvadesetog veka. U nekima je uzajamnost izričito ugovorena, a kod nekih se primenjuje klauzula najpovlašćenije nacije. To su sledeće države: Velika Britanija, Sjedinjene Američke Države, Kraljevina Holandija i Japan.

Što se tiče ostalih zemalja sveta sa kojima uzajamnost nije uspostavljena kroz direktne ugovore, Ministarstvo pravde je, analizom stranih zakona i razmenom diplomatskih nota, utvrdilo postojanje uzajamnosti sa brojnim državama. Prema ažuriranim podacima, ovaj spisak danas obuhvata sledeće države:

Argentina, Australija, Austrija, Bahrein, Belize, Belgija, Belorusija, Bosna i Hercegovina, Brazil, Britanska Devičanska Ostrva, Bugarska, Velika Britanija, Grčka, Danska, Dominikanska Republika, Egipat, Izrael, Iran, Irska, Italija, Japan, Jermenija, Južnoafrička Republika, Jordan, Republika Kazahstan, Kanada, Kina, Kipar, Liban, Letonija, Litvanija, Lihtenštajn, Luksemburg, Mađarska, Malta, Maroko, Meksiko, Moldavija, Nemačka, Novi Zeland, Norveška, Panama, Peru, Poljska, Portugalija, Ruska Federacija, Rumunija, Sjedinjene Američke Države, Singapur, Sirija, Slovačka, Slovenija, Turska, Uzbekistan, Ukrajina, Finska, Francuska, Holandija, Hrvatska, Crna Gora, Češka, Švajcarska, Švedska, Španija, Ujedinjeni Arapski Emirati, Azerbejdžan, El Salvador, Katar, Kuba, Senegal, Jemen i Gruzija.

Ukoliko država iz koje kupac dolazi nije navedena na ovom spisku, postupak utvrđivanja uzajamnosti je verovatno u toku ili tek treba da se pokrene. U tom slučaju, neophodno je zvanično se obratiti zahtevom Ministarstvu pravde radi dobijanja pravnog objašnjenja pre potpisivanja predugovora ili ugovora o kupoprodaji nepokretnosti.

Sticanje svojine na nepokretnostima nasleđivanjem (Mortis causa)

Članom 82b Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa propisano je da strana fizička lica mogu, pod uslovima uzajamnosti, sticati pravo svojine na nepokretnostima koje se nalaze na teritoriji Republike Srbije nasleđivanjem pod istim uslovima kao i domaći državljani.

Sticanje nepokretnosti je sa jednim brojem zemalja uređeno bilateralnim ugovorima o pravnoj pomoći koji sadrže klauzulu nacionalnog tretmana. Ovi ugovori predviđaju da državljani jedne strane ugovornice mogu nasleđivati imovinu na teritoriji druge strane pod istim uslovima i u istom obimu kao i domaći državljani. Na ovaj način je obezbeđena sigurna ugovorna (diplomatska) uzajamnost. Ovakvo rešenje je sadržano u ugovorima o pravnoj pomoći, ugovorima o trgovini i plovidbi sa sledećim državama:

Austrija, Belorusija, Bosna i Hercegovina, Bugarska, Velika Britanija, Japan, Mađarska, Mongolija, Poljska, Rusija, Rumunija, Ukrajina, SAD, Slovačka, Crna Gora, Holandija, Češka i Slovenija.

Međutim, važno je istaći da za sticanje svojine nasleđivanjem nije striktno neophodno postojanje ugovornog reciprociteta. U praksi je dovoljan i faktički reciprocitet po ovom pitanju. Pravni sistem polazi od pretpostavke da svaka država priznaje pravo nasleđivanja nepokretnosti našim državljanima do dokaza o suprotnom. To u prevodu znači da strani državljani mogu neometano nasleđivati nepokretnosti na teritoriji Republike Srbije na osnovu pretpostavljene faktičke uzajamnosti, s tim što zainteresovane strane (poput drugih naslednika) u sudskom postupku mogu dokazivati suprotno.

Modernizacija procesa: Uloga javnih beležnika i e-Katastra

Gledajući iz perspektive 2026. godine, proces sticanja prava svojine za strance je značajno olakšan kroz potpunu digitalizaciju sistema. Nakon što se utvrdi postojanje uzajamnosti, overa kupoprodajnog ugovora se obavlja isključivo kod nadležnog javnog beležnika (notara) na čijem se području nalazi nekretnina. Za strane državljane koji ne govore srpski jezik, obavezno je prisustvo ovlašćenog sudskog prevodioca prilikom solemnizacije ugovora.

Javni beležnik danas po službenoj dužnosti, putem digitalnog sistema, prosleđuje ugovor e-Katastru radi upisa prava svojine i nadležnoj poreskoj upravi, čime je birokratija svedena na minimum. Strani državljani sada znatno brže dobijaju rešenje o upisu u katastar nepokretnosti, što čitav proces investiranja u nekretnine u Srbiji čini transparentnim, brzim i pravno izuzetno sigurnim.