Kako evropski pravni okviri oblikuju moderno tržište nekretnina

Posredovanje u prometu i zakupu nepokretnosti nije regulisano jedinstveno na nivou Evropske unije, već je ova oblast prepuštena regulaciji na nivou zemalja članica uz obavezu usklađivanja sa pojedinim odredbama Direktive o uslugama na unutrašnjem tržištu (2006/123/EC). Regulisanje posebnim zakonima prisutno je u većini zemalja članica EU, dok je u ostalima ova oblast regulisana u okviru opštih zakona koji uređuju oblast trgovine i usluga.

Danas, u martu 2026. godine, svedoci smo ubrzane digitalizacije i uvođenja strogih evropskih direktiva o sprečavanju pranja novca (AML direktive) i obaveznim sertifikatima o energetskoj efikasnosti. Ovi novi standardi dodatno oblikuju način na koji agencije za nekretnine posluju širom Evrope, namećući viši stepen transparentnosti i pravne sigurnosti za sve učesnike u kupoprodajnim procesima.

Pravni okviri i regulacija tržišta nekretnina u Evropi

Francuska: Zakon Hoguet i savremena digitalizacija

Oblast posredovanja u prometu nepokretnosti u Republici Francuskoj regulisana je Zakonom o posredovanju (Loi Hoguet) koji je na snazi od 1970. godine, uz Dekret donet 20. jula 1972. godine. Iako star, ovaj zakon je doživeo brojne revizije kako bi se prilagodio digitalnom dobu u kojem danas živimo. Koristi se za sve vrste posredovanja, a između ostalog i za profesionalno posredovanje u prometu nekretninama.

Odredbe ovog zakona odnose se na fizička i pravna lica koja se ovim bave u praksi, a obuhvataju uslužne delatnosti kao što su:

• kupovina, prodaja, zamena, zakup ili podzakup stambenih objekata (završenih, nezavršenih, nameštenih ili nenameštenih),
• kupovina, zakup ili prodaja poslovnog prostora,
• upravljanje nepokretnostima i održavanje objekata.

Da bi agent za nekretnine u Francuskoj mogao legalno da posluje, mora da ispuni sledeće uslove:

• propisane akademske kvalifikacije, stručnost i iskustvo,
• profesionalnu dozvolu – licencu (carte professionnelle), koja se danas izdaje i obnavlja u digitalnom formatu,
• profesionalno osiguranje od odgovornosti i štete,
• garanciju banke za iznos novca koji drži u ime klijenta (nedozvoljeno je primanje novca ukoliko garancija glasi na sumu manju od propisanog minimuma, koji je istorijski iznosio 85.000 EUR, a danas prati inflatorna usklađivanja),
• stope provizije moraju biti jasno definisane u punomoćju i vidno istaknute u kancelariji, kao i na zvaničnoj veb-stranici agencije.

Stope provizije su bile fiksne po zakonu do 1987. godine, kada je izvršena deregulacija cena usluga, što je omogućilo slobodno formiranje cena na tržištu nekretnina.

Velika Britanija: Zaštita potrošača i post-Bregzit standardi

U Velikoj Britaniji, bez obzira na njen izlazak iz Evropske unije, oblast posredovanja u prometu nepokretnosti ostala je regulisana Zakonom o agentima za nekretnine (The Estate Agents Act) iz 1979. godine, sa ključnim dopunama sadržanim u Consumers, Estate Agents and Redress Act iz 2007. godine. Do 2026. godine, britansko tržište je dodatno pooštrilo pravila u vezi sa transparentnošću digitalnih platformi za oglašavanje.

Zakonom je regulisano poslovanje agencija i agenata za promet nepokretnosti, propisani su uslovi za obavljanje ovog posla, kao i stroge kaznene odredbe. Uređena su i pitanja nadzora, informisanja, vođenja i osiguranja računa klijenta.

• tačnom iznosu provizije,
• svim pratećim taksama i troškovima,
• visini provizije ukoliko je nepokretnost povučena sa tržišta bez prodaje, ili bez znanja agenta,
• detaljima o uslovima kada je doplata neophodna,
• svim uslugama koje će biti ponuđene klijentima, i to isključivo pismenim putem (uključujući e-mail i digitalne ugovore), pre nego što nalogodavac pristane na posredovanje.

Agent mora promptno i u pisanoj formi objaviti svaki vid ličnog interesa koji on, ili sa njim povezana lica, imaju u vezi sa transakcijom, i to pre početka pregovora. Pritom ne sme da traži niti da primi depozit za prodaju imovine u kojoj ima lični interes. Tokom pregovora, svi uključeni u transakciju moraju biti tretirani jednako i pošteno.

Takođe, propisano je da agent mora obavestiti klijenta o svim ponudama potencijalnih kupaca, osim onih za koje je klijent napismeno naveo da ne želi obaveštenja (npr. ponude ispod tražene cene). Svi depoziti moraju biti strogo čuvani na specijalnim namenskim računima u ovlašćenim finansijskim institucijama.

SR Nemačka: Nova pravila za raspodelu provizije

Oblast posredovanja u prometu nepokretnosti u SR Nemačkoj decenijama se oslanjala na Saveznu uredbu iz 1974. godine. Tradicionalno, kupac je bio taj koji je preuzimao teret plaćanja agencijske provizije koja se kretala oko 3.5% od cene nekretnine. Međutim, zakonodavstvo je evoluiralo.

Zahvaljujući zakonskim reformama koje su započele krajem 2020. godine, a koje su do 2026. godine postale apsolutni standard, uveden je princip ravnopravne raspodele troškova (Bestellerprinzip kod prodaje). Danas je zakonski regulisano da se agencijska provizija najčešće deli na ravne časti (50:50) između prodavca i kupca. Time je tržište nekretnina u Nemačkoj postalo znatno pravednije za kupce, dok agencije za nekretnine i dalje osiguravaju visok nivo profesionalne usluge.

Portugalija: Strogo licenciranje i institucionalni nadzor

Obavljanje delatnosti posredovanja u prometu nepokretnosti u Portugaliji regulisano je rigoroznim Zakonom br. 211/2004 (Decreto-Lei n° 211/2004). U praksi, licencu za posredovanje odobrava specijalizovani institut (nekada InCI, a danas unapređeni regulatorni organi za nadzor tržišta). Licence se izdaju na period od tri godine, nakon čega agenti prolaze kroz proces resertifikacije.

Provizija se plaća po realizaciji pravnog posla, osim u slučajevima kada ugovoreni posao nije realizovan isključivom krivicom klijenta. U tom slučaju, posrednik zadržava pravo na naknadu za uloženi trud i marketing. Da bi agencija za nekretnine uopšte mogla da otpočne sa radom, vlasnik mora priložiti dokaz o polisu osiguranja od profesionalne odgovornosti.

Regulatorno telo vodi centralni Registar posrednika, koji je danas potpuno digitalizovan i dostupan građanima na uvid. Ovaj registar sadrži ime agencije, sedište, podatke o licenciranim agentima, kao i evidenciju o svim izrečenim kaznama i suspenzijama, koje se kreću u rasponu od 5.000 EUR do 35.000 EUR, u zavisnosti od težine prekršaja.

Uticaj evropskih modela na tržište nekretnina u Srbiji do 2026. godine

Zanimljivo je istaći da je upravo portugalski zakon poslužio kao osnovni model za izradu Zakona o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti u Republici Srbiji. Otkako je ovaj zakon usvojen i implementiran, srpsko tržište nekretnina doživelo je potpunu transformaciju.

Danas, u 2026. godini, tržište nekretnina u Srbiji funkcioniše po najvišim evropskim standardima. Uveden je javan i transparentan Registar posrednika pri Ministarstvu trgovine, agenti su u obavezi da polože stručni ispit kako bi dobili licencu, a zaštita potrošača je podignuta na viši nivo. Uvođenjem e-Notara, digitalne overe ugovora i strogih pravila o sprečavanju pranja novca, kupoprodaja stanova i poslovnih prostora u Srbiji postala je bezbednija, efikasnija i u potpunosti usklađena sa modernim evropskim tokovima.