18
Oct
Kupovina nekretnine od više suvlasnika
Neretko se dešava da se stan, kuća ili zemljište na osnovu ostavinske rasprave raspodeli na više lica koji postaju suvlasnici nekretnine. Na šta treba obratiti pažnju kada se kupuje nekretnina sa više suvlasnika objašnjava nam advokat Davor Jevremović.

Pravo susvojine predstavlja pravo dva ili više lica na fizički nepodeljenoj stvari određeno u idealnom delu (1/2, 1/4 , 1/8, i sl..).

Ovo pravo mogu imati fizička i pravna lica, i tada idealni deo (udeo) nije određen, što znači da svi suvlasnici zajedno imaju onoliko prava na nepokretnosti koliko bi imalo jedno lice da je isključivi vlasnik iste.

Kada se neki kupac odluči da kupi nekretninu od više suvlasnika, ukoliko postoji saglasnost svih suvlasnika zaključuje se klasičan Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, s tim što su na strani prodavca svi suvlasnici sa svojim idealnim udelima.

Pravilo je da svaki suvlasnik u slučaju ovakve kupoprodaje dobije procentualno utvrdjeni iznos novca koliki je njegov procenat ( udeo ) u nepokretnosti, te se kupac Ugovorom obavezuje da svakom suvlasniku posebno ( na njegov račun ), isplati deo koji mu pripada, dok se suvlasnici obavezuju da nakon isplate kupoprodajne cene, izdaju kupcu izjavu ( clausulu intabulandi ), i to svaki suvlasnik posebno, kojom izjavom omogućavaju kupcu da se može bez njihovog daljeg učešća ili saglasnosti, uknjižiti na nepokretnosti kao vlasnik 1/1.

Kupac takodje može kupiti samo od jednog suvlasnika njegov idealni udeo u nepokretnosti.

Ovde kupac mora voditi računa, da li je taj suvlasnik (prodavac svog idealnog udela u nepokretnosti ), prethodno ponudio na prodaju svoj idealni udeo ostalim suvlasnicima, i to po ceni po kojoj planira da proda ovaj udeo kupcu (pravo preče kupovine). Više o tome možete pročitati klikom ovde.

Ukoliko postoji dokaz o tome da je prodavac suvlasnik prethodno ponudio svim ostalim suvlasnicima na prodaju svoj idealni udeo po istoj ceni, kupac može zaključiti Ugovor o kupoprodaji pred nadležnim Javnim beležnikom.

U suprotnom, kupac dolazi u situaciju, bez obzira ako Ugovor bude overen kod Javnog beležnika, da neki od suvlasnika, kome nije ponuđen suvlasnički udeo na kupovinu, pokrene odgovarajući sudski postupak u kome može poništiti Ugovor o kupoprodaji i automatski plaćajući iznos koji je kupac dao na ime kupovine suvlasničkog udela, postati vlasnik tog suvlasničkog udela.

Tada kupcu preostaje jedino pravo da sudskim putem od prodavca-suvlasnika traži povraćaj datog iznosa na ime kupoprodaje, a ne i pravo da traži utvrđenje suvlasničkog udela u nepokretnosti.

Kupovina suvlasničkog udela, kao što je gore navedeno, uglavnom u praksi može značiti potencijalne probleme za kupca, jer pre svega on ne zna tačno i opredeljeno koji je to suvlasnički udeo u nepokretnosti kupio, ne zna da li će moći svoj udeo i koristiti (potrebna saglasnost suvlasnika), te se ovakva kupoprodaja nepokretnosti obično dešava kod zemljišta, pa kasnije svi suvlasnici mogu fizičkom deobom istog, opredeliti svoje suvlasničke udele i napraviti isključivo vlasništvo na svom udelu. Npr… ( jedna kat. parcela od 10 ari (br. 1001)…..5 suvlasnika…nakon fizičke deobe svaki suvlasnik dobija po 2 ara ( i kat. parcele se obeležavaju kao - 1001/1, 1001/2, 1001/3, 1001/4 i 1001/5 ).