Kako strani investitori dobijaju boravak kupovinom nekretnina u Srbiji

Dugi niz godina u Republici Srbiji vođena je debata o nedostatku propisa koji stranim investitorima garantuju trajno prebivalište u slučaju da su investirali određen iznos novca u srpsku privredu ili u nepokretna dobra. Ranije su investitori mogli da dobiju privremeni boravak samo ako ispune stroge uslove iz Zakona o strancima, kao i svi ostali strani državljani (ako stupe u brak sa državljaninom Srbije, na osnovu zaposlenja, školovanja, studiranja i dr.).

Najčešće se na njih primenjivao kratkotrajni boravak do 90 dana, nakon čega su morali da napuste Srbiju, uz ograničenje da ne mogu boraviti duže od 180 dana u toku jedne godine. Ovakvo stanje nije bilo dobro za privlačenje kapitala i za konkurentnost Srbije u odnosu na druge zemlje u regionu, naročito u pogledu privlačenja onih koji su zainteresovani za domaće tržište nekretnina. Srećom, situacija se do marta 2026. godine znatno promenila u korist povoljnije investicione klime.

Globalna praksa i programi privlačenja kapitala

U svetu je uobičajeno da investitori koji ulažu svoj novac u kupovinu nekretnina u inostranstvu lakše dođu do rezidencijalnog statusa u državi u kojoj su kupili nekretninu. Većina razvijenih država, kao i mnoge države u razvoju, imaju propise kojima su utvrđeni uslovi po kojima se stranim investitorima daje boravak, ukoliko njihova investicija pređe određen iznos. Neke države stranim investitorima pod određenim uslovima daju i svoje državljanstvo. Obično se propisuje minimalni iznos investicije, privredni sektori u koje treba da se investira i drugi uslovi, uključujući rigorozne bezbednosne provere.

Sjedinjene Američke Države su 1992. godine donele propis „EB-5 Immigrant Investor Program“, koji je postao najpoznatiji u svetu i privukao stotine milijardi stranih investicija. Administracija predsednika Donalda Trampa, a kasnije i naredne administracije, menjale su ovaj propis, tako da je minimalna investicija rasla kako bi pratila stopu inflacije, ali je investiranje u američko tržište nekretnina i dalje ostalo primamljivo za kupce iz NR Kine, Indije, Brazila i EU. S druge strane, u Evropi je nekada bio izuzetno popularan grčki program zlatna viza, koji je investitorima garantovao boravak za kupovinu nekretnine u iznosu od 250 hiljada evra. Međutim, suočena sa stambenom krizom, Grčka je, poput Španije i Portugala, do 2026. godine drastično pooštrila pravila, podigavši prag investiranja u popularnim zonama na čak 800.000 evra.

Nova era za tržište nekretnina u Srbiji u 2026. godini

Zatvaranje vrata tradicionalnih evropskih programa stvorilo je jedinstvenu šansu za našu zemlju. Republika Srbija je uzela u obzir iskustva drugih zemalja i u prethodnim godinama modernizovala svoj Zakon o strancima. Iako nije uveden direktan program kupovine pasoša, izmenjeni zakonodavni okvir omogućio je da se na osnovu posedovanja nepokretnosti znatno lakše dobije odobrenje za dugoročni privremeni boravak, koji sada mnogo brže i izvesnije vodi ka stalnom nastanjenju. Uspostavljeni su jasni bezbednosni kriterijumi i mere nadzora koje strani investitori moraju da ispune, čime se štiti interes države, a istovremeno snažno podstiče ekonomija.

Prednosti za domaću privredu i međunarodna konkurentnost

Republika Srbija je modernizacijom imigracionih i imovinskih propisa drastično poboljšala svoju konkurentnost u odnosu na okruženje. Tome u prilog ide i činjenica da danas imamo aktivne i strateški važne sporazume o slobodnoj trgovini sa Evropskom unijom, Kinom, Evroazijskom unijom, Turskom i državama CEFTA regiona. Primena ovih propisa se posebno povoljno odrazila na naše tržište nekretnina, s obzirom na to da su birokratske barijere svedene na minimum kroz potpunu digitalizaciju katastarskih i administrativnih sistema.

Danas se sve veći broj stranaca odlučuje na investiranje u nekretnine u Srbiji. Mnogi su zainteresovani ne samo za povremeni dolazak, već za sticanje sigurnog prebivališta, preseljenje čitavih porodica, školovanje dece na domaćim i međunarodnim univerzitetima ili pokretanje inovativnih biznisa. Ovo se posebno odnosi na građane iz zemalja u razvoju, iz država koje su nekada bile članice Pokreta nesvrstanih (gde Srbija tradicionalno uživa veliki ugled), ali i na visokokvalifikovane stručnjake iz Zapadne Evrope i Severne Amerike koji traže sigurno i otvoreno poslovno okruženje.

Struktura stranih kupaca na tržištu danas

Zahvaljujući pravnoj sigurnosti i atraktivnim prinosima od rente, značajno se povećao broj kupaca luksuznih, stambenih i komercijalnih nekretnina. I dalje dominiraju kupci iz Ruske Federacije i NR Kine, koji su, uz tradicionalne kupce iz našeg regiona i brojne pripadnike dijaspore, najbrojniji na tržištu nekretnina u Srbiji. Pored njih, u periodu do marta 2026. godine primećen je snažan talas investitora sa Bliskog Istoka, koji u srpskim nekretninama vide dugoročnu sigurnost za svoj kapital u vreme globalnih geopolitičkih previranja.

Ovakav strateški pristup, gde se strani kapital integriše u domaće tokove kroz transparentan i pravično regulisan boravak, pokazao se kao pun pogodak za stabilan rast građevinskog sektora, privlačenje deviznog kapitala i generalno jačanje makroekonomske pozicije Republike Srbije na mapi Evrope.