Kako zaštititi svoja prava pri kašnjenju investitora i raskidu ugovora

Problematika kašnjenja investitora prilikom izgradnje stambenih objekata i dalje je jedna od najčešćih prepreka sa kojima se suočavaju kupci nekretnina u Srbiji. Situacija postaje znatno složenija kada kupac odluči da prekine saradnju i zahteva povraćaj uloženih sredstava, a već je ostvario određena poreska oslobođenja.

Naime, činjenica da je kupac već iskoristio mogućnost povraćaja PDV-a za kupovinu prvog stana, predstavlja izuzetno otežavajuću okolnost oko eventualnog raskida Ugovora o kupoprodaji stana, odnosno povraćaja datog novca. U ovakvim slučajevima, pravni i poreski mehanizmi zahtevaju posebnu pažnju kako bi se izbegli dodatni finansijski gubici i neplanirane komplikacije sa državnim organima.

Kupovina nekretnine u izgradnji nosi određene rizike, a pravna zaštita kupca u velikoj meri zavisi od toga kako je sastavljen sam kupoprodajni ugovor i koji su mehanizmi obezbeđenja u njemu predviđeni.

Poreske posledice raskida ugovora za prvi stan

Kada se ugovor raskine zbog neispunjenja obaveza od strane investitora, pravna situacija se u teoriji vraća u pređašnje stanje. Međutim, ukoliko je Poreska uprava već isplatila povraćaj poreza na dodatu vrednost na osnovu tog ugovora, nastaje specifičan problem. Prema aktuelnim poreskim propisima i praksi koja je na snazi do marta 2026. godine, kupac je dužan da vrati celokupan iznos refundiranog PDV-a nadležnom poreskom organu, jer je pravni osnov sticanja stana (i samog oslobođenja) nestao raskidom ugovora.

Ovo stvara dvostruki pritisak na kupce nekretnina. Sa jedne strane, oni moraju da potražuju svoj uplaćeni novac od investitora koji kasni sa radovima, dok sa druge strane paralelno moraju da regulišu dugovanja prema državi kako bi izbegli prinudnu naplatu i visoke zatezne kamate.

Kašnjenje investitora i značaj ugovorne kazne (penala)

Da bi se kupac adekvatno zaštitio od probijanja rokova izgradnje, najefikasniji preventivni mehanizam predstavlja precizno definisanje penala u samom predugovoru ili konačnom ugovoru. Međutim, u praksi se često dešava da ovi zaštitni elementi budu potpuno izostavljeni, najčešće zbog tipskih ugovora koje nameću sami investitori.

Ukoliko Vašim Ugovorom o kupoprodaji nisu predviđeni penali (ugovorna kazna za nepoštovanje odredbi ugovora), situacija za kupca postaje pravno znatno zahtevnija. Bez unapred definisane ugovorne kazne u formi procenta ili fiksnog iznosa, ne postoji automatizovan način da se investitor obaveže na isplatu novca za svaki dan ili mesec kašnjenja.

Naplata štete sudskim putem

U situacijama gde ugovorni penali nisu predviđeni, jedini način da nadoknadite Vašu štetu je sudskim putem, i to preko podnošenja tužbe za naknadu štete. U ovom parničnom postupku teret dokazivanja je isključivo na kupcu. Pred nadležnim sudom morate da dokažete da ste pretrpeli stvarnu materijalnu štetu u nekom tačno određenom iznosu, a isključivo iz razloga nepoštovanja obaveze investitora oko ugovorenog roka završetka radova.

Kako dokazati materijalnu štetu na sudu?

Dokazivanje štete na sudu zahteva prikupljanje i prilaganje validnih materijalnih dokaza. Najčešći primer štete koju kupci trpe usled probijanja rokova za useljenje jeste plaćanje mesečne zakupnine (kirije) za stan u kojem žive dok čekaju završetak svoje nove nekretnine. Sudska praksa pokazuje da sudovi prihvataju formalne ugovore o zakupu i dokaze o redovno plaćenoj kiriji preko bankovnog računa kao čvrst osnov za naknadu štete.

Pored zakupnine, pretrpljena šteta može obuhvatati i dodatne neplanirane troškove, kao što su troškovi skladištenja nameštaja u magacinima, ili plaćanje penala za preuranjeno povlačenje sredstava iz banke. S obzirom na to da su sudski procesi protiv investitora često dugotrajni i kompleksni, uvek se preporučuje detaljna pravna analiza ugovora i procena solventnosti investitora pre samog pokretanja parnice.