Sve što treba da znate o predugovoru za kupovinu nekretnine

Predugovor je ugovor kojim se ugovorne strane obavezuju da docnije zaključe drugi ugovor čiji su bitni sastojci već određeni u predugovoru. Taj drugi ugovor na čije se zaključenje ugovorne strane obavezuju naziva se glavni, konačni ili definitivni ugovor.

Predugovorom se zasniva jedna privremena veza između lica koja ga zaključuju, jer je njegov cilj postignut čim konačni ugovor bude zaključen. To znači da se zaključenjem konačnog ugovora ispunjava predugovor.

Pravna snaga i bitni elementi predugovora

Da bi predugovor obavezivao na zaključenje glavnog ugovora, neophodno je da ugovorne strane u predugovoru odrede bitne sastojke glavnog ugovora (čl. 45. st. 3. Zakona o obligacionim odnosima). One obično određuju i rok za zaključenje glavnog ugovora, ali na to nisu obavezne, jer u našem pravu ugovaranje tog roka nije uslov punovažnosti predugovora.

Za razliku od roka za zaključenje glavnog ugovora, koji nije obavezan elemenat punovažnosti predugovora, forma je apsolutno obavezna. Danas, prateći savremene pravne standarde u 2026. godini, pravila su rigorozna: pismena forma i solemnizacija, odnosno overa kod javnog beležnika (notara) je neophodna. Dakle, ukoliko neki predugovor nije overen od strane javnog beležnika, on ne proizvodi pravno dejstvo u pogledu prometa nepokretnosti.

Pratite nas na

Uloga predugovora u procesu dobijanja stambenog kredita

U aktuelnoj praksi prometa nekretnina, predugovor o kupoprodaji nepokretnosti igra ključnu ulogu prilikom apliciranja za stambeni kredit kod poslovnih banaka. Banke zahtevaju overen predugovor kao osnovni dokument na osnovu kojeg započinju proceduru odobravanja sredstava. Pored toga, zahvaljujući potpunoj digitalizaciji katastarskog sistema, odmah nakon overe predugovora kod notara, podatak o sklopljenom pravnom poslu se elektronski prosleđuje Republičkom geodetskom zavodu. Na taj način se automatski vrši predbeležba, čime se kupac maksimalno štiti od eventualnih višestrukih prodaja iste nekretnine, što pruža vrhunsku pravnu sigurnost na današnjem dinamičnom tržištu.

Kapara: Pravila, visina i posledice odustajanja

Ako je u trenutku zaključenja predugovora jedna ugovorna strana dala drugoj ugovornoj strani izvestan iznos novca kao znak da je ugovor zaključen (kapara), ugovor se smatra zaključenim kad je kapara data, ako nije što drugo ugovoreno. Kada se ugovara kapara u okviru predugovora o kupoprodaji nepokretnosti, ona obično u praksi iznosi 10% od ugovorene kupoprodajne cene, mada taj procenat može blago varirati u zavisnosti od dogovora strana.

Prilikom ugovaranja kapare, ugovorne strane mogu predvideti da u slučaju da krivicom jedne ugovorne strane ne dođe do zaključenja glavnog ugovora, ugovorna strana koja je kriva za nezaključenje mora nadoknaditi štetu drugoj ugovornoj strani. Ukoliko je to slučaj na strani prodavca, isti je u obavezi da kupcu vrati dvostruki iznos primljene kapare. Sa druge strane, kada do zaključenja glavnog ugovora ne dođe krivicom kupca, prodavac ima pravo da zadrži u potpunosti primljeni iznos kapare.

Šta se dešava ako predugovor sa kaparom nije overen?

Veoma je važno naglasiti da ovo sve važi SAMO U SLUČAJU da je predugovor overen kod nadležnog javnog beležnika. U suprotnom, kapara ne proizvodi ovo specifično stvarnopravno dejstvo, i neregularni predugovor sa kaparom bi pred zakonom predstavljao samo običan ugovor o zajmu.

Ukoliko se predugovor ne overi, kupac u slučaju spora ima pravo isključivo na povraćaj datog novca (tretiranog kao zajam) kroz redovni parnični postupak, ali ne i na isplatu dvostrukog iznosa kapare. Takođe, na osnovu neoverenog predugovora ne može se sudskim putem zahtevati prinudno zaključenje glavnog ugovora, što jasno ukazuje na to koliko je notarska overa danas presudna za pravnu zaštitu i sigurnost obe ugovorne strane.