Da li partner može kupiti stan na kredit od nevenčanog supružnika?

Sve veći broj parova danas bira zajednički život bez formalnog sklapanja braka, što sa sobom donosi brojne specifične pravne i finansijske situacije.

Jedno od najčešćih pitanja odnosi se na imovinske odnose, tačnije na mogućnost da jedan nevenčani suprug kupi na kredit stan u kome porodica već živi, a čiji je vlasnik formalno drugi partner. U praksi se često susrećemo sa ovakvim dilemama, a rešavanje ovog pitanja zavisi isključivo od trenutka, porekla novca i samog načina sticanja nekretnine o kojoj je reč.

Pravni status nekretnine i imovinski odnosi u vanbračnoj zajednici

Kada razmatramo pravni okvir, važno je napomenuti da su po zakonima Republike Srbije, bračna i vanbračna zajednica u potpunosti izjednačene kada je reč o imovinskim pravima. Ipak, da bi se utvrdilo da li vaš partner može pravno i formalno da otkupi stan od vas putem stambenog kredita, ključno je definisati čija je to zapravo imovina.

Šta se dešava ako je stan stečen tokom zajednice?

Osnovno pravilo porodičnog prava nalaže da imovina koja je stečena radom tokom trajanja zajednice predstavlja zajedničku imovinu. Dakle, ukoliko ste u toku trajanja vanbračne zajednice stekli predmetni stan u kome živite vas troje, on po zakonu već ima pravo na ½ istog. U ovakvoj situaciji, prodaja stana njemu putem kredita pravno nema smisla, niti bi bila lako sprovodiva pred nadležnim organima, jer se on već smatra suvlasiocem, bez obzira na to što ste možda samo vi formalno upisani kao jedini vlasnik u katastru nepokretnosti.

Kupovina stana koji predstavlja posebnu imovinu

U suprotnom, ukoliko je stan vaša posebna imovina – odnosno ako ste ga nasledili, dobili na poklon ili kupili od sopstvenih sredstava pre nego što je vaša vanbračna zajednica uopšte započela – on je u potpunosti u mogućnosti da kupi navedeni stan na kredit. U tom slučaju, vi nastupate kao prodavac, a vaš nevenčani suprug kao kupac, baš kao što bi to bio slučaj sa bilo kojim trećim, nepoznatim licem. Pravno gledano, ne postoje nikakve prepreke za zaključenje i overu kupoprodajnog ugovora kod javnog beležnika.

Bankarski uslovi i odobravanje stambenih kredita u 2026. godini

Iako je zakon potpuno jasan po pitanju vlasništva, kupovina stana na kredit između partnera zahteva posebnu pažnju prilikom podnošenja zahteva komercijalnoj banci. Tokom marta 2026. godine, uslovi za odobravanje stambenih kredita usklađeni su sa aktuelnim regulatornim merama Narodne banke Srbije i opštim, dinamičnim kretanjima na tržištu nekretnina.

Banke često sa izuzetnim oprezom posmatraju kupoprodaju nekretnina između srodnika, bračnih, pa i vanbračnih partnera. Glavni razlog za ovakav stav poslovnih banaka je sprečavanje fiktivnih ugovora čiji je jedini, skriveni cilj podizanje gotovine iz banke (takozvano nenamensko izvlačenje novca kroz stambeni kredit). Da bi banka odobrila stambeni kredit vašem nevenčanom suprugu za kupovinu vašeg stana, biće neophodno da detaljno dokumentujete pravnu istoriju stana i uverite banku da je kupoprodajna transakcija stvarna i ekonomski opravdana.

Procedura, porez i potencijalne prepreke

Ukoliko uspešno rešite interne bankarske procedure i dokažete poreklo imovine, vaš nevenčani suprug će morati da ispuni sve standardne uslove za dobijanje kredita. To danas uključuje odgovarajuću kreditnu sposobnost, redovna mesečna primanja, obavezno učešće za stambeni kredit (koje u 2026. godini najčešće iznosi minimum 20% od procenjene vrednosti nekretnine) i obezbeđivanje adekvatne hipoteke.

Takođe, izuzetno je važno imati na umu da se pri ovakvim transakcijama po zakonu plaća porez na prenos apsolutnih prava koji iznosi 2.5%, osim ukoliko kupac ne ispunjava stroge uslove za oslobođenje od poreza kao kupac svog prvog stana. Zbog svih ovih specifičnosti i potencijalnih prepreka, pre pokretanja celog procesa procene i overe kod notara, topla preporuka je direktna konsultacija sa kreditnim savetnikom u vašoj matičnoj banci kako biste sagledali sve troškove i izbegli eventualna odbijanja kreditnog zahteva.