Sve što treba da znate pre kupovine stana u nadogradnji

Kupovina stana u nadogradnji može predstavljati odličnu priliku za rešavanje stambenog pitanja ili isplativu investiciju, ali sa sobom nosi specifične pravne izazove. Kako se tržište nekretnina konstantno menja, a zakonske regulative postaju sve strože, veoma je važno da kupci znaju na šta tačno treba da obrate pažnju prilikom ovakvih transakcija. Posebno danas, u 2026. godini, kada je digitalizacija katastra i procesa izdavanja dozvola na najvišem nivou, informisanost je ključ za sigurnu kupovinu.

Da bi investitor uopšte mogao da započne izgradnju stanova na krovu ili tavanskom prostoru, neophodno je da ispuni niz pravnih i urbanističkih preduslova. Prvi i osnovni korak je da sa stambenom zajednicom (nekadašnjom skupštinom stanara) zaključi odgovarajući Ugovor, za koji je potrebna zakonom propisana saglasnost stanara, odnosno vlasnika stanova u zgradi.

Pravni osnov i dogovor sa stambenom zajednicom

Kada stambena zajednica donese odluku o ustupanju zajedničkih prostorija određenom investitoru radi nadogradnje (u ovom slučaju najčešće tavanskog prostora, ravnog krova i slično), a na osnovu prethodne saglasnosti stanara zgrade, stambena zajednica pristupa zaključenju Ugovora sa investitorom. Važno je napomenuti da ovaj ugovor mora biti dvostrano teretan, odnosno mora da postoji jasno definisana protivčinidba i obaveza na strani investitora.

Obično u praksi ova obaveza investitora obuhvata detaljno sređivanje postojeće zgrade, kao što su obnova fasade, renoviranje hodnika, ugradnja modernog lifta, popravka krovne konstrukcije ili instalacija savremenih sigurnosnih kamera i sistema za zgradu. Na ovaj način, ne samo da se omogućava nadogradnja, već se i podiže vrednost svih postojećih nekretnina u tom objektu.

Dozvole i neophodna dokumentacija za nadogradnju

Na osnovu potpisanog Ugovora sa stambenom zajednicom, investitor aplicira za lokacijske uslove i lokacijsku dozvolu. Kroz ovaj dokument on dobija preciznu informaciju o lokaciji, odnosno potvrdu da li je dozvoljena nadogradnja u tom delu grada i koliko je maksimalno moguće nadzidati postojeći objekat prema važećim urbanističkim planovima za 2026. godinu.

Nakon toga, investitor izrađuje kompletan građevinski projekat i podnosi zahtev kroz elektronski sistem kako bi dobio pravosnažnu građevinsku dozvolu za nadogradnju.

Ukoliko investitor završi nadogradnju u potpunosti u skladu sa odobrenim projektom i ispoštuje sve savremene standarde, uključujući i zahteve za energetsku efikasnost (energetski pasoš zgrade), dobiće i upotrebnu dozvolu. Ovaj dokument predstavlja jedini i apsolutni osnov za nesmetanu uknjižbu nadograđenog objekta i novih stanova u elektronski katastar nepokretnosti.

Šta svaki kupac mora da proveri pre kupovine

Pre nego što se odlučite za kupovinu i potpisivanje bilo kakvog obavezujućeg dokumenta, veoma je važno da detaljno proverite papire. Prilikom kupovine ovakvih stanova, kupci treba da provere sledeće:

• da li investitor ima punovažan Ugovor sa zgradom (stambenom zajednicom),
• da li je prilikom zaključenja ovog Ugovora investitor imao potrebnu i overenu saglasnost vlasnika stanova u zgradi,
• da li je investitor uredno dobio građevinsku, a nakon završetka radova i upotrebnu dozvolu.

Tek kada su sve ove stavke ispunjene i proverene, po mogućstvu uz konsultaciju sa pravnim stručnjakom, kupci mogu biti sigurni da kupuju potpuno legalan stan.

Nadogradnja na objektima u postupku legalizacije

Kako se u praksi dešava da se nadogradnja radi na objektima koji su još uvek u postupku legalizacije (ozakonjenja starijih ili novijih nelegalnih objekata), to zahteva dodatni nivo opreza. To u praksi znači da je investitor prvo u postupku dobijanja naknadne građevinske dozvole za postojeći, osnovni objekat, a da je tek kasnije aplicirao za dobijanje građevinske dozvole za deo koji je nadogradio. Iako su rokovi za ozakonjenje poslednjih godina pooštreni, ovakvi slučajevi su i dalje prisutni na tržištu.

Sigurnost kupovine kroz predugovor

Da bi budući kupac bio maksimalno zaštićen i siguran u kupovinu ovakvih stanova u nadogradnji, najbolje je primeniti strategiju odloženog rizika. Preporučuje se da kupac sa investitorom – prodavcem zaključi predugovor o kupoprodaji nepokretnosti.

Ovim pravnim aktom će se jasno definisati sve obaveze i odložiti zaključenje glavnog kupoprodajnog ugovora i isplata pune cene sve do trenutka konačnog pribavljanja upotrebne dozvole investitora za nadograđeni deo objekta. Na ovaj način, vaš novac ostaje siguran, a vi izbegavate rizik kupovine nekretnine koja se ne može uknjižiti i čiji je pravni status upitan.