Kako prodati stan koji još uvek nema upotrebnu dozvolu?

Tržište nekretnina često donosi specifične situacije, a jedna od najčešćih dilema sa kojima se vlasnici susreću jeste prodaja stana u zgradi koja poseduje građevinsku dozvolu i urednu prijavu radova, ali još uvek nije dobila upotrebnu dozvolu. Mnogi građani koji su kupili stan u ovakvoj novogradnji dolaze u situaciju da žele da prodaju tu nekretninu, iako je ona formalno još uvek neuknjižena, što otvara brojna pravna i administrativna pitanja o načinu dokazivanja vlasništva.

Kada se zgrada nalazi u fazi gde upotrebna dozvola iz određenih tehničkih ili administrativnih razloga kasni, vlasnici se s pravom pitaju na koji način mogu pravno osigurati i realizovati prodaju. Osnovno pitanje koje se postavlja jeste da li je moguće izvaditi vlasnički list na neuknjižen stan koji bi se priložio novom kupcu kao dokaz vlasništva, ili postoje drugi, zakonski definisani mehanizmi koji štite obe strane u kupoprodajnom procesu.

Kupoprodajni ugovor kao osnovni dokaz vlasništva

U ovakvim specifičnim slučajevima, apsolutno najvažniji dokument jeste vaš kupoprodajni ugovor. Ukoliko ste stan kupili direktno od investitora zgrade, taj originalni ugovor predstavlja vaš jedini i potpuno validan dokaz o vlasništvu za budućeg kupca vašeg stana. Važno je naglasiti da novi kupac mora imati potpuni uvid u pravni sled, odnosno u takozvani neprekinuti „niz ugovora“ koji jasno vodi od samog investitora do vas, a zatim od vas do njega.

Nekada su se ovi ugovori overavali isključivo u sudu, dok je danas za taj proces nadležan javni beležnik (notar). Bez obzira na to gde je overen, ukoliko je ugovor pravno valjan i poseduje odgovarajuće pečate nadležnih institucija iz perioda kada je sklopljen, on je punovažan i garantuje vaša prava raspolaganja tom nekretninom.

Zašto vlasnički list (izvod iz katastra) nije opcija?

Kao što dugogodišnja pravna praksa nalaže, ugovor ostaje jedini dokaz vlasništva pre uknjižbe, jer u vlasničkom listu, odnosno zvaničnom izvodu iz katastra nepokretnosti, jednostavno neće biti nikakvih podataka o vašem vlasništvu nad posebnim delom zgrade. Razlog za to je strogo definisan zakonom: zgrada kao celina, a samim tim i svi stanovi unutar nje, biće u potpunosti uknjiženi tek onog trenutka kada nadležni državni organi izvrše tehnički prijem i izdaju pravosnažnu upotrebnu dozvolu. Tek nakon završetka tog procesa, podaci se prosleđuju katastru radi formiranja vlasničkih listova za svaki pojedinačni stan.

Promene i sigurnost na tržištu nekretnina do 2026. godine

Tokom poslednjih nekoliko godina, a posebno zaključno sa najnovijim zakonskim i tehnološkim ažuriranjima do marta 2026. godine, sistem registracije nekretnina pretrpeo je obimnu digitalizaciju. Danas, napredni sistem e-Katastar i potpuno umreženi rad javnih beležnika omogućavaju znatno viši stepen sigurnosti čak i kada je u pitanju prodaja neuknjiženih stanova.

Svaki overen ugovor o kupoprodaji neuknjižene nepokretnosti sada se po službenoj dužnosti i automatizmu prosleđuje nadležnim službama. Iako se stan ne može formalno uknjižiti do dobijanja upotrebne dozvole, javni beležnik unosi podatke u sistem, čime se omogućava upis takozvane predbeležbe vlasništva. Ovo znači da, iako nemate klasičan vlasnički list, vaš kupoprodajni ugovor dobija maksimalnu institucionalnu sigurnost jer je transakcija transparentno evidentirana u centralnom državnom sistemu, čime se apsolutno sprečava svaka mogućnost višestruke prodaje istog stana.

Budućim kupcima se uvek savetuje da, pre potpisivanja novog ugovora, u saradnji sa advokatima ili notarima detaljno provere početnu građevinsku dozvolu, prijavu radova i trenutni status investitora. Sigurnost vaše buduće transakcije zavisi isključivo od pravne ispravnosti vaše postojeće dokumentacije. Zato pažljivo čuvajte vaš originalni overeni ugovor sa investitorom kao najvredniji pravni dokument, sve dok zgrada konačno ne prođe proceduru tehničkog prijema i zvaničnog upisa u katastar nepokretnosti.