Sve što treba da znate o ugovoru o zakupu stana

Tržište nekretnina se neprestano menja, a kako smo ušli u mart 2026. godine, potražnja za iznajmljivanjem stanova u većim gradovima je u stalnom porastu. Zbog dinamičnih promena u cenama i uslovima stanovanja, izuzetno je bitno da dobro razmislite pre nego što se odlučite za ovaj korak, a kada donesete konačnu odluku, važno je znati koja su vaša zakonska prava i obaveze.

Ako je već sve dogovoreno oko samog zakupa nekretnine, vreme je da se precizno definišu uslovi i zaključi ugovor o zakupu stana. Samo na taj način mogu se dugoročno i pravno osigurati i zakupac i zakupodavac, izbegavajući eventualne nesuglasice u budućnosti.

Osnovni pojmovi i karakteristike ugovora o zakupu

Ugovor o zakupu stana predstavlja pravni dokument kojim se jedna ugovorna strana (zakupodavac) obavezuje da preda tačno određenu nepotrošnu stvar – u ovom slučaju stan – na upotrebu i korišćenje drugoj ugovornoj strani (zakupcu). Zakupac se ovim ugovorom obavezuje da će plaćati određenu naknadu, odnosno zakupninu, a nakon završetka ili prestanka zakupa, dužan je da nepokretnost vrati u pređašnje stanje.

Zaključenjem ovog ugovora, zakupljena nepokretnost i dalje ostaje isključivo u svojini zakupodavca, dok zakupac ima samo pravo njene upotrebe. Zakon o obligacionim odnosima Republike Srbije ne zahteva nikakvu posebnu formu za zaključenje ugovora o zakupu, što u praksi znači da se on može zaključiti i usmeno. Ipak, danas je apsolutna preporuka stručnjaka da se ugovor uvek zaključi u pisanoj formi. Na taj način se mnogo lakše dokazuje šta je tačno dogovoreno. Takođe, iako overa kod javnih beležnika (notara) nije obavezna, ona se i u 2026. godini toplo preporučuje jer služi kao neoboriv dokaz da su potpisi na ugovoru autentični.

Važni elementi ugovora o zakupu stana

Da bi ugovor o zakupu nekretnina bio validan i potpun, on mora da sadrži određene bitne elemente. U uvodnom delu, koji se naziva preambula ugovora, obavezno se navode vreme i mesto zaključenja ugovora, kao i precizni lični podaci ugovornih strana (zakupodavca i zakupca). Prilikom zaključenja, identitet se najlakše utvrđuje uvidom u ličnu kartu ili pasoš.

Pored podataka o licima, najvažnije stavke jesu sama stvar koja se daje u zakup i zakupnina. Nepokretna stvar mora biti detaljno definisana u uvodnim članovima ugovora. Potrebno je precizirati sledeće podatke:

• vrsta nepokretnosti (stan, kuća, soba, garaža, poslovni prostor, lokal, magacin);
• tačna adresa (mesto, ulica i broj) gde se data nepokretnost nalazi;
• sprat na kojem se nepokretnost nalazi i broj stana (oznaka dela zgrade);
• ukupna površina nepokretnosti;
• broj katastarske parcele i naziv katastarske opštine gde se nepokretnost nalazi;
• pravo koje zakupodavac ima na određenoj nepokretnosti (dokaz o vlasništvu).

Visina zakupnine i pravila plaćanja

Zakupnina je novčana naknada ili cena koju zakupac plaća zakupodavcu za upotrebu zakupljene stvari. Ova naknada se može izraziti u dinarima ili u nekoj stranoj valuti (najčešće u evrima, što je standardna praksa). Ugovorom o zakupu se jasno i nedvosmisleno definiše visina zakupnine, način na koji će se plaćati (na tekući račun ili na ruke), kao i tačan rok u mesecu do kada uplata mora biti izvršena.

Budući da je zakupnina novčana obaveza, Zakon o obligacionim odnosima jasno nalaže da ukoliko zakupac ne plati obavezu u ugovorenom roku, on duguje ne samo glavnicu, već i zateznu kamatu. Od datuma kada je zakupnina dospela pa sve do njenog potpunog izmirenja obračunava se kamata po stopi utvrđenoj Zakonom o zateznoj kamati Republike Srbije. Visina kamate se danas lako može izračunati pomoću online kalkulatora. Iako je ovo zakonski propisano, najbolje je sve unapred predvideti samim ugovorom kako bi se izbegli potencijalni sporovi.

Obaveze ugovornih strana: Od komunalija do mirnog boravka

Iako je za formu dovoljno ugovoriti samo osnovne elemente, u savremenoj praksi odnosa na tržištu nekretnina preporučljivo je bliže urediti sva prava i obaveze. Pored plaćanja same zakupnine, zakupac preuzima i druge obaveze. Potrebno je definisati kako, kada i na koji način će se plaćati računi za komunalne usluge (infostan, struja, grejanje) i telekomunikacione usluge (internet, kablovska televizija).

Ugovorom se zakupac obavezuje da redovno dostavlja dokaze o uplati ovih troškova (najčešće jednom mesečno). Takođe, bitno je definisati obavezu zakupca da se ponaša u skladu sa pravilima kućnog reda zgrade, da se prema zakupljenom prostoru odnosi sa pažnjom dobrog domaćina, i da stan ne koristi u svrhe koje zakonom nisu dozvoljene. Sa druge strane, osnovna obaveza zakupodavca, koja se uvek ugovara, jeste obaveza da zakupcu pruži miran boravak i korišćenje zakupljene nepokretnosti bez neosnovanog ometanja.

Zašto su depozit i zapisnik o primopredaji ključni?

Depozit predstavlja novčani iznos koji zakupac daje zakupodavcu na samom početku, a služi kao svojevrsno obezbeđenje za sva eventualna potraživanja tokom i nakon prestanka zakupa. Zahvaljujući depozitu, zakupodavac se može namiriti ukoliko zakupac ostavi neplaćene račune, načini materijalnu štetu u stanu, ili otkaže ugovor pre dogovorenog roka. Savetuje se da iznos depozita bude jednak visini jedne ili dve mesečne zakupnine, kako bi pružio adekvatnu sigurnost.

S druge strane, zapisnik o primopredaji štiti obe strane. Iako po zakonu nije strogo neophodan, izuzetno je poželjan. Prilikom uvođenja zakupca u prostor, sačinjava se zapisnik u kojem se detaljno navode stvari koje se u stanu nalaze, kao i njihovo fizičko stanje. Ovo je od presudne važnosti kod nameštenih stanova, ali je preporučljivo i kod praznih (stanje podova, zidova, stolarije). Prilikom raskida ugovora i izlaska iz stana, proverava se da li stanje odgovara onom iz zapisnika.

Trajanje, otkazni rok i raskid ugovora

Ugovor se može zaključiti na određeno ili neodređeno vreme. Ugovor na određeno vreme prestaje samim istekom perioda na koji je potpisan, mada je moguće ugovoriti prećutno ili izričito produženje. Ako zakupac nastavi da koristi stan nakon isteka, a zakupodavac se ne usprotivi, smatra se da je zaključen novi ugovor na neodređeno vreme pod istim uslovima.

Ugovori na neodređeno vreme prestaju otkazom. Ugovorom mora biti precizirano ko, kada i kako može otkazati saradnju. Pravo na jednostrani raskid ugovora zadržavaju ugovorne strane slanjem pisanog obaveštenja uz poštovanje otkaznog roka. Prema aktuelnom Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada, ovaj otkazni rok zakonski iznosi 90 dana, čime se zakupodavac štiti od iznenadnog gubitka prihoda, a zakupac od naglog gubitka krova nad glavom. Ukoliko nije drugačije definisano, zakon predviđa kraće rokove, ali pod uslovom da otkaz nije dat u „nevreme“ (npr. otkaz trudnici pred porođaj).

Ukoliko nakon otkaznog roka ili isteka ugovora zakupac odbije da napusti stan, preporučuje se ugovaranje kaznenih penala (npr. plaćanje višestruke sume zakupa za svaki naredni mesec nelegalnog boravka), kako bi se izbegli dugotrajni sudski procesi.

Deljenje stana, podzakup i rešavanje sporova

Ukoliko ugovorom nije izričito zabranjeno, upotreba zakupljene nekretnine zakupcu daje mogućnost ustupanja stana drugom licu, odnosno davanja u podzakup. Ako zakupodavac želi da isključi ovu opciju i spreči da u njegovom stanu borave treća lica, to mora jasno istaći u ugovornim odredbama. Važno je znati da kada prestane glavni zakup, automatski prestaje i podzakup.

Za sve stavke koje eventualno nisu definisane samim ugovorom, automatski se primenjuju odredbe Zakona o obligacionim odnosima. Ugovor se najčešće sačinjava u više istovetnih primeraka (minimalno dva), tako da svaka strana zadržava po jedan. U slučaju bilo kakvog spora, uvek je najbolje pokušati pronaći sporazumno rešenje kako bi se izbegli visoki troškovi parničenja. Ukoliko dođe do suda, isključivo je nadležan sud na čijoj se teritoriji zakupljena nepokretnost nalazi.