Kako pravilno sprovesti nasleđivanje i uknjižbu nepokretnosti

Nasleđivanje nepokretnosti, posebno kada su u pitanju neuknjižen stan i kuća, donosi sa sobom niz pravnih i administrativnih koraka koje naslednici moraju pažljivo sprovesti. Postupak prenosa vlasništva na osnovu rešenja o nasledstvu zahteva razumevanje aktuelnih zakona, kao i precizno definisanih obaveza prema nadležnoj poreskoj upravi i katastru nepokretnosti.

Iako sticanje imovine putem ostavinskog postupka predstavlja zakonit način prelaska vlasništva, raspolaganje takvom imovinom u praksi zahteva dodatno angažovanje, naročito ukoliko pravni status objekata nije u potpunosti regulisan.

Postupak prenosa vlasništva i poreske obaveze

Na osnovu donetog ostavinskog rešenja, prvi korak je regulisanje poreskih obaveza. U zavisnosti od naslednog reda, nadležna poreska uprava će odrediti iznos poreza na nasleđe i poklon ili poreza na prenos apsolutnih prava. Važno je istaći da su naslednici prvog naslednog reda (supružnik i deca ostavioca) po zakonu oslobođeni plaćanja ovog poreza.

Kada se poreska obaveza izmiri ili kada poreska uprava donese zvanično rešenje o oslobađanju od poreza, na samo ostavinsko rešenje se stavlja pečat, odnosno klauzula o plaćenom porezu. Ovaj administrativni pečat je apsolutno neophodan preduslov pre bilo kakvog daljeg pravnog raspolaganja imovinom, bilo da je u pitanju prodaja, poklon ili uknjižba.

Uknjižba neuknjiženih objekata u katastar nepokretnosti

Što se tiče uknjižbe na ime novog vlasnika, ona je u prvom trenutku često otežana ili pravno nemoguća, s obzirom na to da su u pitanju neuknjiženi objekti. Da bi se vlasništvo zvanično upisalo u Republički geodetski zavod, neophodno je prvo sprovesti postupak legalizacije, odnosno ozakonjenja bespravno izgrađenih objekata.

Prema najnovijim propisima iz marta 2026. godine i digitalizaciji sistema kroz eKatastar, javni beležnici (notari) po službenoj dužnosti elektronskim putem prosleđuju dokumentaciju nadležnom katastru. Međutim, glavni preduslov za uspešan upis prava svojine jeste da objekat poseduje upotrebnu dozvolu ili pravosnažno rešenje o ozakonjenju. Zbog toga, pre podnošenja zahteva za upis vlasništva, prioritet mora biti rešavanje tehničkog i pravnog statusa same građevine.

Porez na kapitalnu dobit pri prodaji nasleđene nekretnine

Jedno od najčešćih pitanja sa kojima se naslednici susreću jeste da li po zakonu, posle prodaje nasleđene nepokretnosti, moraju da plate porez na kapitalnu dobit. Generalno pravilo je vrlo jasno: porez na kapitalnu dobit se plaća posle prodaje bilo koje nepokretnosti, bez obzira na to da li je ona uknjižena ili ne.

Kapitalna dobit predstavlja razliku između prodajne cene nekretnine i njene nabavne cene. Kod nasleđene imovine, nabavna cena se smatra onom cenom koja je utvrđena od strane poreske uprave u trenutku prelaska imovine na naslednika (tržišna vrednost iz rešenja o porezu na nasleđe).

Zakonodavni izuzeci i oslobađanje od poreza u 2026. godini

Iako obaveza postoji, poreski sistem Republike Srbije predviđa značajne olakšice. Ukoliko ste vlasnik nekretnine neprekidno duže od 10 godina, u potpunosti ste oslobođeni plaćanja poreza na kapitalnu dobit. Kod nasleđivanja, ukoliko ste naslednik u prvom naslednom redu, vreme tokom kojeg je ostavilac bio vlasnik nekretnine uračunava se u ovaj desetogodišnji period.

Takođe, prema poreskim propisima važećim za 2026. godinu, ukoliko sredstva ostvarena prodajom neuknjiženog stana ili kuće u roku od 90 dana uložite u rešavanje svog stambenog pitanja (na primer, kupovinu drugog, legalnog stana), imate pravo na oslobađanje od plaćanja ovog poreza. Ako ovu reinvesticiju izvršite u roku od 12 meseci od dana prodaje, zakon vam omogućava da podnesete zahtev za povraćaj već plaćenog poreza na kapitalnu dobit.

Pravilno informisanje, blagovremeno prikupljanje dokumentacije i saradnja sa stručnim licima ključni su faktori za bezbedan prenos vlasništva i izbegavanje nepotrebnih pravnih komplikacija i troškova.