Vodič za adaptaciju i uknjižbu tavanskog prostora

Mnogi vlasnici stanova na poslednjim spratovima susreću se sa pitanjem kako da tavanski prostor, koji je fizički lako odvojiv od ostalih stanova, prevedu na svoje ime i pretvore u koristan stambeni deo. Zbog konstantnog nedostatka životnog prostora i želje za proširenjem u urbanim sredinama, adaptacija i prenamena tavana postala je jedno od najčešćih rešenja u modernom stanovanju.

Ipak, da bi se ovakav građevinski i pravni poduhvat sproveo do kraja, važno je razumeti osnovno pravilo: tavanski prostor je zajedničko suvlasništvo svih stanara u zgradi. Prevođenje ovakvog prostora u privatno vlasništvo zahteva strogo poštovanje zakonskih procedura i postizanje adekvatnog dogovora sa ostalim vlasnicima posebnih delova objekta.

Pravni status i uloga stambene zajednice

Korišćenje tavanskog prostora, kao i eventualni prenos vlasništva, može da Vam omogući isključivo stambena zajednica (institucija koja je zamenila nekadašnji kućni savet zgrade). Prema važećem Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada, odluku o raspolaganju zajedničkim delovima donosi skupština stambene zajednice. Da biste započeli proces, neophodno je sklapanje ugovora o prenosu prava nad zajedničkim delovima zgrade sa Vama.

Za donošenje ovakve odluke i potpisivanje ugovora, prema trenutnim propisima, najčešće je potrebna saglasnost vlasnika stanova kojima pripada dvotrećinska većina ukupne površine posebnih delova zgrade. Ugovor mora biti overen kod nadležnog javnog beležnika (notara) kako bi dobio punu pravnu snagu.

Izrada projektne dokumentacije i građevinska dozvola

Kada dobijete pisanu saglasnost stambene zajednice, sledeći korak je izrada tehničke i projektne dokumentacije. Prenamena zajedničkog prostora u stambeni zahteva ishodovanje odgovarajućih dozvola, uključujući i građevinsku dozvolu od nadležnih organa lokalne samouprave. Arhitektonski projekat mora dokazati da je prostor zaista fizički odvojiv, bezbedan za dugoročno stanovanje i da planirani radovi neće ni na koji način ugroziti statiku same zgrade.

Uknjižba i digitalne procedure u 2026. godini

S obzirom na to da se nalazimo u martu 2026. godine, procedure za legalizaciju, prenamenu i uknjižbu nepokretnosti znatno su unapređene i olakšane kroz potpunu digitalizaciju katastarskih sistema u Srbiji. Ceo proces sprovođenja ugovora sada se odvija elektronskim putem.

Nakon potpisivanja i overe ugovora o prenosu prava nad tavanom, javni beležnik po službenoj dužnosti elektronskim putem šalje celokupnu dokumentaciju Republičkom geodetskom zavodu (e-Katastar). Ovaj sistem je eliminisao čekanje u redovima na šalterima i drastično ubrzao proceduru zvaničnog prelaska nekadašnjeg tavanskog prostora na vaše ime u javnim knjigama.

Finansijski aspekti i kompenzacija stanarima

Važno je napomenuti da stambena zajednica ima zakonsko pravo da traži novčanu naknadu za ustupanje tavanskog prostora, jer se time trajno umanjuje zajednička imovina. Sredstva dobijena prodajom zajedničkih delova zgrade moraju se uplaćivati isključivo na zvanični tekući račun stambene zajednice. Ova sredstva se dalje koriste namenski, najčešće za održavanje, sanaciju i unapređenje same zgrade – kao što su popravka krova, obnova fasade, zamena ulaznih vrata ili ugradnja novog lifta.

Zbog toga je obostrani interes veoma jasan: Vi dobijate pravo vlasništva i novi stambeni prostor na trajno korišćenje, a zgrada dobija neophodna finansijska sredstva za investiciono održavanje. Pre nego što započnete bilo kakve građevinske radove, preporučuje se obavezna konsultacija sa stručnim licem ili advokatom iz oblasti imovinskog prava, kako biste osigurali da je ugovor pravno besprekoran i da su svi koraci ka sticanju vlasništva sprovedeni bezbedno.